Les plafonds de loyer à respecter en loi Pinel

Dans un investissement locatif Pinel, les loyers sont une source de revenus complémentaires. Ils remboursent le crédit souscrit et amortissent les frais de fonctionnement du bien immobilier. Pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal, le propriétaire accepte de louer à un prix ne dépassant pas un plafond maximal au mètre carré. Ce montant est défini par la loi et revalorisé chaque année.

Offres en cours

Les plafonds de loyer au mètre carré

Le dispositif Pinel vise à accroître l’offre de résidences principales disponibles pour les familles modestes dans les zones où les appartements et les maisons manquent. Pour cela, il incite les propriétaires à construire ou réhabiliter des logements indécents. Ils s’engagent ensuite à les louer à un prix en-dessous de celui du marché à des locataires dont les revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources.

Les loyers sont encadrés par la loi. Le montant maximum du prix au mètre carré est fixé par décret. Il concerne la location d’appartement ou de maison loués vides.

Le seuil est identique pour les logements neufs ou dans l’ancien réhabilité.

Le barème concerne uniquement le loyer hors charges.

Les montants sont différents pour la France métropolitaine et les départements ou territoires d’outre-mer.

Pour la métropole

Le montant maximum du loyer au mètre carré dépend de la zone où est situé le bien proposé à la location.

Il existe 5 zones :

  • Zone A : Paris et sa proche banlieue, la Côte d’Azur, l’agglomération genevoise, certaines villes où les loyers et les prix des logements sont très élevés comme Lyon et Lille
  • Zone A bis : Paris et soixante-seize communes de la petite couronne (départements 92, 93 et 94) des Yvelines et du Val-d’Oise
  • Zone B1 : les grandes agglomérations telles que Toulouse, Rennes et Angers ou celles où les loyers et le prix des logements sont élevés, une partie de la grande couronne parisienne, certaines villes chères et les départements d’Outre-Mer
  • Zone B2 : certaines grandes villes, la grande couronne autour de Paris, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont élevés, les communes de Corse non situées en zones A ou B1
  • Zone C : reste du territoire

Depuis le 1er janvier 2018, les communes situées en zone B2 et C ne sont pas automatiquement éligibles à la loi Pinel. Les communes peuvent être concernées si elles sont désignées par arrêté préfectoral et si les logements respectent les conditions suivantes :

  • Pour les biens achetés en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou à construire : le permis doit avoir été déposé avant le 31/12/2017
  • Pour les autres biens immobiliers, le contrat d’acquisition doit avoir été conclu avant le 15/03/2019

Pour les baux signés ou renouvelés en 2020, les plafonds de loyer en métropole sont les suivants :

Localisation du bien Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis 17.43 €
Zone A 12.95 €
Zone B1 10.44 €
Zone B2 et C (sur agrément) 9.07 €

Outre-mer

Les communes situées dans les douze territoires d’outre-mer sont éligibles au dispositif Pinel.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2020, le barème est le suivant :

Territoire Plafonnement mensuel au m²
Départements ultra-marins 10.48 €
Saint-Martin 10.48 €
Saint-Pierre-et-Miquelon 10.48 €
Polynésie française 12.81 €
Nouvelle-Calédonie 12.81 €
Iles Wallis et Futuna 12.81 €

Pour rappel les départements d’outre-mer sont :

  • la Guadeloupe
  • la Martinique
  • la Réunion
  • la Guyane
  • Mayotte

Les loyers localement modulés

Dans plusieurs régions, les préfets ont pris des arrêtés pour moduler les plafonds de loyer dans certaines communes. Cette démarche vise à s’adapter à la réalité du marché qui, dans certaines régions, peut être différente entre deux localités d’une même zone.

Cela concerne par exemple des villes de l’agglomération parisienne comme Aubervilliers, Saint-Ouen, Villejuif, Fontenay-sous-Bois ou certaines communes du Doubs et du territoire de Belfort.

Comment calculer le plafond de loyer pour un bien en Pinel ?

Pour trouver le loyer maximum hors charges auquel un bien peut être loué, il faut définir la surface utile du bien et le coefficient multiplicateur à appliquer.

Mesurer la surface utile

La surface retenue pour le calcul d’un loyer en Pinel est différente de la surface du bien. On parle de surface utile. Elle est obtenue en additionnant la surface habitable à la moitié des surface annexes. La surface des annexes prises en compte est limitée à 8m².

La surface habitable

Le code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable comme la surface « de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. » (article R111-2).

Elle ne prend pas en compte les :

  • surfaces inférieures à un 1m80 de hauteur
  • combles non aménagés
  • caves
  • sous-sols
  • remises
  • garages
  • terrasses
  • loggias
  • balcons
  • séchoirs extérieurs au logement
  • vérandas
  • locaux communs
  • dépendances des logements

Les surfaces annexes

Une surface annexe est réservée à l’usage exclusif du locataire et à une hauteur d’au moins 1m80 sous plafond. Les garages et les jardins ne sont pas considérés comme des surfaces annexes. En revanche, certaines surfaces précédemment citées comme les balcons, les sous-sols, les caves ou les remises sont des surfaces annexes.

