Loi Pinel et taxe foncière

Que vous soyez propriétaire d’un local commercial ou d’un logement que vous mettez en location, vous devez payer chaque année la taxe foncière sur les propriétés bâties. Cet impôt, calculé en fonction de la valeur locative du bien, peut s’avérer élevé et faire fondre le rendement de votre investissement. Mais devez-vous réellement vous en acquitter ?

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Loi Pinel et bail d’habitation : comment être exonéré de la taxe foncière ?

Dans un bail d’habitation, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) n’est pas une charge récupérable. Elle ne peut pas être transférée au locataire.

Pour éviter de redonner une partie de son avantage fiscal au Trésor Public, le contribuable doit avoir une raison d’être exonéré.

Les motifs d’exonération

Les conditions d’exonération des résidences principales ne sont pas applicables pour un investissement locatif. Les propriétaires de biens loués sont redevables de la taxe foncière même si :

  • ils sont âgés de plus de soixante-quinze ans ;
  • ils ont des ressources inférieures au barème retenu par l’État ;
  • ils perçoivent des minima sociaux comme l’allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA), l’allocation adulte handicapé (AAH) ou l’allocation supplémentaire invalidité (ASI).

La réduction fiscale de cent euros applicable sous condition aux personnes entre soixante-cinq et soixante-quinze ne concerne pas non plus les investisseurs du dispositif Pinel.

Le Code des impôts prévoit cependant des exonérations de TFPB qui s’appliquent aux logements loués en Pinel.

Bon à savoir

Ces aménagements ne concernent jamais la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cependant, s’agissant d’un service dont l’occupant tire directement bénéfice, elle peut lui être facturée avec les autres charges locatives récupérables.

Être propriétaire d’un bien immobilier neuf

Les investisseurs qui font construire un logement neuf, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement sont dispensés de taxe foncière pendant les deux années qui suivent l’achèvement des travaux.

Vous pouvez donc profiter de cette disposition si vous avez investi en Pinel en :

  • achetant un appartement neuf ;
  • faisant construire une maison ;
  • achetant en vente en l’état de futur achèvement (véfa).

Les biens anciens réhabilités ne sont pas tous éligibles. Ils peuvent être concernés s’il s’agit d’un local commercial ou rural transformé en habitation.

Être propriétaire d’un logement à haute performance énergétique

La loi prévoit également une exonération de TFPB de cinq ans pour les habitations qui ont le label BBC 2009. Il s’agit de constructions dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013.

Cette exonération de cinq ans est cumulable avec celle de deux ans sur les biens neufs. Cependant, ce label n’est plus décerné depuis 2013 et les autres labels, tels que le RT 2012, HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009 ne sont pas concernés, même s’ils garantissent une meilleure performance énergétique.

Cette exonération est soumise à délibération des collectivités territoriales. Certaines villes ont pris des dispositions pour restreindre ou annuler cette possibilité.

Faire des travaux pour économiser l’énergie

Les propriétaires dans l’ancien réhabilité peuvent obtenir, dans certaines municipalités, une exonération partielle (50%) ou totale de la taxe foncière pour économies d’énergie.

Il faut remplir plusieurs conditions pour être éligible :

  • le bien doit avoir été construit avant 1989 ;
  • le montant des travaux doit représenter au moins 10 000 euros, hors main d’œuvre.

Renseignez-vous auprès de la mairie pour savoir si cet abattement est applicable dans la commune.

Être propriétaire d’un logement inoccupé

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de 12, 18 ou 21%, vous devez louer votre logement dans l’année qui suit les travaux. En cas de changement de bail, une vacance locative de douze mois est autorisée.

Si vous avez passé plusieurs mois sans locataire, alors il est possible de faire une demande de dégrèvement ou d’exonération au titre des locaux vides sous condition :

  • la vacance doit être indépendante de votre volonté ;
  • le logement doit avoir été inoccupé pendant au moins trois mois ;
  • la totalité de la propriété doit avoir été concernée.

Le montant des avantages fiscaux sera proportionnel à la durée de la vacance locative.

Quand faire sa demande d’exonération ?

La demande d’exonération pour les logements neufs doit être déposée dans les quatre-vingt-dix jours qui suivent la fin des travaux.

La demande pour les logements à haute performance énergétique et pour les travaux d’économie d’énergie se fait avant le 1er janvier de la première année concernée par l’exonération.

Les demandes de déduction pour les logements vacants sont à adresser avant le 31 décembre de l’année qui suit la vacance locative.

Comment faire sa demande ?

La demande se fait auprès du centre des impôts où se situe le bien. Elle doit être transmise par écrit.

Pour les logements neufs, la requête se fait avec le formulaire :

La demande d’exonération pour les biens à haute performance énergétique et pour les travaux permettant des économies d’énergie se fait sur papier libre, en joignant les pièces justificatives telles que le descriptif des travaux, les factures ou une copie de l’attribution du label.

Pour les logements vides, il faut s’adresser directement au centre des impôts qui vous remettra le formulaire de demande ainsi que la liste des pièces à transmettre.

Loi Pinel et bail commercial : quels changements depuis la mise en place de la loi ?

Les propriétaires de locaux commerciaux sont redevables de la taxe foncière.

Cependant, la loi Pinel de 2014 relative à l’artisanat, aux commerces et aux très petites entreprises, ne met pas explicitement cette dépense à la charge du bailleur.

Depuis septembre 2014, le propriétaire doit obligatoirement supporter le coût :

  • des grosses réparations ;
  • des travaux de mise aux normes et liés à la vétusté ;
  • des honoraires de gestion du local ;
  • des dépenses liées à des locaux inoccupés.

Une charge à négocier

La loi n’impose donc pas au propriétaire de régler la taxe foncière. Il peut répercuter cette dépense dans les charges locatives.

Pour cela, bailleur et preneur rédigent une clause explicite dans le bail et la signent tous les deux.

En l’absence de clause attribuant le payement de la TFPB au locataire dans le contrat de location, le bailleur devra s’en acquitter.

La taxe foncière doit aussi figurer dans l’inventaire limitatif et précis des charges joint au bail lors de sa conclusion.

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Les conditions d’exonérations (âge, ressources) pour la résidence principale ne fonctionnent pas pour un investissement locatif ou une résidence secondaire. Vous devrez régler la taxe foncière pour ce deuxième bien, sauf exceptions.

Si vous avez investi dans un logement neuf, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière de deux ans, à condition d’en faire la demande dans les 90 jours qui suivent l’acquisition ou la fin des travaux.

Les demandes doivent être faites auprès du centre des impôts de la ville où se situe le bien concerné, même s’il est différent de celui où le propriétaire déclare ses revenus.

Le propriétaire est redevable de la taxe foncière. Cependant, il s’agit d’une charge récupérable qui peut être facturée au locataire. Une clause de répartition doit alors figurer dans le bail.