Ce qui faut savoir de la loi Pinel

Le dispositif Pinel est une incitation à l’investissement locatif. Il offre des réductions d’impôt contre la mise en location d’un logement à certaines conditions. Ce mécanisme d’optimisation fiscale permet d’économiser jusqu’à 96 000 euros sur douze ans. Vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour en profiter.

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Avantage fiscal contre investissement locatif

La loi Pinel a pour ambition de résoudre la crise du logement en France en s’appuyant sur des initiatives privées.

Afin d’inciter les investisseurs à créer ou rénover des habitations pour les louer, elle propose une réduction fiscale sur le montant de l’imposition proportionnelle au prix de revient du bien.

Les avantages fiscaux sont limités à :

deux logements par an et par personne ;
un prix de revient de 300 000 euros ;
un prix au mètre carré de 5 500 euros.

Le taux de la déduction dépend de la durée de l’engagement à louer. Il débute par un engagement initial de six ou neuf ans. Cette période peut être prolongée :

par deux engagements triennaux pour un engagement initial de six ans ;
par un engagement triennal pour un engagement initial de neuf ans.

En métropole

En France métropolitaine, la réduction est de :

12 % du prix de revient pour un engagement de six ans ;
18 % du prix de revient pour un engagement de neuf ans ;
21 % du prix de revient pour un engagement de douze ans.

Pour un bien valant 300 000 euros, le propriétaire économise :

36 000 euros pour une location de six ans ;
54 000 euros pour une location de neuf ans ;
63 000 euros pour une location de douze ans.

Pour les années 1 à 9, le contribuable bénéficie d’une économie de 2% du prix de revient par an sur le montant dû à l’administration fiscale.

Les années 10, 11 et 12 ouvrent droit à une réduction de 1% annuelle.

L’économie d’impôt entre dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 euros.

Dans les territoires ultra-marins

En Outre-mer, la réduction représente :

23% du prix de revient pour un engagement de six ans ;
29% du prix de revient pour un engagement de neuf ans ;
32% du prix de revient pour un engagement de douze ans.

Pour un investissement de 300 000 euros, cela représente un gain de :

69 000 euros pour une location de six ans ;
87 000 euros pour une location de neuf ans ;
96 000 euros pour une location de douze ans.

Dans les départements et collectivités d’outre-mer (DROM COM), les niches fiscales, dispositif Pinel compris, sont limitées à 18 000 euros.

Comment être éligible à la réduction d’impôt Pinel ?

Le dispositif est ouvert à tous les contribuables payant l’impôt sur le revenu en France. Il n’y a pas de condition de nationalité ni d’âge limite.

L’attribution de l’avantage fiscal est soumise au respect de conditions liées au bien immobilier, au bail et au locataire. Ce cahier des charges constitue le principal inconvénient du dispositif.

Quel bien acheter pour défiscaliser en Pinel ?

L’esprit de la loi est d’augmenter le nombre de locations dans des régions où l’offre est inférieure à la demande et les prix élevés.

Le gouvernement a établi un zonage du territoire. Pour entrer dans le dispositif, le logement doit être situé dans les zones A bis, A ou B1. La zone B2 est concernée sur dérogation.

Zone	Description
Zone A bis	• Paris • 76 villes des départements 78, 92, 93, 94 et 95
Zone A	• Paris (dont la zone A bis) • La Côte d’Azur • La partie française de l’agglomération de Genève • Certaines communes où les loyers et les prix sont très élevés
Zone B1	• Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés • Une partie des villes de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A • Quelques communes chères • Les départements d’Outre-Mer
Zone B2	• Villes-centre de certaines grandes agglomérations • Grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1 • Certaines villes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés • Communes non situées en zones A ou B1 ;
Zone C	Reste de la France

La Bretagne expérimente un nouveau mode de classement. Le préfet de région a publié au 1^er juillet 2020 la liste des localités choisies.

Pour savoir si une commune est éligible, vous pouvez utiliser le simulateur du gouvernement disponible ici.

Proposer de nouveaux logements

La loi Pinel concerne les logements :

neufs ;
achetés en vente en l’état futur d’achèvement (véfa) ;
que le propriétaire fait construire ;
insalubres que le propriétaire réhabilite.

Elle concerne aussi les locaux transformés en locaux d’habitation.

