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SCPI

Méthode d’investissement qui promet des revenus complémentaires intéressants, la SCPI de rendement est aujourd’hui une alternative aux traditionnels modèles d’épargne que sont le Livret A ou l’assurance-vie.
Focus sur l’investissement dans les meilleures SCPI de rendement.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Avant de comprendre les singularités d’une SCPI de rendement, voyons ensemble ce qu’est une SCPI et comment elle fonctionne.

Une SCPI est un fonds d’investissement immobilier qui est doté des atouts de la mutualisation, d’une gestion professionnelle et d’une publication de performances.

Une SCPI a deux grandes caractéristiques qui sortent des sentiers battus en matière de fonds d’investissement :

  • La SCPI conserve une fiscalité immobilière : c’est l’occasion de faire un crédit bancaire pour acheter des parts et les intérêts seront déductibles de vos revenus immobiliers. Le régime fiscal micro-foncier est intéressant si vous souhaitez créer une épargne immobilière.
  • La SCPI est une solution pour optimiser fiscalement votre placement immobilier puisque vous pouvez mettre vos parts de SCPI dans une assurance-vie.
Avantages d’une SCPI Détails de l’avantage
La sérénité au niveau de la gestion En effet, ce n’est pas le souscripteur qui gère ses parts de SCPI, mais une société de gestion, laquelle va acheter des actifs immobiliers, s’occuper de leur entretien et les transformer en vue d’une location par exemple.
Enfin, la société de gestion reverse le revenu des loyers une fois les frais déduits.
La diversification Il est possible d’investir dans différents types d’immeubles et donc avec plus de locataires potentiels, d’où une plus grande sécurité et une régularité des revenus.
La souplesse dans la gestion Vous pouvez investir le montant de votre choix, en une fois ou en plusieurs fois, recommencer et arrêter quand vous voulez. En effet, vous achetez et vendez des parts de SCPI et non des biens immobiliers.
Vous savez où vous investissez votre argent Chaque fond d’investissement immobilier a une stratégie et un champ d’activité précis. Certaines SCPI sont davantage tournées vers les niches fiscales tandis que d’autres se concentrent sur des types de biens en particulier (résidences de bureaux, des commerces, des résidences pour personnes âgées de type EHPAD) ou encore sur des thématiques définies (santé, etc.).
Une protection réglementaire La SCPI s’inscrit dans le cadre des régulations européennes en vue de la protection des investisseurs.

Fonctionnement d’une SCPI

La gestion d’une SCPI est supervisée par une société de gestion. Cette dernière doit immanquablement avoir reçu l’accord de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
C’est cette même société qui s’occupe d’acheter les biens, de choisir les locataires, de gérer l’entretien des actifs immobiliers et même de les valoriser si besoin.

En décidant d’investir sur une SCPI, vous devenez propriétaire d’un parc immobilier qui comporte plusieurs actifs comme des bureaux, des commerces, des immeubles de logistique ou encore des actifs atypiques comme des écoles, des instituts, des hôtels, des cliniques, etc.
Chaque trimestre (ou chaque mois), vous percevez des revenus qui correspondent à un loyer net de frais de gestion et de taxes.

Bon à savoir

Pour acheter vos parts de SCPI, vous pouvez contacter votre banque, mais aussi un agent d’assurance, un conseiller en gestion de patrimoine, auprès d’une société de gestion ou encore via des sites Web spécialisés comme le nôtre qui sélectionne des sociétés de gestion reconnue.

Ce sont aussi ces mêmes interlocuteurs qui peuvent racheter les parts que vous décidez de vendre.

Qu’est-ce qu’une SCPI de rendement ?

La particularité d’une SCPI de rendement est leur champ d’investissement.
En effet, ce type de SCPI est centré sur les immeubles d’entreprise comme les bureaux et les commerces. Ce qui n’est pas le cas avec une SCPI fiscale qui investit, au contraire, dans des biens immobiliers résidentiels pour les particuliers afin de faire gagner un avantage fiscal.
Il arrive, toutefois, qu’une SCPI de rendement soit centrée aussi sur une résidence dite de service comme un EHPAD, des logements pour étudiants, des résidences pour seniors, etc.

