Etapes prêt immobilier

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Les différentes étapes pour obtenir un prêt immobilier

Plusieurs conditions sont à respecter et différentes étapes doivent être franchies avant de pouvoir acheter un bien immobilier à l’aide d’un prêt. Connaître ces modalités permettra aux aspirants à la propriété de maximiser leurs chances d’obtention d’un prêt.

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Résumé des étapes pour obtenir un prêt immobilier

  1. Déterminer votre projet définitif
  2. Signer votre compromis de vente
  3. Récupérer les pièces justificatives pour monter votre dossier
  4. Monter votre dossier avec ou sans co-emprunteur
  5. Solliciter votre banque historique
  6. Solliciter un courtier immobilier et comparer les taux
  7. Recevez les accords de principe des établissements financiers
  8. Choisir votre établissement pour votre prêt
  9. Signer votre acceptation de l’offre en respectant tous les délais
  10. Comparer les assurances emprunteurs (vous n’avez pas pour obligation de choisir le même établissement que celui qui finance votre acquisition)

Ces étapes sont détaillées ci-dessous.

Déterminer son projet

Avant d’aller formellement solliciter un prêt auprès de votre banque, il convient de déterminer avec précision son projet :

  • La définition du projet : il s’agit de mûrir son projet en définissant ses attentes quant à la localisation du bien et ses caractéristiques. Il conviendra ensuite de faire un état du marché en estimant le coût d’un bien qui correspondrait aux attentes. Enfin, il faudra trouver un bien pour lequel l’aspirant à la propriété est prêt à faire une offre d’achat qui pourra ensuite être acceptée par le vendeur.
  • Signature du compromis de vente : dès lors qu’il y a accord entre l’acheteur et le vendeur sur le prix, les parties pourront signer un compromis de vente. Par cet acte, le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acheteur qui s’engage réciproquement à l’acheter. Cet acte peut être rédigé par les parties mais le plus souvent il reviendra à l’agent immobilier ou le notaire de s’en charger.

A noter

Lors de la signature, l’acheteur est souvent obligé de verser un montant représentant généralement 5% du prix de vente. L’engagement pour l’acheteur n’est cependant pas ferme et définitif : il a la possibilité d’y renoncer. S’il y renonce pour convenance personnelle, il perdra les sommes déjà versées, mais figurent aussi dans l’acte des conditions dites suspensives : si certains événements ne se réalisent pas, l’acte sera annulé. Tel sera le cas si l’acheteur n’obtient pas un prêt immobilier dans les conditions définies dans l’acte. Il récupérera alors les sommes déjà versées.

  • L’apport : avant même la signature de la promesse d’achat et de vente, le vendeur ou son représentant, l’agent immobilier, va se renseigner sur la stratégie de l’acquéreur pour financer le bien. Il va notamment lui demander combien il souhaite apporter afin de déterminer la robustesse de son financement et ses chances d’obtenir un prêt pour que l’opération puisse être menée à son terme.

Conditions d’obtention d’un prêt

Avant d’aller voir la banque, l’acquéreur doit s’assurer de bien construire son dossier afin de maximiser ses chances. L’obtention d’un prêt n’est possible qu’à certaines conditions et les modalités du prêt seront plus ou moins favorables en fonction du profil de l’acquéreur.

Parmi les conditions à respecter, on peut noter :

  • Le respect d’un taux d’endettement en deçà de 30% : les mensualités du prêt doivent représenter moins de 30% des revenus de l’emprunteur. Dans le cas contraire, sauf si les revenus sont très conséquents, la banque considérera que les mensualités pourraient conduire l’emprunteur à ne plus disposer d’assez d’argent pour vivre. Par conséquent, elle refusera d’accorder un prêt.
  • Un minimum d’apport : la banque demandera à l’acquéreur d’apporter l’équivalent de 10% du prix d’achat ce qui correspondra environ aux frais de notaire. Si certaines banques ont pu accorder à leurs meilleurs clients des prêts sans qu’ils apportent le moindre euro, cette pratique reste très exceptionnelle.
  • Bien présenter son profil : il est nécessaire que l’emprunteur rassure la banque en mettant en avant les qualités de son dossier (contrat à durée indéterminée ou fonctionnaire, revenus élevés, déjà propriétaire d’autres biens, apport conséquent, bonne tenue de votre budget au quotidien, etc.). A l’inverse, il convient d’éviter d’avoir des découverts les mois précédant la demande de prêt. Le fait d’avoir été recensé dans le fichier « Banque de France » pour impayés sera le plus souvent rédhibitoire. Enfin, il est nécessaire d’être transparent : lors de l’examen du dossier, le banquier ne doit pas découvrir de points négatifs dissimulés, ce qui aurait des répercussions sur les chances d’obtention du prêt.

