La Loi Pinel s’applique-t-elle pour une maison individuelle?

Acheter une maison neuve pour la louer en loi Pinel présente des avantages : assurance de trouver un locataire à un bon prix, faible turn-over, revente rapide… Il est encore possible, pour quelques mois, de faire ce placement rentable.

À partir de quand les maisons individuelles seront exclues du dispositif Pinel ?

Depuis sa création en septembre 2014, l’avantage fiscal Pinel est ouvert à tous les types d’investissements locatifs.

À partir du 1^er janvier 2021, il ne concernera plus que le logement collectif. L’habitat individuel (maison, pavillon, villa) sera exclu du dispositif.

Les contribuables qui ont déclaré leur bien avant le 1^er janvier 2021 continueront de bénéficier de la défiscalisation.

Faut-il voir dans ce recentrage une réponse aux critiques de l’Inspection générale des finances et la Cour des comptes ? D’après elles, la loi Pinel permet aux investisseurs de défiscaliser et de se créer un patrimoine immobilier tandis que les promoteurs vendent facilement leurs projets. Mais l’effet sur le prix des loyers serait marginal.

Jusqu’à quelle date peut-on faire construire sa maison en Pinel ?

Pour profiter de la réduction d’impôt pour une maison, il faut déposer le permis de construire avant le 31 décembre 2020.

À partir du 1^er janvier 2021, si vous possédez un terrain et que vous voulez y faire construire une habitation à louer en Pinel, vous devrez faire construire un immeuble.

Quelles sont les conditions pour que la maison soit éligible ?

Les critères d’éligibilité sont les mêmes que pour un appartement.

La localisation

Le bien doit se situer dans une des zones sélectionnées par le gouvernement. Actuellement, seules les zone A, A bis et B1 sont éligibles.

Pour savoir si une commune est éligible, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par l’État.

Le type de bien

Il peut s’agir d’un bien neuf ou ancien réhabilité.

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier neuf, vous pouvez acquérir une maison :

• en vente en l’état de futur achèvement (véfa) ;
• neuve déjà terminée.

Vous pouvez choisir de faire construire une maison vous-même. Dans ce cas, le logement doit être achevé dans les trente mois qui suivent le dépôt du permis de construire.

La réduction fiscale s’applique aussi dans l’ancien. Il est possible d’en profiter en achetant un bien qui ne répond pas aux critères de décence et de le rénover. Vous pouvez enfin acquérir un local et le transformer en habitation.

Pour les logements nécessitant des travaux, ils doivent être finis le 31 décembre de la deuxième année de l’acquisition.

Les normes à satisfaire

Les constructions neuves doivent atteindre le niveau de performance énergétique correspondant à la règlementation thermique RT 2012.

Les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une rénovation doivent obtenir l’ensemble des critères de décence et de performance technique ainsi que le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

La durée d’engagement

La loi Pinel indique que la maison doit être louée nue (non meublée) et à titre de résidence principale.

Afin d’ouvrir droit aux avantages fiscaux, le propriétaire met son bien immobilier en location pour une durée de six, neuf, ou douze ans. En métropole, il bénéficie d’une déduction de :

• 12% du prix de revient pour un engagement à louer de six ans ;
• 18% du prix de revient pour un engagement à louer de neuf ans ;
• 21% du prix de revient pour un engagement à louer de douze ans.

Pour les territoires ultra-marins, les taux sont de 23, 29 et 32%.

Comment calculer le loyer d’une maison individuelle ?

Afin de favoriser l’accès au logement des ménages dits intermédiaires, les ressources des occupants ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources du locataire publiés dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip).

Pour les baux signés au 1^er janvier 2020 :

Le plafond de loyer par zone

Le loyer hors charge est soumis à un plafonnement. Il ne doit pas dépasser le prix au mètre carré fixé lors de la promulgation de la loi. Il varie selon les zones.

Ces montants sont à appliquer en utilisant la formule de calcul :

Surface utile X coefficient multiplicateur X plafond de loyer

Le coefficient multiplicateur a été fixé 0.7 + 19/surface utile. Il ne peut pas excéder 1.2. S’il est plus élevé, on effectue le calcul en utilisant 1.2.

Calculer la surface utile

La surface utile en Pinel prend en compte la surface habitable ainsi que la moitié des surfaces annexes, dans la limite de huit mètres carrés.

Mesurer les surfaces annexes

Les surfaces annexes sont définies par la loi comme les espaces dont le locataire a la jouissance exclusive et dont la hauteur sous plafond est de 1m80 minimum.

Dans une maison, les caves, remises, greniers, ateliers, vérandas et buanderies sont des surfaces annexes.

Les terrasses en rez-de-jardin, les places de stationnement, les garages et les jardins ne sont pas considérés comme étant des surfaces annexes.

Quelques règles particulières

La surface des varangues, ces vérandas typiques des constructions outre-mer, est prise en compte dans la limite de quatorze mètres carrés.

Les espaces servant à la fois de buanderie, de rangement et de place de parking font l’objet d’un mode de calcul spécifique appelé mesure de tempérament. Quand une surface annexe est accessible à un véhicule, un sous-sol par exemple, et mesure plus de douze mètres carrés, on pondère sa taille en soustrayant les douze mètres carrés consacrés au stationnement du véhicule. L’espace restant est comptabilisé comme une surface annexe.

Exemples de calcul