Loi Pinel pour maison individuelle

Acheter une maison neuve pour la louer en loi Pinel présente des avantages : assurance de trouver un locataire à un bon prix, faible turn-over, revente rapide… Il est encore possible, pour quelques mois, de faire ce placement rentable.

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À partir de quand les maisons individuelles seront exclues du dispositif Pinel ?

Depuis sa création en septembre 2014, l’avantage fiscal Pinel est ouvert à tous les types d’investissements locatifs.

À partir du 1er janvier 2021, il ne concernera plus que le logement collectif. L’habitat individuel (maison, pavillon, villa) sera exclu du dispositif.

Les contribuables qui ont déclaré leur bien avant le 1er janvier 2021 continueront de bénéficier de la défiscalisation.

Faut-il voir dans ce recentrage une réponse aux critiques de l’Inspection générale des finances et la Cour des comptes ? D’après elles, la loi Pinel permet aux investisseurs de défiscaliser et de se créer un patrimoine immobilier tandis que les promoteurs vendent facilement leurs projets. Mais l’effet sur le prix des loyers serait marginal.

Jusqu’à quelle date peut-on faire construire sa maison en Pinel ?

Pour profiter de la réduction d’impôt pour une maison, il faut déposer le permis de construire avant le 31 décembre 2020.

À partir du 1er janvier 2021, si vous possédez un terrain et que vous voulez y faire construire une habitation à louer en Pinel, vous devrez faire construire un immeuble.

Quelles sont les conditions pour que la maison soit éligible ?

Les critères d’éligibilité sont les mêmes que pour un appartement.

La localisation

Le bien doit se situer dans une des zones sélectionnées par le gouvernement. Actuellement, seules les zone A, A bis et B1 sont éligibles.

Zone Description
Zone A bis • Paris
• 76 villes des départements 78, 92, 93, 94 et 95
Zone A • Paris (y compris la zone A bis),
• La Côte d’Azur,
• La partie française de l’agglomération genevoise,
• Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Zone B1 • Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés,
• Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A,
• Quelques villes chères,
• Les départements ultra-marins.
Zone B2 • Villes-centre de certaines grandes agglomérations,
• Grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1,
• Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés,
• Villes non situées en zones A ou B1.
Zone C Le reste du territoire
Bon à savoir

Les communes situées dans la zone B2 et en Bretagne doivent faire l’objet d’une dérogation.

Pour savoir si une commune est éligible, vous pouvez utiliser le simulateur mis en place par l’État.

Le type de bien

Il peut s’agir d’un bien neuf ou ancien réhabilité.

Si vous choisissez d’investir dans l’immobilier neuf, vous pouvez acquérir une maison :

  • en vente en l’état de futur achèvement (véfa) ;
  • neuve déjà terminée.

Vous pouvez choisir de faire construire une maison vous-même. Dans ce cas, le logement doit être achevé dans les trente mois qui suivent le dépôt du permis de construire.

La réduction fiscale s’applique aussi dans l’ancien. Il est possible d’en profiter en achetant un bien qui ne répond pas aux critères de décence et de le rénover. Vous pouvez enfin acquérir un local et le transformer en habitation.

Pour les logements nécessitant des travaux, ils doivent être finis le 31 décembre de la deuxième année de l’acquisition.

Les normes à satisfaire

Les constructions neuves doivent atteindre le niveau de performance énergétique correspondant à la glementation thermique RT 2012.

Les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une rénovation doivent obtenir l’ensemble des critères de décence et de performance technique ainsi que le label HPE rénovation 2009 ou BBC rénovation 2009.

La durée d’engagement

La maison doit être louée nue (non meublée) et à titre de résidence principale.

Afin d’ouvrir droit aux avantages fiscaux, le propriétaire met son bien immobilier en location pour une durée de six, neuf, ou douze ans. En métropole, il bénéficie d’une déduction de :

  • 12% du prix de revient pour un engagement à louer de six ans ;
  • 18% du prix de revient pour un engagement à louer de neuf ans ;
  • 21% du prix de revient pour un engagement à louer de douze ans.

Pour les territoires ultra-marins, les taux sont de 23, 29 et 32%.

Comment calculer le loyer d’une maison individuelle ?