Il peut s’agir d’appartements ou d’habitat individuel (maisons, pavillons, villas). À partir du 1^er janvier 2021, seul l’habitat collectif sera concerné. Pour bénéficier de l’avantage fiscal pour une maison, il faut déposer la demande d’autorisation de permis de construire avant le 31 décembre 2020.

Les constructions doivent satisfaire aux normes de performance technique :

réglementation thermique 2012 (RT 2012) pour les programmes neufs ;
label HPE rénovation 2009 ou BCE 2009 pour les biens immobiliers avec des travaux.

Quel bail signer ?

Le local doit être loué non meublé. Le bail dure trois ans minimum. Il est renouvelable et doit être signé dans l’année qui suit la fin des travaux.

Bon à savoir

Le bailleur ne peut pas rompre le contrat avant la fin de l’engagement. Si l’occupant donne son congé, le propriétaire a douze mois pour en trouver un nouveau. En cas de vacance locative supérieure à un an, le propriétaire sort du dispositif.

Plafond de loyer

Afin de permettre aux classes intermédiaires de se loger, la loi impose un plafond de loyer pour pouvoir profiter de la réduction d’impôt. Le montant maximum du loyer hors-charge autorisé est inférieur de 10 à 20% au prix du marché.

Localisation du bien	Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis	17€
Zone A	13€
Zone B1	10,44€
Zone B2 (sur agrément)	9,07€
Départements ultra-marins, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	10,48€
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna	12,81€

Calculer le loyer hors-charge

Ces plafonds sont à utiliser dans la formule :

Loyer = plafond X (0,7 + 19/S) X S

0,7+19/S est le coefficient multiplicateur mis en place par l’État. Il ne peut excéder 1,2 afin de ne pas pénaliser les petites surfaces. Si la somme obtenue est supérieure au coefficient, on retient 1,2 pour le calcul.

S correspond à la surface utile du logement. Il s’agit de la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes. Elles ne peuvent excéder huit mètres carrés.

Par exemple, pour un deux pièces d’une surface utile de 42 mètres carrés en zone A, le seuil de loyer maximum sera de 644,9 euros :

Loyer = 12,95 X (0,7 + 19/44) X 44

Loyer = 12,95 X 1,13 X 44

Loyer = 644,9

Comment choisir son locataire ?

La loi fixe des contraintes quant au choix du locataire.

Il doit faire du logement sa résidence principale.

Il ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Enfin, ses ressources doivent respecter le plafond de revenus défini par la loi. Les nouveaux barèmes sont publiés chaque année au 1^er janvier dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip). Pour 2020, ils s’élèvent à :

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Départements d’outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et Iles Wallis et Futuna
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 408 €	31 042 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 861 €	37 938 €	41 452 €
1 personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 623 €	49 850 €
2 personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	55 077 €	60 180 €
3 personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 790 €	70 794 €
4 personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	73 018 €	79 783 €
Par personne à charge supplémentaire	+ 13 421€	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €	8 149 €	8 903 €

Trois autres raisons d’investir en Pinel

La défiscalisation n’est pas le seul point positif d’une location en Pinel.

Constituer un patrimoine immobilier

L’avantage fiscal associé aux loyers perçus facilite la constitution d’un patrimoine immobilier. Si vous recourez à un prêt pour une partie ou la totalité de votre acquisition, vous diminuez votre taux d’effort.

Vous pouvez ainsi faire un premier achat immobilier, même sans apport, en limitant votre endettement et l’impact de l’épargne sur votre niveau de vie.

À l’issue de la période d’engagement, vous possédez un actif immobilier dont vous disposez comme bon vous semble : location à prix libre, location meublée non professionnelle (LMNP) ou saisonnière, revente… Vous pouvez aussi choisir de garder le bien pour votre usage personnel, en en faisant votre résidence principale ou secondaire.

Générer des revenus complémentaires

Si vous avez acquis un logement comptant ou que le remboursement des mensualités de l’emprunt est inférieur au loyer, alors vous pouvez générer des revenus complémentaires.

Ils augmentent votre pouvoir d’achat ou compensent une baisse de revenus, au moment du passage à la retraite par exemple.

Des revenus partiellement imposés

Comme tous les revenus fonciers, les loyers perçus pour une location Pinel sont soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu.

Les recettes sont déclarées soit au régime micro-foncier soit au régime réel.

Le régime micro-foncier octroie un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus déclarés ou cours des douze derniers mois. Ce régime est réservé aux contribuables qui déclarent moins de quinze mille euros de loyers bruts annuels.

