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Conseils pour prêt immobilier

Lors d’une demande de crédit immobilier, l’emprunteur cherchera la meilleure banque lui proposant le minimum de taux d’intérêts. La banque elle, cherchera le meilleur profil avec un maximum de garanties. Il sera donc nécessaire d’optimiser votre dossier de crédit pour le rendre attractif en fonction de votre projet d’achat immobilier et de votre situation personnelle.

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Trouver le bon crédit immobilier en fonction de sa situation personnelle

Si la configuration du foyer peut prendre de multiples formes, comme être célibataire, divorcé, famille monoparentale, marié, pacsé, en concubinage, en matière de prêts immobiliers il n’y a que deux options : être mono-emprunteur ou co-emprunteurs.

Pour des raisons évidentes de calcul et de répartition des risques, la banque réserve sa préférence à des dossiers d’achat en couple qui co-empruntent, sans exclure cependant les mono-emprunteurs.

Quel que soit le modèle d’emprunt, trois règles bancaires s’appliquent :

  • Revenus réguliers : salaires, traitements, pensions, revenus fonciers ou de placements ;
  • Un taux d’endettement maximal fixé à 33 % qui détermine le montant du prêt accordé et la capacité de remboursement du prêt ;
  • Un reste à vivre jugé confortable pour le foyer qui correspond au montant net restant, une fois les impôts et toutes les charges fixes payés.

À chiffre égal, la différence de traitement des dossiers reposera sur des critères variables, comme le reste à vivre, l’apport personnel, les garanties, mais aussi sur des données subjectives telles que la situation professionnelle et personnelle au moment de la demande de prêt.

Le Reste à vivre

Il est déterminé par la composition du foyer et du lieu d’habitation.

En effet, le niveau de vie est lié au coût de la vie du lieu géographique. Par exemple à Paris et en région parisienne, les frais supportés sont en moyenne plus élevés qu’en province.

Il existe donc un barème pratiqué par les banques au cas par cas.

Ainsi, il faut compter en moyenne un budget de reste à vivre de :

  • 600 à 1 000 euros pour un célibataire,
  • 750 à 1 000 euros pour un couple sans enfants,
  • 150 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge.

L’apport personnel

Il est d’usage afin d’asseoir sa crédibilité d’emprunteur de réunir au moins 10% d’apport personnel du montant total du bien immobilier. Cette somme peut être issue d’épargne, de prêts aidés, ou d’une donation familiale.

 Les garanties

Elles ont pour but de protéger la banque en cas de défaillance de l’emprunteur.

  • Il y a l’hypothèque qui permet à la banque de saisir et de vendre le bien immobilier pour se rembourser,
  • Le privilège de prêteur de deniers qui octroie à la banque la priorité pour saisir et vendre le bien,
  • La Caution Prêt Immobilier des organismes de cautionnement dont le Crédit Logement, les engage contractuellement à prendre le relais des mensualités impayées auprès des banques,
  • La caution solidaire : une ou plusieurs personnes se portent garantes dans un dossier pour se substituer à l’emprunteur si ce dernier n’est plus en mesure de rembourser son prêt.

En résumé

Pour analyser un dossier de prêt, la banque croise des informations de 2 types : quantitatives et qualitatives dont le résultat donne une note ou un score de solvabilité de l’emprunteur.

Plus le score obtenu est élevé, plus les conditions financières du prêt seront intéressantes pour représenter un bon crédit au niveau de la banque. Cet outil bancaire d’analyse s’appelle le « Credit Scoring ».

Situation d’une demande de prêt par un mono-emprunteur

Soumettre une demande de prêt avec un seul salaire sera étudiée avec les mêmes paramètres précités, mais la dette reposant sur un seul emprunteur, il faut s’attendre à de plus strictes conditions d’accord de crédit.

Vos leviers d’action conditionnant un avis favorable seront les suivants :

  • Augmenter l’apport personnel au-delà des 10%, par l’épargne, mais aussi en débloquant une assurance vie (non fiscalisée pour l’achat d’une résidence principale) et/ou les fonds Action logement de votre entreprise ;
  • La donation familiale ou l’emprunt familial sous seing privé ;
  • Déterminez votre éligibilité à un prêt aidé si vous êtes primo-accédant ;
  • Regroupez si c’est le cas, tous vos crédits en cours (emprunt véhicule, crédit à la consommation…) par un rachat de crédit ;
  • Soyez créditeur sur vos comptes courants (on vous demandera les 3 derniers relevés bancaires) ;
  • Misez sur une durée de prêt plus longue qui certes, augmentera votre taux d’emprunt, mais allégera les mensualités ;
  • Pour l’assurance emprunteur, faites jouer la concurrence ;
  • Sélectionnez un bien immobilier où le saut de charges (différence entre le loyer et la mensualité de prêt) sera faible, nul ou mieux encore, positif ;
  • Revoir éventuellement à la baisse le projet immobilier ;
  • Évoquez avec le banquier votre volonté de souscrire à ses placements financiers complémentaires.

