Divorce et loi Pinel, quelles conséquences pour les locataires et les propriétaires ?

L’investissement locatif Pinel est un engagement qui peut durer jusqu’à douze ans. Durant cette période, de nombreux événements peuvent survenir comme le divorce des propriétaires ou des locataires. Quelles sont les conséquences de ces séparations sur l’avantage fiscal accordé par la loi du 29 décembre 2014 ?

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Loi Pinel et instance de divorce en cours d’achat ou d’investissement

Peut-on acheter ?

Les notaires et les avocats déconseillent d’acquérir du patrimoine immobilier avant que le divorce ne soit effectif.

Cependant, un investisseur en instance de divorce peut acheter un logement pour le louer et bénéficier de la réduction d’impôt Pinel avant le jugement de divorce. Selon les situations, il sera propriétaire seul ou en indivision.

Si le couple est marié sous le régime de la séparation de biens et si le contrat de mariage ne contient pas de clause d’acquêts, alors le bien immobilier appartiendra seulement au conjoint qui en fait l’acquisition.

Dans le cas d’un mariage sous le régime de la communauté de biens, l’acquisition appartient légalement aux deux époux, même s’ils ont entamé une procédure de divorce.

Pour être seul propriétaire de l’appartement ou de la maison sans attendre le prononcé du divorce, il est conseillé d’acheter en effectuant une déclaration de remploi. Il faut pour cela utiliser de l’argent qui n’appartient pas à la communauté, comme une donation ou un leg.

Le couple peut également acheter un bien qui sera géré en indivision après le divorce.

Bénéficie-t-on de l’avantage fiscal ?

La situation matrimoniale n’entre pas en ligne de compte dans le bénéfice de l’avantage fiscal. Les conditions sont liées :

  • au logement loué (localisation, montant des loyers)
  • au locataire
  • au respect du plafonnement des avantages fiscaux (5 500 euros par mètre carré de surface habitable, 300 000 € par personne et par an dans la limite du plafonnement général des réductions d’impôts)

Si vous êtes seul propriétaire du placement immobilier en Pinel, vous obtiendrez la totalité du montant de l’avantage fiscal.

Si vous possédez ce bien en indivision, la réduction fiscale se fera entre les indivisaires au prorata de leurs parts.

Loi Pinel et divorce du locataire : quelles conséquences ? Ce que dit le BOFIP

Si le locataire a signé le bail avant son divorce

Le bailleur doit s’assurer que le preneur remplit les conditions requises (résidence principale, plafond de ressources) pour bénéficier de la déduction fiscale au moment de la signature du bail et des éventuels avenants.

Si le locataire divorce et que son revenu fiscal de référence est modifié, cela n’a pas d’incidence sur l’avantage fiscal. Il en va de même pour les autres changements liés à son impôt sur le revenu et à son foyer fiscal comme une augmentation de salaire ou une modification du nombre de personnes à charge.

Louer en Pinel à un candidat divorcé

Si vous souhaitez louer votre appartement sous le régime de la loi Pinel à un candidat déjà divorcé, vous devez vérifier son revenu fiscal de référence et le comparer au plafond de revenus applicables à une personne seule.

Si le candidat a divorcé :

  • avant l’année de référence (N-2); il faut prendre en compte ses revenus durant l’année de référence
  • pendant l’année de référence, il faut prendre en compte ses revenus durant l’année de référence
  • entre l’année de référence et la signature du bail, il faut prendre en compte les revenus de la personne seule et y ajouter la moitié des revenus communs au couple. Il est aussi possible de considérer le revenu fiscal de référence du couple et de le comparer au plafond applicable à deux personnes, si cela est plus avantageux

Si le divorce n’a pas été prononcé à la mise en location, alors le candidat est légalement toujours marié et vous devez prendre en compte les ressources du couple pour les comparer au plafond correspondant à la composition familiale.

Quelles conséquences pour les propriétaires d’un Pinel qui divorcent ?

Le divorce des propriétaires ne les empêche pas de continuer à louer dans le cadre du dispositif Pinel et de bénéficier des avantages prévus par la loi.

Le partage des biens en Pinel dépend du régime matrimonial et de la liquidation de la communauté pendant le divorce.

Les ex-époux peuvent rester propriétaires du bien immobilier en indivision. Chacun effectuera sa propre déclaration d’impôt et bénéficiera de la défiscalisation au prorata de ses parts s’il remplit les conditions nécessaires.

Bon à savoir

Un des ex-époux peut devenir le seul propriétaire du Pinel en rachetant sa part à l’autre lors de la liquidation de la communauté. Il devient alors l’unique bénéficiaire de la totalité de l’avantage fiscal.

En cas de vente d’un Pinel de personnes séparées que se passe-t-il ?

Le divorce, contrairement au licenciement, au décès ou à l’invalidité, n’est pas un motif autorisant à revendre le bien avant la fin de la période d’engagement. La réduction d’impôt passée et à venir est remise en cause.

Les contribuables ne bénéficient plus de la réduction fiscale à partir de la revente du bien.

Ils doivent rembourser les avantages fiscaux depuis la location du bien et s’acquitter de pénalités de retard d’un montant équivalent à 0.40% de la réduction par mois. Ces pénalités peuvent être majorés par l’administration fiscale en cas de manquement délibéré ou d’insuffisance de déclaration.

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Pour que le bailleur puisse bénéficier de l’avantage fiscal, il faudra vérifier que le locataire corresponde toujours aux critères de location d’un bien Pinel (plafonds de ressources etc) au moment de la signature. Si son revenu fiscal de référence est modifié après le divorce, cela n’aura aucune incidence sur la déduction fiscale. Retrouvez tous les cas de figures ici.

Dans ce cas les propriétaires peuvent toujours louer leur bien et bénéficier de l’avantage fiscal. Ils peuvent rester propriétaires en indivision, ou bien un des ex-époux peut décider de devenir le seul propriétaire du bien en rachetant sa part à l’autre.

Cela va dépendre de l’année du divorce, lorsque celui-ci est survenu avant et pendant l’année de référence (N-2), ce sont les revenus touchés durant l’année de référence qu’il faut prendre en compte. Pour un divorce entre l’année de référence et la signature du bail, il faudra prendre les revenus de la personne seule et la moitié de ceux du couple. Plus d’informations dans l’article.

Si vous souhaitez revendre votre bien avant la fin de la période d’engagement, vous ne pourrez plus bénéficier de l’avantage fiscal et devrez le rembourser dans sa totalité depuis le début de son acquisition.