Au régime réel, vous déclarez vos dépenses exactes : charges, travaux, taxes, intérêts de crédit immobilier… Vous établissez votre bilan foncier et c’est ce résultat qui est retenu pour l’assiette d’imposition. S’il est négatif, alors vous générez du déficit foncier qui peut être reporté sur plusieurs années.

Protéger sa famille

Si le bailleur et le preneur ne peuvent pas appartenir au même foyer fiscal, ils peuvent être de la même famille. Des parents peuvent louer à leurs enfants, des grands-parents à leurs petits-enfants et inversement.

C’est une façon d’offrir à ses proches la possibilité d’habiter dans un logement neuf ou entièrement rénové pour un prix préférentiel par rapport au marché.

Transmettre son bien acheté en Pinel

Comme tout élément de patrimoine, le bien sera transmis à vos héritiers.

Il est possible d’acheter en Pinel en constituant une société civile immobilière (SCI). Avec une SCI familiale imposée sur le revenu, vous pouvez investir avec vos enfants, mêmes s’ils sont mineurs, tout en profitant de l’avantage fiscal.

En cas de décès, la gestion sera facilitée grâce aux règles de fonctionnement de la SCI, plus souples que celles d’une indivision.

Vous pouvez progressivement transmettre de votre vivant vos parts à vos proches en profitant de l’abattement sur les donations prévu par la loi.

100 000 € pour chaque enfant ;
31 865 € pour chaque petits-enfants.

Bien investir en Pinel

Définir votre budget guide votre placement. Vous saurez dans quelles villes prospecter et vers quel type d’appartement et de surface vous tourner.

Le choix doit être fait en fonction de vos possibilités mais aussi du montant que vous défiscalisez. L’avantage fiscal est une réduction et non un crédit d’impôt. L’excédent ne peut pas être reporté d’une année sur l’autre.

Dans quelles villes investir en Pinel ?

Comme pour tout placement immobilier, le choix de l’emplacement assure de trouver des locataires rapidement et à un prix intéressant.

Si la loi Pinel ne concerne que des zones en tension locative, en pratique, le découpage recouvre des réalités très différentes. Le marché immobilier à Paris intra-muros en zone A bis n’a pas grand-chose à voir avec celui des grandes agglomérations de la zone B1, et des villes ou des quartiers limitrophes connaissent parfois une demande locative contrastée.

Avant de signer, renseignez-vous précisément sur :

le marché de l’immobilier dans le neuf et l’ ancien ;
la situation de l’emploi dans la ville et ses alentours ;
les caractéristiques de la population ;
les services et transports disponibles.

Paris et sa proche banlieue vous garantissent de trouver rapidement des locataires. Cependant, les prix d’achat au mètre carré demandent un budget de départ important.

Certaines agglomérations de province de la zone A comme Lille ou Lyon sont très demandées par les locataires. Avec un prix au mètre carré moins élevé, vous êtes quand même sûr de louer votre bien rapidement.

Les villes étudiantes comme Montpellier, Toulouse ou Strasbourg sont une option si vous optez pour une petite surface.

Choisir son programme Pinel neuf

La majeure partie des investissements Pinel se fait dans le neuf et plus particulièrement en véfa. Pour remédier aux risques de malfaçons, de faillite en cours de construction et de non achèvement des travaux, la loi oblige les promoteurs à fournir :

une garantie financière d’achèvement (extrinsèque ou intrinsèque) ;
une garantie de parfait achèvement ;
une garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale ;
une assurance de responsabilité décennale ou garantie décennale.

Renseignez-vous également sur la solidité financière du constructeur, sa réputation et ses réalisations précédentes.

Afin de rentabiliser votre placement, soyez également vigilant au prix d’achat. Comparez le prix au mètre carré à celui pratiqué par les concurrents et assurez-vous que les commissions facturées par la société ne dépassent pas les 10% autorisés par la loi.

Sortir du dispositif Pinel

La sortie du dispositif est automatique à l’issue des douze ans ou après six ou neuf ans si le contribuable ne renouvelle pas son engagement à louer.

Avant la fin de l’engagement à louer

Un investisseur qui ne souhaite plus louer son bien avant la fin de la période convenue peut le revendre avec sous réserve de l’autorisation des services des impôts en cas de :

décès du ou des propriétaires ;
perte involontaire d’emploi ;
mise en invalidité de deuxième ou troisième catégorie.