Une SCPI de rendement peut enfin intervenir sur un segment de marché unique comme les murs des magasins ou se diversifier.

Bon à savoir

Ce type de SCPI est particulièrement intéressant pour ceux qui sont en quête d’un revenu d’appoint. Concrètement, cette SCPI distribue des loyers nets de charges habituellement tous les trimestres.

Pour chaque bien immobilier, la gestion est assurée par la SCPI de rendement, quelle que soit l’étape : acquisition, gestion administrative, gestion comptable des biens.

Avec la SCPI de rendement, le placement est à moyen voire au long terme. On recommande une durée minimale de 8 ans.
De son côté, la SCPI de rendement est tenue d’éditer et de publier un bulletin chaque trimestre et un bulletin annuel à tous les investisseurs (appelés aussi associés). C’est une manière pour ces derniers de juger de la bonne gestion du parc immobilier et de s’assurer du bon fonctionnement du choix stratégique.
Chaque investisseur connaît ainsi en temps réel les dernières acquisitions, mais aussi les transactions, le rendement, et le taux d’occupation des immeubles.

En somme, le choix de s’orienter vers une SCPI de rendement peut être très intéressant.
En effet, le rapport rendement/risque est très efficace avec un rendement moyen avoisinant les 5 % et un risque proche de ce même pourcentage.
La rémunération avec une SCPI de rendement peut être considérable dans certains cas.

Quelles sont les meilleures SCPI de rendement ?

Actuellement, sur les 162 SCPI présentes sur le marché, on dénombre près de 82 SCPI de rendement.
Il est difficile d’élire celles qui sont les meilleures SCPI de rendement dans un tel contexte.
Toutefois, il est important de prendre en compte certains critères pour les classer par ordre d’intérêt croissant :

  • Le rendement et l’historique du rendement : c’est le 1er critère auquel se fier pour choisir une SCPI de rendement. Une SCPI de rendement de qualité doit pouvoir dégager un rendement équivalent à la moyenne du marché et le maintenir durant un certain laps de temps.
  • La possibilité d’augmentation du prix de la part, ainsi que son dynamisme à court terme : l’objectif est de faire travailler le capital tout en touchant des revenus. Avec une SCPI de rendement dynamique, vous dépassez plus vite les frais de souscription et générez davantage de plus-value immobilière.
  • La capitalisation ou encore les dimensions de la SCPI de rendement : une faible capitalisation est synonyme d’un faible nombre d’actifs immobiliers en possession. La mutualisation des risques est alors faible. Mais si la capitalisation est forte, cela indique que la SCPI possède des dizaines voire des centaines de biens dans son parc immobilier.
  • Le taux de rendement interne (ou TRI) : ce taux correspond au rapport entre le prix à l’entrée et le prix à la sortie, et on va ajouter les loyers perçus sur une période définie (généralement 4 ou 5 ans).
  • Le taux d’occupation financier (aussi appelé taux d’occupation du parc immobilier) : un taux supérieur à 90 % est évidemment synonyme d’une SCPI en très bonne santé.

À partir de tous ces éléments de première importance, voici un premier classement de SCPI de rendement qui s’avèrent actuellement incontournables :

SCPI de rendement Détail de la SCPI
SCPI Immorente La plus grosse SCPI de rendement du marché, tournée vers le commerce.
SCPI Efimmo 2nde SCPI du marché actuellement avec un capital variable, tournée vers les immeubles de bureaux.
SCPI Edissimmo SCPI gérée par Amundi qui est une maison de gestion très puissante sur le marché.
SCPI Rivoli Avenir Patrimoine Idem que pour Edissimmo
SCPI PFO2 Une SCPI très prolifique qui investit dans les bureaux à faible consommation énergétique.
SCPI Primopierre SCPI identique à PFO2, mais gérée par Primonial REIM.
SCPI Épargne Foncière La SCPI avec un patrimoine immobilier prestigieux (présente notamment sur les Champs-Élysées).

