Colocation et loi Pinel

Économies de loyer, appartement plus grand et convivialité, la colocation séduit les étudiants, les actifs et même les retraités. Il est possible pour un propriétaire de profiter de cet engouement pour louer son bien tout en percevant l’avantage fiscal Pinel.

Est-il possible de louer un bien Pinel en colocation ?

Dans ses textes, la loi Pinel n’impose pas de condition quant à la composition du foyer des locataires. En l’absence d’indication contraire, il est possible de louer à des colocataires.

Les occupants doivent faire du logement neuf loué en Pinel leur résidence principale.

Comme pour une location traditionnelle, les preneurs doivent appartenir à un foyer fiscal différent de celui du propriétaire. Il est donc possible de louer son bien immobilier à ses enfants ou à d’autres membres de sa famille en colocation et de bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel.

Quels plafonds doivent être pris en compte ?

Les conditions de location pour bénéficier des avantages fiscaux sont les mêmes dans une colocation ou une location classique.

Le plafond de loyer

Le loyer hors charges est fixé en fonction de la surface utile et des barèmes sont publiés dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip). Ils sont revalorisés au 1er janvier. Le prix au mètre carré dépend du zonage.

Au 1er janvier 2020, les montants sont de :

Localisation Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis 17€
Zone A 12,95€
Zone B1 10,44€
Zone B2 et C (sur agrément) 9€
Départements ultra-marins, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon 10,48€
Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Iles Wallis et Futuna 13€

Les plafonds de ressources des locataires

Pour être éligibles, les locataires doivent respecter les plafonds de ressources. Les ressources de chacun sont comparées individuellement au barème.

Pour rappel, un célibataire est un foyer fiscal. Si vous louez à des couples avec ou sans enfant, les ressources de chaque famille sont à rapprocher de la catégorie correspondante. Pour les étudiants, il faut prendre en compte leurs ressources propres et non celles de leurs parents, mêmes s’ils font une déclaration d’impôt sur le revenu commune.

Foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 681 €
1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
2 personnes à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Par personne à charge supplémentaire + 13 421€ + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 € + 8 089 €

Les plafonds sont différents pour l’outre-mer.

Les normes de peuplement

Pour une colocation, en Pinel ou non, la loi Alur impose aux bailleurs de respecter un espace vital pour chaque occupant. Pour cela, elle a défini des normes de peuplement.

Pour des baux locatifs multiples

Chaque signataire doit avoir la jouissance exclusive d’un espace de quatorze mètres carrés et trente-trois mètres cubes.

Pour un bail locatif unique

Le logement doit mesurer au moins seize mètres carrés pour deux personnes et neuf mètres carrés par personne supplémentaire, jusqu’à huit personnes.

Pourquoi louer en Pinel à des colocataires ?

Louer en colocation présente des avantages pour les investisseurs.

Pour louer plus vite

Mettre son bien en location pour des colocataires permet de trouver rapidement preneur. En effet, pour un appartement ou une maison de grande surface, le loyer dans les zones en tension peut être élevé pour une seule famille. En louant à plusieurs, chaque locataire diminue le montant de son loyer par rapport à un studio ou à un deux pièces.

Dans les grandes agglomérations et les villes étudiantes comme Nantes, Lyon ou Bordeaux, l’offre de logement en colocation est inférieure à la demande. Proposer une colocation est donc une solution pour louer dans le délai de douze mois imposé par la loi.

Pour plus de sécurité

Grâce à la loi Alur, le bailleur peut faire signer un bail à chacun des occupants ou proposer un bail unique.

Dans le bail unique, il est possible d’intégrer une clause de solidarité. L’ensemble des colocataires et leur caution sont redevables des loyers et des charges. Si un des colocataires ne paye pas, les autres s’engagent à payer sa part.

FAQ

La loi autorise les propriétaires à louer leur bien en Pinel à des colocataires. Les règles concernant le plafonnement des loyers et des ressources s’appliquent comme pour une location en Pinel traditionnelle.

Il est possible de faire signer un bail distinct à chaque locataire ou de faire signer un bail commun à tous les participants. Dans ce cas, le contrat peut contenir une clause de solidarité : les locataires s’engagent à assurer ensemble le paiement du loyer et des charges.

Il est possible d’être locataire d’un bien Pinel à plusieurs dans une colocation. Chaque locataire devra respecter le plafond de ressources pour être éligible et établir sa résidence principale dans la colocation.

Louer un bien en Pinel à des colocataires permet de bénéficier de l’avantage fiscal, de trouver des locataires rapidement et de garantir le paiement du loyer grâce à la clause de solidarité.

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