Afin de favoriser l’accès au logement des ménages dits intermédiaires, les ressources des occupants ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources du locataire publiés dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip).

Pour les baux signés au 1er janvier 2020 :

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 217 € 28 217 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 861 € 37 681 €
1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 314 € 45 314 €
2 personnes à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 54 705 € 54 705 €
3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 354 € 64 354 €
4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 72 526 € 72 526 €
Par personne à charge supplémentaire + 13 421€ + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 € + 8 089 €

Le plafond de loyer par zone

Le loyer hors charge est soumis à un plafonnement. Il ne doit pas dépasser le prix au mètre carré fixé lors de la promulgation de la loi. Il varie selon les zones.

Localisation Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis 17€
Zone A 13€
Zone B1 10,44€
Zone B2 et C (sur agrément) 9,07€
Départements ultra-marins, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon 10,48€
Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Iles Wallis et Futuna 12,81€

Ces montants sont à appliquer en utilisant la formule de calcul :

Surface utile X coefficient multiplicateur X plafond de loyer

Le coefficient multiplicateur a été fixé 0.7 + 19/surface utile. Il ne peut pas excéder 1.2. S’il est plus élevé, on effectue le calcul en utilisant 1.2.

Calculer la surface utile

La surface utile en Pinel prend en compte la surface habitable ainsi que la moitié des surfaces annexes, dans la limite de huit mètres carrés.

Mesurer les surfaces annexes

Les surfaces annexes sont définies par la loi comme les espaces dont le locataire a la jouissance exclusive et dont la hauteur sous plafond est de 1m80 minimum.

Dans une maison, les caves, remises, greniers, ateliers, vérandas et buanderies sont des surfaces annexes.

Les terrasses en rez-de-jardin, les places de stationnement, les garages et les jardins ne sont pas considérés comme étant des surfaces annexes.

Quelques règles particulières

La surface des varangues, ces vérandas typiques des constructions outre-mer, est prise en compte dans la limite de quatorze mètres carrés.

Les espaces servant à la fois de buanderie, de rangement et de place de parking font l’objet d’un mode de calcul spécifique appelé mesure de tempérament. Quand une surface annexe est accessible à un véhicule, un sous-sol par exemple, et mesure plus de douze mètres carrés, on pondère sa taille en soustrayant les douze mètres carrés consacrés au stationnement du véhicule. L’espace restant est comptabilisé comme une surface annexe.

Exemples de calcul

Description du bien Surface annexe retenue en loi Pinel Surface utile retenue en loi Pinel Plafond de loyer
Maison mitoyenne de 80 m² en zone A bis avec :
Jardin de 30 m²
Aucune 80 m² 80 X 17,43 X (0,7 + 19/80)
= 1307.25€
Maison individuelle de 95 m² en zone A avec :
Sous-sol accessible à un véhicule de 20 m²
Sous-sol : (20-12) /2 = 4 m² 95 + 4
=99 m²
99 X 12,95 X (0,7 + 19/99))
=1143.48€
Villa de 100 m² en Guadeloupe avec :
Varangue de 25 m²
Varangue :
21>14 donc 14 m² retenus (limite maximum fixée par la loi)
100 + 14m²
= 114 m²
114 X 10,48 X (0,7 + 19/114)
= 1035.42€
Pavillon de 150 m² en zone B1 avec :
Grenier de 14 m²
Grenier :
14/2 =7 m²
150 + 7
= 157 m²
157 X 10.44 X (0,7 + 19/157)
= 1345.71€

Offres en cours

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2020 pour acheter une maison neuve ou déposer le permis de construire d’une maison pour la louer en Pinel et obtenir l’avantage fiscal.

Le bien doit être neuf ou ancien et réhabilité, situé dans une zone éligible, loué nu à titre de résidence principale et répondre aux critères de performance énergétique. Le loyer hors charge ainsi que les ressources des locataires sont plafonnés.

Les surfaces annexes sont répertoriées dans le Code de la construction et de l’habitation. Par exemple, les greniers, sous-sols, vérandas et ateliers sont des surfaces annexes contrairement aux jardins, place de parking et garages.

Le loyer d’une maison en Pinel se calcul avec la formule Surface X (0,7+19/S) X plafond de loyer. La surface prend en compte la surface utile et la moitié des surfaces annexes.