Quelques exemples de calculs

Une fois que vous avez défini la surface habitable et les surfaces annexes, vous pouvez obtenir la surface utile.

Par exemple, si un investisseur loue un appartement de 38m² habitables doté d’une cave de 5m² et d’un balcon de 7m², la surface utile sera de 38m² + (5 + 7/2) soit 44m².

Pour un appartement de 38m² habitables avec un sous-sol de 20m², la surface annexe prise en compte ne sera pas de 20/2 = 10m² mais seulement de 8m², conformément à la limite prévue par la loi. La surface utile sera 38+8 = 46m².

Connaître le coefficient multiplicateur

La formule de calcul du loyer maximal autorisé en Pinel intègre un coefficient multiplicateur. L’application du coefficient pondère le loyer en fonction de la taille de l’habitation.

Le coefficient multiplicateur a été défini par la loi comme : 0,7 + (19/S). Dans cette formule, S exprime la surface utile du logement.

Le coefficient ne peut pas excéder 1,2. L’arrondi doit se faire à la deuxième décimale la plus proche.

Ainsi, si votre surface utile est de 44m², le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/44) soit 0,7 + 0,43 = 1,13.

Mais si la surface utile est de 20m², le coefficient multiplicateur ne sera pas 0,7 +(19/75) soit 0,7 + 0,95 = 1,65 mais 1,2 la valeur la plus élevée autorisée.

Appliquer la formule de calcul

Une fois que vous connaissez le plafond de loyer de la zone où se situe le bien, la surface utile du logement et le coefficient multiplicateur à appliquer, vous pouvez procéder au calcul du montant maximum du loyer.

Pour calculer, on utilise la formule :

plafond selon la zone X (0,7 + 19/surface utile) X surface utile

Ainsi, pour un bien situé à Tours c’est-à-dire en zone B1 et d’une surface de 44m² :

10,44 X (0,7+19/44) X 44 = 519,912

Le bien peut être loué au tarif maximum hors-charges de 519.9 €.

Si le bien se situe dans une commune où les loyers sont plafonnés par arrêté préfectoral, la préfecture ou le centre des impôts peuvent informer sur le montant en vigueur.

Ajouter les charges

Le plafonnement ne concerne que les loyers hors charges. Le propriétaire est libre de déterminer le montant des charges. La liste des charges locatives récupérables est fixée par décret. Elle comprend notamment :

  • les dépenses relatives aux ascenseurs
  • l’emploi d’un salarié pour l’immeuble
  • l’eau froide
  • l’eau chaude
  • le chauffage collectif
  • les frais liés à l’entretien des espaces extérieurs
  • les taxes d’enlèvement des ordures ménagères
  • la redevance d’assainissement

L’évolution du loyer

Pour fixer le montant du loyer lors de la location initiale, l’investisseur tient compte de la surface du bien, du plafonnement au mètre carré dans sa zone et des charges. Il informe les services fiscaux du montant hors charge grâce au formulaire EB2044 « statut du bailleur privé – engagement de location ». Le respect du barème est une des obligations qui conditionne l’attribution de l’avantage fiscal.

Augmenter un loyer en Pinel

En location Pinel, le bailleur s’engage à louer pour une durée longue, de six, neuf ou douze ans. Pendant cette période, il est possible d’augmenter le loyer fixé initialement. Pour cela, le contrat de bail doit prévoir une clause de révision et d’indexation. L’évolution du prix est encadrée par l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’institut national de la statistique et des études économiques (Insee).

L’augmentation annuelle du loyer a lieu à la date d’anniversaire de la signature du bail ou à toute autre date prévue dans la clause d’indexation du bail. Elle doit être notifiée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire a la possibilité de contester cette mesure.

Dans le respect des barèmes

Une fois le bail conclu, l’augmentation d’un loyer en loi Pinel reste toujours soumis au plafonnement par zone en fonction de la surface habitable. Pour prendre en compte l’évolution du coût de la vie, le montant est revalorisé chaque année au 1er janvier. Ainsi, en 2020, le plafond a été augmenté de 1.51% pour la zone A bis et de 1.56% pour les autres zones.

Attention

Si le loyer ré-indexé dépasse le barème, la réduction d’impôt ne sera plus accordée et l’administration fiscale demande le remboursement des réductions consenties. Elle peut même infliger des pénalités.

Offres en cours

Non, seul le loyer hors charges est soumis à des plafonnements. Plus de détails dans l’article.

En 2020, les plafonnements mensuels au m² diffèrent selon leur localisation :

  • zone A bis : 17.43€
  • zone A : 12.95€
  • zone B1 : 10.44€
  • zones B2 et C : 9.07€

Que l’appartement soit neuf ou ancien réhabilité, les plafonnements seront les mêmes.

Les plafonds de ressources du locataire vont dépendre de sa situation familiale et de la zone dans laquelle il vit. Retrouvez toutes ces informations dans l’article.