Achat d’une résidence principale grâce à la loi Pinel ? Est-ce possible ?

Bénéficier d’une réduction d’impôt pour acquérir sa résidence principale est une promesse qui fait rêver locataires et contribuables. Et si c’était possible grâce au dispositif Pinel ?

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Peut-on faire d’un bien acheté en loi Pinel sa résidence principale ?

La défiscalisation en Pinel est soumise à un engagement à louer à une personne n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire.

La durée de l’engagement est choisie par le bailleur au moment de la première déclaration aux impôts. Elle peut être de six ou neuf ans et être renouvelée par période de trois ans jusqu’à atteindre douze ans.

Au moins six ans consacrés à la location

L’investisseur doit respecter cet engagement sous peine de perdre la déduction fiscale et de rembourser les avantages fiscaux consentis et des pénalités. Il ne peut donc pas occuper son bien à titre de résidence principale avant la fin de la période d’engagement, même si son locataire rompt le bail.

Attention

En cas de vacance du logement avant la fin de l’engagement, le bailleur doit remettre le logement en location et trouver un autre occupant dans les douze mois. Il n’a pas le droit de profiter les lieux durant cette période de recherche.

Après la période d’engagement

Il est possible de faire d’un bien immobilier acheté en Pinel sa résidence principale. Une fois l’engagement terminé, le propriétaire dispose de son appartement ou de sa maison. Il peut le revendre, continuer à le louer à un prix libre ou y habiter.

Pour faire de son investissement immobilier sa résidence principale, le bailleur informe le preneur au moins six mois avant la fin du bail. Il lui adresse un congé pour reprise par lettre recommandée avec accusé de réception ou lui fait remettre en main propre par un huissier.

Acheter sa future résidence principale en Pinel est une solution qui convient à des personnes qui souhaitent changer de lieu de vie à une échéance précise. C’est souvent le cas des futurs retraités qui envisagent de se rapprocher de leur famille ou de quitter la ville, une fois leur activité professionnelle terminée.

Pendant la période de location, les loyers et la réduction d’impôt financent le bien. Les intérêts du crédit sont déduits des revenus fonciers nets. Le taux d’effort est moins important, voire nul s’il n’y a pas d’emprunt à rembourser.

Peut-on transformer sa résidence principale en investissement Pinel ?

La location en Pinel concerne des logements neufs, à construire ou acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il peut aussi s’agir dans l’ancien de locaux achetés pour être transformés en habitations ou de logements indécents à réhabiliter.

Lors de la première location, les biens immobiliers doivent être considérés comme neufs au sens de l’administration et donc ne jamais avoir été occupés. Si l’appartement ou la maison a été habitée par le propriétaire, même pour une courte période, il n’est pas possible de le mettre ensuite en location et de défiscaliser via le dispositif Pinel.

Un logement neuf jamais occupé

Si vous avez acquis un bien pour y vivre et que vous ne pouvez pas y demeurer, alors il est possible de le mettre en location et de bénéficier de l’avantage fiscal.

C’est une solution qui convient par exemple aux accédants à la propriété qui ont acheté un logement à construire et dont la situation a changé avant la livraison du programme. Mutation professionnelle, arrivée d’un enfant, séparation… Les raisons peuvent être nombreuses.

Louer son bien en Pinel plutôt que de le revendre permet de commencer à constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une économie d’impôts sur le revenu. Cette opération peut s’avérer plus rentable que de revendre le bien.

Et éligible au dispositif Pinel

Pour transformer une résidence principale en investissement locatif Pinel, le propriétaire doit mettre le logement en location et trouver un locataire dans l’année qui suit son acquisition ou la fin des travaux.

Le logement doit également répondre à l’ensemble des critères prévus par la loi tels que :

Le contribuable pourra ensuite déclarer son investissement aux impôts lors de la déclaration de revenus et obtenir le crédit d’impôt de 12, 18 ou 21 % de la valeur du bien prévu par la loi.

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Si vous vivez déjà dans le logement que vous envisagez de louer en Pinel, il ne sera évidemment pas considéré comme neuf, vous ne pourrez donc pas profiter du dispositif Pinel. Pour pouvoir remplir les conditions de location dans l’ancien, le logement doit être : un local transformé en habitation, ou bien un logement indécent réhabilité.

Cela va dépendre de votre durée d’engagement dans le dispositif. Si vous êtes engagés pour 12 ans, vous ne pourrez mettre un terme à cette période, au risque de perdre votre avantage fiscal et de devoir le rembourser. Vous devrez donc attendre 6, 9 ou 12 ans en fonction de ce que vous avez choisi avant de pouvoir disposer de votre bien comme vous le souhaitez.

Pour être sûr de ne pas se tromper et de bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez faire attention à la localisation du bien (ville, quartier). Vous aurez plus de facilité à louer votre logement s’il se situe dans une ville attractive, et dans un quartier proche des commerces, des écoles etc.