Monter son dossier

Le dossier comprendra plusieurs éléments :

  • Des informations sur le projet (quel objectif, pour quelle durée) et le bien que l’acquéreur souhaite acheter.
  • Le plan de financement : l’apport que l’acquéreur souhaite y consacrer et le montant du prêt souhaité ainsi que son reste à vivre (revenus – charges du ou des emprunteurs). Il faut ici convaincre le banquier de la possibilité d’assumer le remboursement du prêt tout en vivant dignement.
  • Les différentes pièces justificatives habituelles : dernier bulletin de salaire ainsi que celui de décembre et juin, deux dernières feuilles d’imposition, situations des comptes courant et épargne dans les autres établissements, justificatifs de revenus autres que le salaire ou de biens immobiliers déjà détenus (titre de propriété).

A noter

Le fait de se présenter devant le banquier en ayant déjà mûri le projet et disposant de l’ensemble des pièces justificatives ne peut qu’inspirer confiance sur le sérieux de la démarche et augmenter les chances d’obtention du prêt.

Se renseigner sur les banques et les assurances

Si les démarches sont identiques d’une banque à l’autre, les modalités du prêt peuvent varier : on ne peut qu’encourager à faire jouer la concurrence. Les éléments de négociation porteront principalement sur :

  • Le taux d’intérêt proposé
  • Les modalités de remboursement anticipé
  • L’obligation ou non de souscrire à des services proposés par la banque (assurance habitation, etc.), de domicilier les salaires ou d’ouvrir certains comptes (assurance-vie, etc.)

Bon à savoir

Il est indispensable d’adresser une demande de crédit à plusieurs établissements bancaires afin de pouvoir les comparer et choisir la meilleure offre.

La constitution de dossiers et les rendez-vous qui s’ensuivent sont chronophages et peuvent en décourager plus d’un. Pour ceux qui ont moins de temps à consacrer à cette tâche, il est tout à fait possible d’avoir recours à un courtier qui va se charger à la place de l’emprunteur de comparer, sur la base de son dossier, les propositions des établissements bancaires. Le recours à un courtier est toujours payant. En revanche, si certains courtiers facturent leur prestation aux emprunteurs, d’autres se rémunèrent par la banque ayant obtenu le prêt (modèle dit de l’apporteur d’affaires).

Attention

Le taux d’intérêt n’est pas la seule variable pour diminuer le coût de votre crédit : il faut également s’intéresser à l’assurance-emprunteur dont le coût n’est pas négligeable. En pratique, la banque prêteuse va exiger de choisir l’assurance-emprunteur de sa filiale d’assurance. Les offres ainsi proposées sont en général très chères mais il est possible pour l’emprunteur de changer d’assurance-emprunteur pendant toute la vie du prêt.

Lors d’une négociation de prêt auprès d’une banque, il convient de miser davantage sur le taux d’emprunt en acceptant l’offre, souvent chère, proposée par la banque sur l’assurance-emprunteur : l’emprunteur pourra changer d’assurance-emprunteur ultérieurement et faire de substantielles économies tout en continuant de bénéficier d’un taux d’intérêt bien négocié.

Accord de principe de prêt

Le dossier va ensuite être examiné pendant quelques jours par la banque : il va passer devant différentes personnes, allant du conseiller clientèle, à son manager et au comité crédit de la banque choisie.

Une fois ces étapes passées avec succès, le conseiller va contacter l’acquéreur pour lui donner un accord de principe : la banque est donc prête à lui accorder le prêt demandé et va éditer une offre de prêt officielle valable au moins 30 jours.

Acceptation de l’offre

Afin de protéger les personnes qui s’engageraient sur un coup de tête, la loi oblige les emprunteurs à attendre au moins 10 jours avant de pouvoir signer l’offre de prêt émise par la banque. Il s’agit du délai d’acceptation.

Une fois ce délai écoulé, l’acquéreur peut la signer pour en accepter les termes du prêt et l’adresser à la banque le plus souvent par courrier ou remise en main propre, sauf si une autre façon de faire a été convenu avec le banquier.

Si pour une raison ou une autre (décès du vendeur, refus de vente, litige sur la propriété, etc.) le projet n’aboutit pas, l’emprunteur bénéficie d’une faculté de rétractation de 4 mois à partir de la date de signature de l’offre de prêt.

Le déblocage des fonds empruntés se fera généralement le jour de la signature de l’acte devant le notaire.

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