Trouver le bon prêt immobilier en fonction de sa situation professionnelle

Si la forme du contrat de travail ou le statut de l’emprunteur constituent le 1er indicateur dans la recevabilité de la demande de prêt, le métier exercé peut les placer au second plan.

En effet, une profession recherchée où il y a pénurie de recrutements sera bien notée dans l’étude du dossier de prêt.

Ainsi les secteurs de l’informatique, du commerce, de la finance, de la santé, de services à la personne répondent à des besoins de la société et sont vecteurs d’emplois.

Dans cette enquête de solvabilité, la banque va donc regarder :

  • Votre statut : sous quel type de contrat, travaillez-vous ?
  • Votre métier : s’il est porteur, sous tension ;
  • Vos revenus : salaires, pensions, loyers encaissés, etc. ;
  • Votre âge : les jeunes actifs étant très prisés en raison de toutes leurs perspectives futures ;
  • Situation familiale : mono ou co-emprunts ;
  • Votre apport : Il sera l’indicateur de votre préparation au projet immobilier,
  • Votre capacité d’endettement : permettra de valoriser le montant maximum de mensualités à rembourser ;
  • Votre gestion de compte et d’épargne : gestion raisonnée ou dépensière. Par ricochet, il s’agit d’analyser votre rapport à l’argent à partir de votre comportement de consommateur.

Bon à savoir

Selon la nature du contrat de travail ou du statut, les revenus annuels ne seront pas comptabilisés à la même valeur.

Statut Proportion des revenus pris en compte
CDI Intégralité du salaire
Fonctionnaire de la fonction publique Intégralité du traitement + bonus d’un taux d’endettement allant jusqu’à 38%
CDD Prise en compte de la moyenne des salaires sur une période de 3 ans
Intérim Sur la base des 18 derniers mois de travail sans interruption
Dirigeant d’entreprise • Si salarié : intégralité du salaire
• Si non salarié : examen des 3 derniers avis d’imposition + examen des actifs et passifs de l’entreprise
Artisan Moyenne établie à partir des 3 derniers bilans
Indépendant Moyenne calculée sur les 3 derniers comptes de résultat et les avis d’imposition
Chômage total ou partiel les aides sociales ne sont pas considérées comme des revenus, mais comme des ressources. Des prêts aidés de l’État sont possibles selon les cas.

Bon à savoir

Au vu de ces éléments à prendre en compte, si votre dossier de prêt est délicat à monter, requérir aux services d’un courtier en prêt immobilier sera approprié.

Cet expert en lien avec tous les acteurs du secteur (banques, compagnies d’assurance, établissements de caution) saura présenter votre dossier en maximisant vos atouts et aura pour mission de minimiser les coûts de votre emprunt.

Trouver le bon crédit immobilier en fonction de son projet

 Les avantages d’investir dans la pierre

Investir dans la pierre reste un placement financier le plus sûr à long terme. Économiquement, l’investissement immobilier est appelé une valeur refuge.

Avec des taux d’intérêt historiquement bas, acheter un bien immobilier constitue l’opération financière la plus intéressante à réaliser. En contrepartie, on constate une flambée des prix immobiliers dans les métropoles.

L’équilibre budgétaire à trouver sera la juste adéquation entre la valeur du bien, la capacité d’endettement et les données chiffrées de l’emprunt immobilier.

Sachant que les taux immobiliers affichent des niveaux toujours très bas avec une moyenne de 1,15% sur 15 ans, 1,35% sur 20 ans et 1,55% sur 25 ans, il est à noter que la nature et la destination de votre futur bien immobilier impacteront les conditions d’octroi de votre emprunt bancaire.

Comparatif financier selon le projet immobilier

Les avantages Les inconvénients
Résidence principale dans du neuf • Frais de notaire réduits entre 2 et 3%
• Pas de travaux à prévoir
Prix d’achat plus élevé : entre 10 et 30% en plus par rapport à un logement ancien de même catégorie
Résidence principale dans de l’ancien • 10 à 30% moins cher que dans le neuf
• Frais de notaire entre 7 et 8%
• Plus-value potentielle à la revente
Prévoir un budget de travaux de remise aux normes
Résidence principale en primo-accession Prêts aidés et frais de dossier et de notaire  réduits Interdiction de louer le bien pendant 6 ans
Résidence secondaire • Constitue un patrimoine
• Autorisation de louer 120 jours par an ou affecter le bien à la location meublée
Budgéter les charges pour les taxes (habitation, foncière) et les coûts d’entretien
Placement immobilier Loi Pinel de défiscalisation, jusqu’à 21% pour une location de 12 ans • Risque de vacances locatives, retards ou impayés du locataire
• Bien non liquide

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