Qui paye les charges locatives selon la Loi Pinel ?

Récupérer les charges auprès des locataires optimise la rentabilité d’un investissement immobilier. Mais toutes les charges ne peuvent pas être déduites. Quelles sont les règles à suivre pour un bail commercial Pinel ou un contrat de location pour un logement en Pinel ?

Charges pour un bail commercial en loi Pinel

Depuis la loi Pinel de juin 2014 sur les baux commerciaux, le contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges annuelles et leur répartition entre le bailleur et le preneur.

Les charges concernent :

• Les impôts, taxes et redevances ;
• Les travaux d’entretien, de réparation, de remplacement et d’embellissement ;
• Les travaux de mise en conformité et contre la vétusté ;
• La consommation d’énergie ;
• Le fonctionnement des équipements des parties communes (éclairage, ascenseur…) ;
• Le salaire des personnels (gardien, agent d’entretien…) ;
• Les honoraires de gestion des loyers.

La loi Pinel protège le preneur en imputant obligatoirement certains frais au bailleur. Il s’agit des :

• frais liés aux grosses réparations définies par l’article 606 du code civil ;
• travaux de mise en conformité avec la législation ;
• travaux pour remédier à la vétusté ;
• impôts, taxes et redevance liées à la propriété des locaux comme la contribution économique territoriale ;
• honoraires de gestion du bail ;
• charges des autres locaux vacants de l’immeuble.

Les autres charges sont négociées et font l’objet de clauses écrites. En l’absence de dispositions particulières, les frais seront payés par le bailleur.

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Quelles sont les charges déductibles pour un logement loué en Pinel ?

La répartition des charges entre bailleur et preneur n’est pas libre. Elle doit respecter les textes de loi en vigueur.

À la charge du propriétaire

Le propriétaire d’un logement en location ne peut pas facturer à son locataire les taxes liées à la propriété du bien et les travaux de valorisation de l’immeuble ou du logement. Cela comporte :

• les grosses réparations ;
• les réparations liées à la vétusté ;
• les travaux d’entretien de l’immeuble ;
• la réalisation de travaux légaux ;
• l’installation et le remplacement des équipements des parties communes ;
• les frais de gestion de copropriété ;
• les honoraires du syndic ;
• la taxe foncière.

Les charges récupérables auprès du locataire

Le bailleur peut facturer au preneur les charges liées à l’usage de l’immeuble, les taxes locatives et les frais d’entretien courant et petites réparations. La liste complète a été fixée par décret. Il s’agit :

• du salaire d’un gardien ou d’un employé d’immeuble ;
• des dépenses relatives aux ascenseurs et monte-charge (électricité, entretien…) ;
• de l’eau froide, de l’eau chaude et du chauffage collectif ;
• des installations individuelles (chauffage et eau chaude individuelle notamment) ;
• de l’entretien des parties communes intérieures ;
• de l’entretien des espaces verts communs ;
• de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ;
• de la taxe de balayage ;
• de la redevance assainissement.

Quel délai pour les récupérer ?

Le locataire ou le propriétaire peut demander la régularisation des charges versées ou dues pendant trois ans, y compris après la rupture du bail.

Si le bailleur procède à une régularisation supérieure à un an, alors le preneur peut échelonner les paiements en douze fois et le propriétaire est tenu d’accepter.

Comment récupérer les charges locatives d’un bien Pinel ?

Le paiement des charges récupérables est une obligation de l’occupant.

Il est possible de facturer au locataire des charges forfaitaires. La somme est définie à l’avance et ne fait l’objet d’aucune régularisation. Si cela permet un mode de calcul simple, ce système de facturation présente un risque car il ne correspond pas à la réalité des dépenses.

Utilisé pour les locations de courte durée, telles que les locations meublées, il n’est pas adapté à une location de six, neuf ou douze ans, comme en Pinel.

La provision sur charges

Pour une résidence principale louée non meublée, le mieux est d’opter pour le système de la provision sur charges.

Chaque mois, le locataire paye une somme, en même temps que son loyer, qui correspond à une estimation des charges. Cette somme figure dans le bail, au même titre que le loyer.

Chaque année, le propriétaire établi une régularisation. Il transmet au locataire un décompte de l’ensemble des charges réglées pour l’année écoulée ainsi que leur répartition. Il établit ensuite un différentiel. En fonction des situations, il rembourse le trop-perçu ou demande un complément si la provision était insuffisante.