Loi Pinel et SCI

Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, il est possible de constituer une société civile immobilière (SCI). Cette solution permet d’investir à plusieurs et d’éviter les conflits liés à la gestion en indivision.

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Quelles sont les conditions pour pouvoir investir dans une SCI avec la loi Pinel ?

Vous pouvez constituer une SCI à condition d’être deux. Il n’y a pas de condition d’âge ou de nationalité applicable aux membres. La durée de vie de la société est limitée à quatre-vingt-dix-neuf ans.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, la SCI doit être soumise au régime de l’impôt sur le revenu. C’est le régime par défaut lors de sa constitution. Elle devient alors transparente.

Le choix du régime fiscal d’impôt sur les sociétés n’ouvre pas droits aux avantages fiscaux Pinel.

Les critères d’éligibilité

Les autres conditions pour que l’investissement ouvre droit aux bénéfices du dispositif Pinel sont les mêmes que pour un particulier.

Le bien doit être un logement :

  • neuf ;
  • acquis en vente en l’état futur d’achèvement (véfa) ;
  • que le particulier fait construire ;
  • insalubre réhabilité ;
  • issu de la transformation d’un local non destiné à l’habitation.

Il doit répondre aux normes de performances techniques :

  • réglementation thermique RT 2012 pour les logements neufs ;
  • label HPE ou BBCE rénovation 2009 pour les logements faisant l’objet de travaux.

Il doit être situé dans les zones A bis, A ou B1. Certaines communes de la zone B2 font l’objet d’une dérogation.

Zone Description
Zone A bis • Paris
• 76 villes des départements 78, 92, 93, 94 et 95
Zone A • Paris (y compris la zone A bis),
• La Côte d’Azur,
• La partie française de l’agglomération genevoise,
• Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Zone B1 • Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés,
• Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A,
• Quelques villes chères,
• Les départements ultra-marins.
Zone B2 • Villes-centre de certaines grandes agglomérations,
• Grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1,
• Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés,
• Villes non situées en zones A ou B1.
Zone C Le reste du territoire
Bon à savoir

La Bretagne n’est plus concernée par ce zonage depuis le 1er juillet 2020. Pour savoir si une ville bretonne est éligible, il faut se référer à la liste publiée par le préfet de région.

Le logement doit être loué nu pour une période initiale de six ou neuf ans, renouvelable jusqu’à douze ans par engagement triennal.

Le loyer est fixé en tenant compte de la formule de calcul et du plafond de loyer. Pour l’année 2020, il est de :

Localisation Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis 17€
Zone A 13€
Zone B1 10,44€
Zone B2 et C (sur agrément) 9,07€
Départements ultra-marins, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon 10,48€
Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Iles Wallis et Futuna 12,81€

Le locataire ne doit pas être un des membres de la SCI ni appartenir au foyer fiscal de l’un des propriétaires. Il doit faire de l’habitation louée en Pinel sa résidence principale.

Ses ressources doivent être inférieures au plafond de revenus publié au bulletin officiel des finances publiques (bofip) le 1er janvier de chaque année.

Quels sont les avantages d’un investissement en Pinel via une SCI ?

Constituer une SCI avec ses enfants, ses parents, une personne de sa famille ou des amis accorde le bénéfice de la réduction fiscale.

En métropole, elle est de :

  • 12% du prix de revient pour un engagement de six ans ;
  • 18% du prix de revient pour un engagement de neuf ans ;
  • 21% du prix de revient pour un engagement de douze ans.

Dans les territoires ultra-marins, elle représente :

  • 23% du prix de revient pour un engagement de six ans ;
  • 29% du prix de revient pour un engagement de neuf ans ;
  • 32% du prix de revient pour un engagement de douze ans.

Les avantages d’une SCI familiale

Lorsque plusieurs membres d’une même famille créent une SCI, on parle de SCI familiale. Elle est reconnue comme une personne physique. Cela lui donne certains avantages. Lors de la conclusion d’un contrat de location, elle peut :

  • signer un bail d’une durée de trois ans ;
  • exiger du locataire un garant.

Les SCI non familiales sont considérées comme des personnes morales. Elles signent des baux de six ans minimum et ne peuvent pas exiger de garant.

Une gestion simplifiée

Constituer une SCI familiale évite de recourir au régime de l’indivision et facilite la gestion du patrimoine immobilier.

Dès la constitution de la SCI, les différentes parties désignent un gérant. Il peut s’agir d’un des associés ou d’une personne extérieure. C’est lui qui sera chargé de prendre les décisions concernant la gestion. Choix de l’occupant, signature du bail, travaux… Il représente la société face aux tierces personnes et agit dans son intérêt.

