Loi Pinel explication

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Loi Pinel 6 ou 9 ans

Lors d’une location en Pinel, il est possible de s’engager pour une période de six, neuf ou même douze ans. La durée de l’engagement a des conséquences sur le montant et la répartition de la réduction d’impôt. Elle détermine aussi la période pendant laquelle le propriétaire ne pourra pas disposer de son bien immobilier.

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Comment choisir la période initiale ?

Le premier engagement locatif peut être pris pour six ou neuf ans. Il est ensuite renouvelable :

  • une ou deux fois pour trois ans dans le cas d’un engagement initial de six ans ;
  • une fois pour trois ans dans le cas d’un engagement initial de neuf ans.

Au bout de douze ans de location, l’économie d’impôt est la même, peu importe la durée du premier contrat et le nombre de prolongations. Ce n’est donc pas le montant final de la défiscalisation qui décide de la durée du premier engagement.

Une décision irrévocable

Une fois la durée de location fixée, il n’est pas possible de quitter le dispositif avant sa fin sauf en cas de :

  • décès du ou d’un des propriétaires ;
  • invalidité de deuxième ou troisième catégorie ;
  • perte involontaire d’un emploi.

Un investisseur qui revend son appartement neuf ou loue sa maison réhabilitée sans respecter les conditions de plafond de loyer et de ressources imposées par le Code général des impôts est exclu du dispositif Pinel.

Attention

Si cette sortie a lieu avant la fin de l’engagement, le contribuable perdra le bénéfice de l’avantage fiscal, devra rembourser les réductions consenties et s’acquitter de pénalités.

Opter pour la souplesse

L’engagement de six ans propose plus de possibilités. Au bout des six années, le bailleur dispose du logement comme il le souhaite. Il peut par exemple :

  • L’occuper à titre de résidence principale ou secondaire ;
  • choisir un locataire et fixer un loyer en dehors des plafonds Pinel ;
  • revendre son bien.

Ou la tranquillité

Un engagement de neuf ans présente l’avantage de ne pas devoir renouveler la déclaration aux impôts les neuf premières années. Une fois votre réduction fiscale acquise, vous n’avez pas de nouvelles démarches à effectuer, en dehors de votre déclaration de revenus.

Bon à savoir

C’est également un choix intéressant si vous avez souscrit un emprunt de plus de six ans et que vous comptez sur les loyers et l’économie d’impôt pour rembourser les mensualités.

Quels avantages ?

Pour un engagement de six ans

Pour un engagement de six ans, les contribuables peuvent déduire de leur imposition :

  • 12% du prix de revient du bien soit 2% par an en métropole ;
  • 23% du prix de revient du bien en Outre-mer.

Pour un engagement de neuf ans

L’engagement de neuf ans peut être atteint par :

  • Un contrat initial de neuf ans ;
  • Un contrat initial de six ans et une prolongation de trois ans.

Le montant du crédit d’impôt pour une location de neuf ans est de :

  • 18% du prix de revient de l’investissement soit 2% par an pendant neuf ans en métropole ;
  • 29% du prix de revient de l’investissement en outre-mer.

Pour un engagement de douze ans

La période maximale pour bénéficier du mécanisme d’optimisation fiscale de la loi Pinel est de douze ans. Il peut s’agir :

  • d’un engagement initial de 6 ans et deux prolongations de 3 ans ;
  • d’un engagement initial de 9 ans et une prolongation de 3 ans.

La réduction est de :

  • 21% du prix de revient du bien en France métropolitaine ;
  • 32% du prix de revient du bien dans les territoires ultra-marins.

Les trois dernières années donnent droit à une économie d’impôt de 1% du coût du bien chaque année.

