Investir sans apport en loi Pinel

Vous avez envie de vous constituer un patrimoine immobilier mais vous ne disposez pas d’apport ? Vous souhaitez acquérir un bien pour le louer mais ne souhaitez pas utiliser cotre épargne ? C’est possible grâce à l’investissement locatif et à l’avantage fiscal Pinel.

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Peut-on acheter un bien Pinel sans apport ? Comment faire ?

Engager tout ou partie de son épargne dans son achat immobilier permet de faire baisser les mensualités ou la durée du crédit. C’est également un élément qui rassure les banques.

Devenir propriétaire sans apport avec la loi Pinel

Aujourd’hui, grâce à la faiblesse des taux d’intérêt, il est possible d’acquérir un bien immobilier sans apport personnel.

Pour accorder ou non un prêt, les banques se basent sur le taux d’endettement, la capacité d’épargne et la gestion budgétaire. Dans le cadre d’un investissement locatif Pinel, elles prennent aussi en compte les futurs loyers et la réduction d’impôt qui diminuent l’effort financier du créancier.

Comme pour tous les investissements locatifs, la solidité du projet est examinée : localisation, type de bien, marché locatif sont autant d’éléments à envisager pour la réussite de votre projet et l’obtention de votre prêt.

Simuler son achat sans apport en Pinel

Pour calculer le coût réel d’un investissement en Pinel il faut tenir compte :

Par exemple, un investisseur acquiert un studio de 25 mètres carrés pour 150 000 euros à Montpellier. Il souscrit un crédit immobilier sans apport sur vingt ans avec des mensualités de 760 €.

Il verse chaque année :

  • 400 euros de charges de copropriété ;
  • 800 euros de taxe foncière ;
  • 400 euros pour l’entretien du logement.

Il perçoit :

  • un loyer hors charge de 310 euros ;
  • des charges locatives de 30 euros ;
  • un avantage fiscal annuel de 2 750 euros.

Chaque année, il dépense 10 720 euros et gagne 6 830 euros (loyer toutes charges comprises et déduction d’impôt). Son investissement en Pinel représente un effort de 3 890 euros annuels soit 324 euros par mois pour les neuf premières années.

 

Faut-il faire un emprunt pour investir en loi Pinel ?

Il n’est pas obligatoire de souscrire un prêt pour être éligible à la réduction d’impôt Pinel. Cependant, ce mode de financement présente des avantages.

Tout d’abord, les taux d’intérêts sont aujourd’hui inférieurs au rendement d’autres placements financiers. Un investisseur qui dispose de revenus réguliers et d’une épargne a tout intérêt à placer cet argent pour générer des ressources supplémentaires et souscrire un crédit pour acquérir un bien immobilier.

De plus, les intérêts remboursés sont déductibles des revenus nets fonciers, imposables sur le revenu. En déduisant les intérêts, le contribuable déclare moins de ressources et est moins imposé.

Quel financement choisir ?

Il est possible de recourir à plusieurs modes de financement :

  • L’achat comptant ;
  • L’achat totalement à crédit ;
  • L’achat avec un apport et un crédit.

Le choix dépend de votre situation financière et de vos objectifs.

Un investisseur qui souhaite obtenir immédiatement des revenus complémentaires et qui dispose de liquidités importantes optera pour un achat comptant.

Un primo-accédant avec peu ou pas d’épargne qui veut se constituer un patrimoine immobilier choisira un crédit amortissable pour la totalité de la valeur du bien.

Enfin, un contribuable fortement imposé à la recherche d’une défiscalisation importante se tournera vers un achat qui associe emprunt et fonds propres. Il pourra acheter un bien plus cher, bénéficier d’une réduction plus importante et déduire les intérêts de ses revenus.

Le prêt in fine

Peu connu mais tout à fait adapté à l’investissement locatif, il est possible de recourir à un prêt in fine pour financer l’achat d’un appartement ou d’une maison en Pinel.

Dans un emprunt in fine ou non amortissable, la banque débloque l’intégralité des fonds pour permettre au créancier d’acquérir un bien immobilier par exemple. Chaque mois, le débiteur s’acquitte des intérêts à taux fixe. Il rembourse l’intégralité du capital lors de la dernière mensualité.

Les taux d’intérêt sont généralement plus importants dans un crédit in fine que pour un crédit classique, appelé aussi amortissable. Cependant, en Pinel, ils sont déductibles de vos revenus fonciers et entrent dans le mécanisme d’optimisation fiscale.

Cette solution est intéressante si vous êtes sûr vous séparer du bien à l’issu de l’emprunt. La revente du bien remboursera le prêt. Vous aurez profité de revenus complémentaires grâce aux loyers et d’une économie d’impôt pendant la période d’engagement à louer. Si vous réalisez une plus-value vous disposerez en plus d’un nouveau capital.

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Si vous décidez d’acheter un bien et de le louer en loi Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt, percevoir des revenus complémentaires et vous constituer un patrimoine immobilier.

Le propriétaire d’un bien Pinel doit être conscient des risques qu’ils encourent lors de son investissement : risques liés à la location et la localisation, et aussi des risques immobiliers et fiscaux… Il vous faudra être prudent et respecter les conditions imposées par la loi.

Pour être sûr de ne pas se tromper et de bénéficier de l’avantage fiscal, le futur propriétaire devra faire attention à la localisation du bien (ville, quartier). Vous aurez plus de facilité à louer votre logement s’il se situe dans une ville attractive, et dans un quartier proche des commerces, des écoles etc.