Il est néanmoins possible de limiter ses pouvoirs et de préciser lors de la rédaction des statuts que certaines décisions doivent être prises par l’ensemble des membres, pour la réalisation de travaux par exemple.

Est-il possible d’investir dans une SCI démembrée avec la loi Pinel ?

Il n’est pas possible de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel dans une SCI démembrée.

En immobilier, il est possible de séparer les différentes parties de la propriété. Cela s’appelle le démembrement. L’usufruit et la nue-propriété sont alors détenus par des personnes différentes.

L’usufruitier occupe le logement ou perçoit les loyers tandis que le détenteur de la nue-propriété prend les actes de disposition concernant le bien.

Exemple de calcul

Chaque membre de la SCI défiscalise au prorata de ses parts en fonction de la durée d’engagement à louer.

Une SCI qui investit dans une propriété éligible d’une valeur de 300 000 euros percevra une économie d’impôt qui dépend de la durée de son engagement.

En métropole, elle s’élèvera à :

Nombre d’associés Répartition des parts Durée de l’engagement Montant de la réduction totale Montant de la réduction par associé
2 • Associé A : 40%
• Associé B : 60%
6 ans 36 000 euros • Associé A : 14 4000 euros
• Associé B : 21 600 euros
3 • Associé A : 50%
• Associé B : 25%
• Associé C : 25%
9 ans 54 000 euros • Associé A : 27 000 euros
• Associé B : 13 500 euros
• Associé C : 13 500 euros
4 • Associé A : 25%
• Associé B : 25%
• Associé C : 25%
• Associé D : 25%
12 ans 63 000 euros • Associé A : 15 750 euros
• Associé B : 15 750 euros
• Associé C : 15 750 euros
• Associé D : 15 750 euros

Faut-il ou non investir en loi Pinel à travers une SCI ?

La SCI est un outil de gestion du patrimoine qui convient à certains objectifs.

Oui, pour investir à plusieurs

Créer une SCI permet d’acquérir un bien à plusieurs, y compris entre personnes n’appartenant pas à la même famille. Cela augmente la capacité d’achat de chacun et permet de faire un investissement locatif que les associés n’auraient pas pu obtenir séparément.

C’est également une solution pour diversifier vos placements : avoir des parts sociales dans deux SCI pour deux habitations louées en Pinel différents limite les risques financiers liés à la vacance locative et aux impayés de loyer.

Oui, pour transmettre son patrimoine de son vivant

En associant vos enfants à votre SCI, vous avez la possibilité de leur faire donation de vos parts progressivement et de votre vivant.

Les abattements sur les donations entre parents et enfants ou grands-parents et petits-enfants s’appliquent à la transmission de parts de SCI. Ils sont limités par période de quinze ans à :

  • 100 000 € pour chaque enfant ;
  • 31 865 € pour chaque petit-enfant.

Oui, pour éviter la gestion d’un bien en indivision

Lorsqu’une maison ou un appartement est transmis aux membres d’une même famille, par exemple aux enfants, suite à un décès, ils deviennent propriétaires en indivision. Les décisions ne peuvent être prises qu’à l’unanimité des indivisaires. En cas de désaccord entre les héritiers, aucune décision n’est prise.

Le plus souvent, cette situation de blocage se solde par la revente du bien, seule solution pour sortir de l’indivision.

Dans une SCI, les décisions sont prises par le gérant et selon les règles édictées dans les statuts. L’associé qui ne souhaite plus participer à la société revend ses parts sans que cela n’entraîne la liquidation du bien ou de la SCI.

Non, pas pour réaliser des activités commerciales

L’objet social de la SCI lui interdit de réaliser des activités commerciales. Si vous avez pour projet de transformer votre investissement Pinel en location meublée à l’issue de la période d’engagement, cela ne sera pas possible si vous avez créé une SCI. Vous devrez renoncer à votre projet ou effectuer les démarches auprès du tribunal de commerce pour dissoudre la société.

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La SCI doit être transparente, c’est-à-dire soumise à l’impôt sur le revenu. L’imposition sur les sociétés ne permet pas de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel.

La SCI doit être transparente. Le bien doit respecter les conditions d’éligibilité Pinel (localisation, normes techniques, plafonnement de loyer, logement neuf ou rénové). Les revenus des locataires doivent respecter le plafond de loyer.

La réduction dépend de la durée de l’engagement à louer. Les associés se partagent le montant total au prorata de leur quote-part dans la SCI.

Le démembrement de l’usufruit et de la nue-propriété ne donne pas droit à l’avantage fiscal Pinel.