Exemples de calcul

Un investisseur qui achète un logement neuf d’une valeur de 200 000 € obtiendra les réductions suivantes :

En France métropolitaine

Engagement initial de 6 ans Engagement initial de 9 ans Engagement initial de 6 ans + prolongation de 3 ans
= 9 ans
Engagement initial de 6 ans + 2 prolongations de 3 ans
= 12 ans
Engagement initial de 9 ans + prolongation de 3 ans
= 12 ans
Montant de la réduction d’impôt 24 000€ 36 000€ 24 000€
+12 000 €
= 36 000 €
36 000€
6 000€
= 42 000€
24 000 €
+ 12 000 €
+ 6 000 €
= 42 000€
Répartition de la réduction d’impôt 2% par an soit
4 000 € par an
2% par an soit
4 000 €
2% par an soit
4 000 €par an
– 4000€ par an soit 2% pendant 9 ans
– 2 000 € par ans pendant 3 ans
– 4 000€ par an les 9 premières années soit 2% par an
– 2 000 euros par an les 3 suivantes soit 1% par an.

En outre-mer

Durée de l’engagement 6 ans 9 ans 12 ans
Montant de la réduction d’impôt 46 000 € 58 000 € 64 0000 €

Les risques liés aux différentes durées d’engagement

Le principal danger est de devoir rompre son obligation avant l’échéance et donc de devoir rembourser les avantages fiscaux perçus au Trésor Public. Cela peut arriver quand les propriétaires divorcent et sont contraints de liquider la communauté.

Plus la période d’engagement est longue, plus votre situation peut évoluer et vous rendre inéligible à l’avantage fiscal. C’est par exemple le cas si vous êtes muté à l’étranger et que votre foyer fiscal n’est plus en France ou si vous faites d’autres investissements et que vous dépassez le plafonnement global des niches fiscales.

Enfin, à chaque prorogation, il faut transmettre à l’administration fiscale les informations nécessaires pour continuer à bénéficier de la déduction. En cas d’oubli ou d’erreur dans les démarches, vous pourriez perdre les réductions.

Renouveler son engagement

Lors de la première année, le contribuable déclare, en même temps que ses revenus, les caractéristiques du logement et la durée de l’engagement à l’aide du formulaire CERFA 2044 EB intitulé statut du bailleur privé, engagement de location.

Seule la personne ou la société civile immobilière (SCI) s’étant engagée initialement peuvent proroger la location.

Comment passer de six ans d’engagement à neuf ?

Pour prolonger votre engagement, il suffit de continuer à remplir dans votre déclaration d’impôt la case 2042C.

Vous devez transmettre avec votre déclaration d’impôt sur le revenu:

  • L’imprimé 2044 EB ;
  • Une copie du bail ;
  • Une copie de l’avis d’imposition du locataire.

S’il n’est pas possible de transmettre les documents, en cas de déclaration en ligne par exemple, ces documents doivent être tenus à la disposition de l’administration.

Et de neuf à douze ans ?

La procédure pour passer d’un engagement de neuf à douze ans est la même que pour passer d’un engagement de six à neuf ans.

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Foire aux questions

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  1. Françoise Trébuchet

    1ere année déduction pinel : déclaration 2017 sur revenus 2016
    1er locataire février 2017
    Choix 6 ans
    SVP Date à laquelle je peux vendre le bien sans pénalités
    D’avance merci

    1. Nicolas

      Bonjour,
      Si vous avez choisi une durée d’engagement de 6 ans, il faudra attendre que le bail se termine. S’il a commencé en février 2017, il faudra patienter au moins jusqu’en février 2023 pour pouvoir vendre sans pénalités.

      Bien cordialement,
      Nicolas de Gotoinvest

  2. Sylvie

    Bonjour, j’ai effectué une 1ère année de déduction Pinel en 2017 sur revenus 2016, avec une location débutant en juillet 2016 et un engagement de location de 6ans. Donc je pense être engagée jusqu’en juillet 2022.
    Pour renouveler un engagement de location pour 3 ans, en quelle année dois-je effectuer l’engagement de caution pour les 3 années supplémentaires ? En 2023 pour l’année 2022 ou en 2022 en indiquant la prolongation à partir de juillet 2022 ? Bref, je me perds dans les dates…
    Merci pour toute éclaircissement.
    Bien cordialement,

    1. Nicolas

      Bonjour,
      Il vous suffit de remplir la case 2042C de votre déclaration d’imposition lors de la septième année pour le Trésor Public considère que vous prolongez le contrat Pinel.

      Bien cordialement,
      Nicolas de Gotoinvest

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