Loi Pinel prix de revient

L’avantage fiscal en Pinel est calculé sur le prix de revient du bien, différent du montant de l’acquisition. Prix du bien, travaux et frais de notaires… Les éléments à prendre en compte sont ne sont pas les mêmes pour un logement neuf, en VEFA ou à réhabiliter.

Offres en cours

Comment calculer le prix de revient d’un logement Pinel ?

Pour un appartement neuf

Lorsqu’un investisseur achète un logement neuf achevé, le prix de revient est défini par le bulletin officiel des finances publiques (bofip) comme le prix d’achat du bien auxquels s’ajoutent les frais liés à l’acquisition. Il s’agit :

  • des honoraires de notaire ;
  • des commissions versées aux intermédiaires (vendeurs de programmes immobiliers, conseillers en gestion de patrimoine…) ;
  • de la taxe sur la valeur ajoutée ;
  • des droits d’enregistrement ;
  • de la taxe de publicité foncière.

Pour un bien en l’état de futur achèvement

Selon l’Inspection générale des finances, 82% des acquisitions Pinel concernent un bien immobilier en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Dans ce type de transaction, l’investisseur achète un bien qui n’existe pas encore d’après la présentation des plans et du programme par le promoteur. Il devient propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction (contrat de vente en VEFA) ou à l’achèvement des travaux (contrat de vente à terme). Le paiement est échelonné en fonction de l’avancée des travaux.

Le prix de revient des logements en VEFA est calculé comme celui des logements neufs. Il comprend :

  • Le prix d’achat ;
  • Les frais d’acquisition (honoraires de notaire et commissions versées aux intermédiaires) ;
  • La taxe sur la valeur ajoutée ;
  • Les droits d’enregistrement ;
  • La taxe de publicité foncière.

Pour un logement que vous faites construire

Si vous faites construire vous-même un logement sans souscrire à un programme immobilier, le prix de revient comprend le prix payé pour :

  • l’acquisition du terrain ;
  • la construction ;
  • l’installation des équipements initiaux (sanitaires, chauffage…).

Le prix d’acquisition du terrain intègre les frais nécessaires à sa viabilisation et à son aménagement.

Le prix de la construction du logement comprend notamment les frais d’architecte, l’achat des matériaux, les salaires versés aux ouvriers, charges sociales comprises.

Les frais de démolition des constructions présentes sur le terrain à l’achat ne sont pas pris en compte dans le prix de revient.

Pour un bien dans l’ancien

Le prix de revient du logement est déterminé une fois les travaux de réhabilitation achevés. Il englobe :

  • Le prix d’acquisition des locaux ;
  • les honoraires de notaire ;
  • les commissions versées aux intermédiaires ;
  • les droits d’enregistrement ;
  • la taxe de publicité foncière ;
  • le prix des travaux de réhabilitation.

Les travaux de réhabilitation sont définis dans le code général des impôts. Il s’agit des travaux visant à donner un caractère de décence au logement.

Bon à savoir

Les travaux réalisés par la suite ou qui ne sont pas des travaux de réhabilitation (travaux d’embellissement par exemple) peuvent être déduits des revenus fonciers.

Quel est le montant de réduction d’impôt ?

Le montant de la réduction fiscale en Pinel dépend de la durée d’engagement à louer.

En France métropolitaine

En France métropolitaine, le taux de la déduction d’impôt par rapport au prix de revient est de :

  • 12 % pour un engagement de six ans ;
  • 18 % pour un engagement de neuf ans ;
  • 21 % pour un engagement de douze ans.

Outre-mer

  • 23 % pour un engagement de six ans ;
  • 29 % pour un engagement de neuf ans ;
  • 32 % pour un engagement de douze ans.

Quels sont les plafonds pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal ?

La réduction fiscale Pinel est limitée à deux biens par année. Le prix des biens ne peut pas excéder 300 000 euros et leur prix au mètre carré ne doit pas être supérieur à 5 500 euros.

Si la valeur du bien ou si le prix au mètre carré sont supérieurs aux plafonds, ce sont les montants de 300 000 euros et de 5 500 euros qui sont retenus pour le calcul du prix de revient par l’administration fiscale.

Les commissions des intermédiaires ont été plafonnées par décret à 10 % du prix d’achat du bien depuis le 1er avril 2020.

Le plafonnement des niches fiscales

La réduction Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales. Un contribuable ne peut pas bénéficier d’une réduction supérieure à :

  • 10 000 euros pour des investissements en métropole ;
  • 18 000 euros pour des investissements outre-mer.

Comment déclarer son bien Pinel aux impôts ?

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire doit transmettre au fisc les informations relatives à la durée d’engagement, au logement et au locataire. Il n’est pas nécessaire de transmettre certaines pièces, comme le bail de location mais elles doivent être tenues à la disposition de l’administration.

La première année

La déclaration doit être faite :

  • l’année de l’acquisition pour les logements neufs ;
  • l’année d’achèvement du logement pour les logements en VEFA, les logements à construire et les locaux à transformer ;
  • l’année d’achèvement des travaux pour les logements réhabilités.

Pour cela, vous devez remplir la section 7 du formulaire 2042 C intitulé “déclaration complémentaire”.

Vous devez y joindre le formulaire 2044EB statut du bailleur privé, engagement de location afin de transmettre toutes les informations sur le logement, les locataires et le respect des plafonds de loyer et de ressources en vigueur.

Les années suivantes

Chaque année, vous devez établir votre bilan foncier, c’est-à-dire le récapitulatif des ressources et des dépenses générées par votre investissement. La déclaration se fait avec le formulaire 2044 pour le régime réel ou la case dédiée dans le formulaire 2042 pour le régime micro-foncier.

Les revenus fonciers sont à déclarer en même temps que les autres revenus. Les investissements en Pinel, se renseignent dans la case 4BA de la déclaration en ligne. Pour la déclaration papier, ils sont à reporter dans la rubrique 7 du formulaire 2042C.

Offres en cours

Lors de votre achat en Pinel, vous aurez à vous acquitter de frais additionnels : les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la taxe sur la valeur ajoutée, les droits d’enregistrement et ceux de la taxe de publicité foncière.

La réduction fiscale est limitée à deux biens par an. Leurs prix ne peuvent excéder 300 000€ et 5 500€ le m2.

Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal l’engagement est de 6, 9 ou 12 ans, il existe également une incertitude quant à la plus-value possible en cas de revente du bien.