Chacune de ces SCPI de rendement offre un rapport rendement/risque très attractif avec une capitalisation supérieure à 1 milliard d’euros.

À noter

L’arrivée et le développement de nouvelles SCPI de rendement innovantes à l’image de Primovie qui investit dans le secteur de la santé, de l’éducation et du segment des seniors. Il y a aussi Corum Convictions qui est, aujourd’hui, LA SCPI de rendement la plus prolifique et la plus opportuniste du marché, proposant une diversification géographique et plusieurs types d’actifs.

 

Comment acheter une SCPI ?

Plusieurs moyens se présentent à vous pour acheter des parts de SCPI de rendement.

Moyens d’achat de SCPI Description
Au comptant L’achat s’effectue au moment de la création du capital de la SCPI ou de son augmentation.
Obligation d’attendre 1 ou 2 trimestres avant de percevoir les premiers revenus.
Idéal pour vous constituer un patrimoine immobilier de manière progressive.
À crédit Double avantage : les revenus fonciers de 5 % en moyenne paient une partie du remboursement du crédit. Les intérêts sont déductibles de vos impôts.
Pour booster la création de patrimoines.
Dans le cadre d’une assurance-vie Frais d’entrée allégés et sans délai de carence.
Solution parfaite pour bénéficier de la fiscalité et de la liquidité.
Achat en nue-propriété Vous ne percevez aucun revenu puisque c’est l’usufruitier qui reçoit les dividendes.
Le montant de l’impôt est stable.
Achat par le biais d’un intermédiaire Achat grâce à un conseiller financier (gestionnaire de patrimoine ou bancaire). Paiement de frais en moyenne de 10 % du total investi.
Achat de seconde main La revente de parts de SCPI permet d’avoir des parts à des tarifs inférieurs à leur valeur.
Achat du capital sans les revenus Vous payez moins cher les parts de la SCPI. Vous ne percevez vos premiers revenus qu’au bout de 10 ou 15 ans. Un choix pour ceux qui désirent accroître leur capital.
Achat uniquement des revenus de la SCPI sur une période définie, sans le capital Cette option permet d’obtenir un rendement très important durant 10 ou 15 ans. Une solution prisée par les jeunes retraités qui veulent voir leurs revenus augmenter dès les premières années de leur retraite.
Achat programmé Vous décidez de consacrer mensuellement le même montant pour la souscription de parts de SCPI.

Quels sont les risques des SCPI ?

Comme pour tout investissement, investir dans une SCPI comporte certains risques.
Les identifier au préalable permet d’ores et déjà de cibler votre choix avec discernement.

La liquidité

Le marché de la SCPI est un placement liquide avec un montant de souscription minimum de part permettant d’acheter ou de vendre par lots selon les besoins.
Que la SCPI soit fixe ou variable, elle dépend d’un marché où les SCPI avec d’importantes capitalisations offrent des flux de transactions conséquents.

Les différents frais

Investir dans une SCPI comporte certains frais dont les frais d’entrée payable en une seule fois qui sont facturés entre 8 et 12 % du montant total investi.

Il y a également les frais de gestion annuels des loyers encaissés qui tournent autour de 10 % sans les taxes.

Si la SCPI est détenue par le biais d’une assurance-vie, il faut enfin compter sur d’autres frais propres à l’assureur qui représentent entre 0,80 à 1,20 %.

Le rendement

Le rendement d’une SCPI n’est jamais garanti entièrement.
Les politiques d’encadrement de loyers,  la diversification géographique ou le retour de la croissance ainsi qu’un regain de confiance peuvent par exemple jouer sur la qualité des prix d’achat des actifs, sur la volatilité et le cycle des différents marchés.

La fiscalité

La fiscalité est un paramètre relativement fluctuant sur lequel vous n’avez aucune prise.

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Foire aux questions

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