Quel avenir pour la loi Pinel ?

Depuis septembre 2014, la loi Pinel favorise l’investissement immobilier locatif en accordant une réduction d’impôt aux contribuables. Initialement prévue pour durer jusqu’au 31 décembre 2016, elle a été prolongée une première fois jusqu’au 31 décembre 2021. Alors que la date de fin approche, les investisseurs s’interrogent sur l’avenir du dispositif.

Un avantage fiscal intact

Si vous louez déjà un appartement ou une maison en Pinel, vous continuez à profiter de votre avantage fiscal durant la période d’engagement initial de six, neuf ou douze ans et ses prorogations.

Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier avant le 31 décembre 2021 pour le louer en Pinel, vous bénéficiez aussi de la réduction d’impôt telle qu’elle a été définie dès septembre 2014.

Le montant et la répartition de l’avantage fiscal dépendent de la durée de l’engagement locatif. En métropole, elle s’élève jusqu’à 23% du prix de revient du bien et jusqu’à 32 % dans les douze territoires ultra-marins.

Durée de la location Montant de la réduction d’impôt en métropole Montant de la réduction d’impôt outre-mer
Engagement initial de 6 ans 12% (2% par an) 23% (3,83% par an)
Première prolongation de 3 ans 6% (2% par an) 6% (2% par an)
Seconde prolongation de 3 ans 3% (1% par an) 3% ((1% par an)
Engagement initial de 9 ans 18% (2% par an) 29 % (3,22% par an)
Prolongation de 3 ans 3% (1% par an) 3% (1% par an)

Les réductions accordées par la loi Pinel font partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement annuel des niches fiscales :

  • 10 000€ en métropole
  • 18 000€ en outre-mer
  • 18 000€ en cas d’investissement dans le cinéma

Ces montants n’ont pas évolué depuis 2016.

Les changements à venir

Chaque année, les plafonds de ressources des locataires ainsi que les plafonds de loyers sont révisés le 1er janvier. Cette modification prend en compte la hausse des prix à la consommation. Elle donne au bailleur plus de souplesse dans le choix du preneur et le montant du loyer hors charges. En 2020, le plafond de ressources pour une personne seule a été augmenté de 0.6% et celui du loyer de 1.53% en moyenne.

Une restriction des zones éligibles

Depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et en zone C ne sont plus concernées par le dispositif Pinel. Des exceptions existent pour les biens dont le permis de construire a été déposé avant le 31 décembre 2017 ou acquis avant le 15 mars 2019.

À partir du 1er juillet 2020, en Bretagne, le dispositif Pinel s’applique uniquement pour des logements situés dans des zones spécifiques. La liste est arrêtée par le préfet de région.

Un avantage réservé aux logement collectifs

Au 1er janvier 2021, la loi ne concerne plus que les résidences principales situées dans des bâtiments collectifs. Louer une maison individuelle ou un pavillon ne permettra plus de bénéficier du mécanisme d’optimisation fiscale.

Une nouvelle norme thermique

Jusqu’à présent, les logements neufs ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) devaient satisfaire à la réglementation thermique dite aussi RT 2012. Cette norme a été remplacée le 1er janvier 2020 par la RT 2020. Elle sera obligatoire à partir du 1er janvier 2021 et devrait donc logiquement remplacer la RT 2012 dans les critères à satisfaire.

Et après 2021 ?

La France dispose depuis les années 1960 de programmes de déductions et de réductions fiscales pour encourager l’investissement locatif (lois Malraux, Périssol, Scellier, Censi-Bouvard, Duflot…). Cependant, il est impossible de savoir si la loi Pinel sera prolongée ou remplacée par un nouveau texte après le 31 décembre 2021.

Plusieurs institutions ont déjà réclamé sa suppression.

Le comité d’action publique 2022 (CAP 2022), un collectif de personnalités chargées de proposer des réformes à l’État, a demandé la fin de la loi Pinel. D’après cet organisme, le dispositif Pinel permettrait à des ménages de se constituer un patrimoine immobilier et de bénéficier de ressources complémentaires mais n’augmenterait pas l’offre de logements disponibles.

Le CAP 2022 propose de remplacer les différents mécanismes existants par un dispositif unique de déduction des charges de copropriété et d’une partie de l’amortissement.

La Cour des comptes préconise elle aussi de ne pas prolonger la loi Pinel après le 31 décembre 2021. D’après elle, ce système n’aurait pas d’impact sur le prix des loyers et serait mal contrôlé. En 2018, elle a proposé la mise en place d’aménagements transitoires pour une sortie progressive de la loi Pinel.

L’Inspection générale des finances (IGF) et le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) se montrent plus mesurés. Ils reconnaissent l’importance des constructions Pinel pour la croissance du marché de l’immobilier dans un rapport remis en mars 2019 au Premier Ministre. Mais ils recommandent de limiter l’attribution de l’avantage fiscal selon les besoins locaux.

Après le 31 décembre 2021, les avantages fiscaux des propriétaires ne changeront pas et ils continueront d’en bénéficier jusqu’à la fin de leur période d’engagement.

Pour les personnes qui souhaiteraient acheter un bien pour ensuite le louer en Pinel , il faudra le faire avant le 31 décembre 2021 pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

Les zones B2 et C ne sont plus concernées par le dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018, et en Bretagne seulement certaines zones en font maintenant partie.

A partir du 1er janvier 2021, seuls les logements collectifs en résidence principale seront concernés par la loi Pinel, les maisons individuelles et les pavillons ne permettront plus aux propriétaires de bénéficier de l’avantage fiscal. Plus d’informations dans l’article.