Faut-il choisir régime micro foncier ou réel avec la Loi Pinel?

Pour optimiser fiscalement votre opération Pinel, vous pouvez déclarer vos revenus fonciers sous deux régimes différents. Une opportunité pour profiter, en plus de l’avantage fiscal, d’un abattement ou du déficit foncier.

Quelles sont les différences entre le régime micro-foncier et le régime réel ?

Lors de la déclaration de revenus, vous avez le choix entre deux régimes pour déclarer les revenus issus de votre investissement locatif en Pinel :

• le régime micro-foncier ;
• le régime réel.

Le choix du régime n’a pas d’incidence sur le montant de la réduction d’impôt.

Le régime micro-foncier s’applique si la somme de vos loyers bruts est inférieure à 15 000 euros par an.

Le régime réel s’applique automatiquement si vous avez perçu au cours des douze derniers mois plus de 15 000 euros de loyers.

Les contribuables qui collectent moins de 15 000 euros de loyers par année choisissent entre le régime réel et le micro-foncier.

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Quels sont leurs avantages ?

Un abattement forfaitaire en micro-foncier

Le régime micro-foncier accorde un abattement forfaitaire de 30% sur la somme des recettes encaissées.

Dans ce régime, vous ne déduisez pas vos charges et vous n’avez donc pas besoin de tenir une comptabilité détaillée ou de faire appel à un cabinet d’experts.

C’est un régime avantageux si vous avez peu de charges et de travaux, quand vous louez un logement neuf par exemple.

Ainsi, un propriétaire d’un bien en Pinel loue un appartement neuf de quarante-quatre mètres carrés en zone B1 pour 500 euros. Il perçoit 6 000 euros de loyers annuels qu’il déclare sous le régime micro-foncier. Il ouvre droit à une déduction de 1 800 euros et n’est imposé que sur 4 200 euros.

Déduire l’intégralité de ses frais avec le régime réel

Au régime réel, vous déclarez la réalité de vos dépenses et de vos recettes. Vous comptabilisez les loyers versés par les locataires et les charges déductibles telles que :

• les charges de copropriété ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les frais liés aux travaux et aux réparations ;
• les frais de gestion locative ;
• les taxes et impôts.

La différence entre les deux, appelé bilan foncier, peut-être positive ou négative. Vous êtes imposé sur votre bénéfice réel. En cas déficit foncier, vous n’êtes pas imposé sur cette partie de vos revenus et l’excédent peut être reporté sur les années suivantes jusqu’à dix ans.

Par exemple, vous louez un quatre pièces de quatre-vingts mètres carrés à Paris, en zone A bis pour un loyer de 1300 euros. Vous encaissez chaque année 15 600 euros et êtes exclu du régime micro-foncier.

Vous versez chaque année pour l’entretien de cet appartement 4 000 euros de charges, de taxes et de frais de gestion et avez payé 5 000 euros pour le remplacement de la chaudière. Vous déclarez donc 9 000 euros de charges. Votre bilan foncier est positif et s’élève à 6 600 euros, somme prise en compte dans votre imposition.

Quel régime est le plus avantageux ?

Si vos revenus locatifs s’élèvent à moins de 15 000 euros annuels, vous pouvez choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier.

Pour que le régime réel soit plus avantageux, vos dépenses doivent représenter plus de 30% de vos recettes. C’est le cas si, par exemple, vous réalisez des travaux.

Comment déclarer ses revenus fonciers ?

Quel que soit le régime choisi, vous devez :

• déclarer votre investissement la première année grâce au formulaire statut du bailleur privé – engagement de location ;
• renseigner le montant de la réduction fiscale dans le formulaire revenus complémentaires 2042 C.

Au régime simplifié micro-foncier

Les contribuables soumis au régime micro-foncier reportent le montant des loyers bruts dans leur déclaration de revenus à la rubrique 4 intitulée “revenus fonciers, location non meublée”. Ils remplissent la case BE ainsi que le nom et l’adresse de l’occupant.

Au régime réel

L’investisseur réalise une déclaration de revenus fonciers via le formulaire CERFA 10334*24 (appelé aussi 2044) et la joint à sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Le propriétaire remplit la partie 2 “Propriétés rurales et urbaines” en indiquant l’identité du locataire, la date d’acquisition du bien immobilier neuf ou ancien réhabilité ainsi que son adresse. Pour un logement en Pinel, vous n’avez pas de cases à cocher.

Dans la section 210, vous établissez le bilan foncier en détaillant les recettes et les dépenses.

Le résultat du bilan foncier est à reporter dans le formulaire de déclaration de revenus principal toujours à la rubrique 4 mais dans la section consacrée au régime réel (cases 4 BA à 4 BZ).

Comment passer d’un régime à l’autre ?

Il n’y a pas de déclaration à faire aux services fiscaux pour passer du micro-foncier au réel ou inversement.

Choisir de passer au régime réel

Si vous recevez moins de 15 000 euros de loyers bruts annuels mais que vous souhaitez passer au régime réel, il suffit de remplir le formulaire 2044 de déclaration de revenus fonciers et de reporter le solde dans votre déclaration d’impôt.

Ce choix vous engage pour les trois années suivantes. Si vous avez eu beaucoup de frais pour un investissement immobilier pendant une année, demandez-vous s’il en sera de même les années à venir et si le déficit à reporter les deux prochaines années est plus avantageux que l’abattement forfaitaire.

Lorsque vous dépassez le plafond des revenus fonciers

Si le changement de régime s’impose à vous parce que vous avez gagné plus de 15 000 euros de revenus fonciers, vous devez remplir les formulaires relatifs au régime réel.

Vous pouvez revenir au régime micro-foncier dès que le montant des loyers collectés est inférieur au plafond. Si vous aviez un excédent de déficit foncier, vous pourrez continuer à le reporter d’une année sur l’autre.

En résumé :

	Régime micro-foncier	Régime réel
Montant des loyers annuels perçus	Moins de 15 000	• Obligatoire si plus de 15 000 euros • Sur option si moins de 15 000 euros
Avantage	Abattement forfaitaire de 30%	• Imposition en fonction du bilan foncier • Possibilité de créer du déficit foncier
Comment déclarer	Sur le formulaire de déclaration de revenus	• Établir le bilan foncier sur le formulaire 2044 • Le reporter dans la déclaration de revenus • Conserver les justificatifs