Pinel Outre Mer
L’avantage fiscal Pinel n’est pas réservé à la métropole. Investir dans les départements, régions ou collectivités d’outre-mer (DROM-COM) permet une réduction d’impôt plus élevée, allant jusqu’à 32% du prix de revient du bien contre 21% en métropole.
Test d’éligibilité Loi Pinel : Formulaire à remplir en 1 min
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Que permet la loi Pinel Outre-Mer ?
Comme en France métropolitaine, acquérir un bien neuf ou rénover un logement indécent pour le louer ouvre droit aux avantages fiscaux de la loi Pinel. Si les grands principes tels que l’engagement à louer ou l’obligation pour le locataire d’établir sa résidence principale sont identiques, les barèmes et les normes de performance énergétiques sont différents.
Une réduction plus avantageuse qu’en métropole
La loi Pinel outre-mer donne une réduction fiscale dont le taux varie selon la période d’engagement. La déduction s’élève à :
- 23% du prix de revient du bien pour une période de six ans;
- 29% du prix de revient du bien pour une période de neuf ans;
- 32% du prix de revient du bien pour une période de douze ans.
Chaque année, pendant neuf ans, le contribuable bénéficie d’une réduction correspondant à 3.83% du prix de revient et à 1% pour les années dix, onze et douze.
Ces avantages fiscaux entrent dans le plafonnement des niches fiscales de 18 000 euros pour les investissements ultra-marins.
Où peut-on investir ?
L’ensemble des territoires est éligible. Il s’agit des :
- départements d’outre-mer : Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte ;
- collectivités d’outre-mer : Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint Pierre-et-Miquelon, Nouvelle Calédonie, Polynésie française, îles Wallis et Futuna.
L’outre-mer est classée en zone B1.
Comment calculer le plafond de loyer Pinel dans les DROM-COM ?
L’attribution de l’avantage fiscal dans les territoires d’outre-mer et en métropole est conditionnée au respect des plafonds de loyer.
Pour calculer le loyer maximal autorisé en Pinel, il faut utiliser la formule suivante :
plafond selon la zone X (0,7 + 19/surface utile) X surface utile
Les plafonds de loyers à appliquer dans les DROM et les COM ne sont pas ceux de la zone B1. Ils sont publiés dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip) et revalorisés chaque année au 1er janvier. Pour l’année 2020 ils sont de :
| Territoire | Plafonnement mensuel au m² |
|---|---|
| Départements ultra-marins (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte) | 10,48€ |
| Saint-Martin | 10,48€ |
| Saint-Pierre-et-Miquelon | 10,48€ |
| Polynésie française | 13€ |
| Nouvelle-Calédonie | 12,81€ |
| Iles Wallis et Futuna | 13€ |
La surface utile du bien se calcule en ajoutant à la surface habitable la moitié des surfaces annexes. Cette surface est limitée à huit mètres carrés. Les surfaces annexes sont définies par le bofip et le code de la construction et de l’habitation. Il s’agit des caves, sous-sols, vérandas, terrasses… Les parkings et les jardins ne sont pas considérés comme des surfaces annexes.
La surface des varangues que l’on trouve souvent dans les habitations ultra-marines est prise en compte à hauteur de quatorze mètres carrés maximum.
Le coefficient multiplicateur de 0.7 + 19/surface est limité à 1,2. En cas de résultat supérieur, c’est 1,2 qui est retenu.
Ainsi pour un logement de 32 mètres carrés habitables avec un balcon de 6 mètres carrés situé à Saint-Denis à la Réunion, le loyer maximum autorisé est de 440,16 euros (10.48 X (0,7 + 19/35) X 35 = 10, 48 X 1,2 X 35 )
Quels plafonds de ressources pour les locataires ultra-marins en Pinel?
Les ménages doivent appartenir à la classe dite intermédiaire, c’est-à-dire, avoir des ressources inférieures aux plafonds prévus pour la zone des territoires d’outre-mer :
| Composition du foyer fiscal | Départements d’outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon | Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|
| Personne seule | 28 408 € | 31 042 € |
| Couple | 37 938 € | 41 452 € |
| 1 personne à charge | 45 623 € | 49 850 € |
| 2 personnes à charge | 55 077 € | 60 180 € |
| 3 personnes à charge | 64 790 € | 70 794 € |
| 4 personnes à charge | 73 018 € | 79 783 € |
| Par personne à charge supplémentaire | 8 149 € | 8 903 € |
Bon à savoir
Les ressources à prendre en compte sont celles du revenu fiscal de référence de l’année N-2.
Comment déclarer des revenus fonciers en loi Pinel outre-mer ?
La première année de location, le contribuable remplit les formulaires 2044 EB et 2044 en même temps que sa déclaration de revenus.
Ils donnent à l’administration fiscale les renseignements nécessaires sur le locataire, les caractéristiques du bien ainsi que la durée de l’engagement à louer. Il n’y a pas de documents à joindre avec la déclaration en ligne. Cependant, certaines pièces, comme le bail, doivent être tenues à la disposition des services fiscaux.
Chaque année, le propriétaire réalise son bilan foncier et déclare ses ressources dans la section réservée aux investissements Pinel de sa déclaration d’impôt sur le revenu. Sur Internet, il s’agit de la case 4BA. Pour la déclaration papier, c’est la rubrique 7 du formulaire 2042C.
Comment trouver des programmes immobiliers Pinel dans les DROM et les COM ?
Les promoteurs immobiliers qui opèrent dans les territoires ultra-marins ne sont pas les mêmes que ceux de la métropole. Les grands groupes comme Bouygues, Nexity ou Eiffage sont remplacés par des constructeurs locaux qui différent d’une région à l’autre.
Si vous ne vivez pas sur place, vous pouvez vous informez via des sites internet dédiés au logement neuf.
S’entourer de professionnels
Compte-tenu de la difficulté de mener un projet d’investissement immobilier à distance, il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé selon l’emplacement qui vous intéresse. Ils sont informés des programmes en cours et à venir par les promoteurs. Vous bénéficierez en plus de leur expertise pour mener à bien votre projet.
Dans tous les cas, renseignez-vous avant de choisir un programme et un promoteur. Vérifiez la solidité financière de l’entreprise et les garanties qu’elle propose. Vous pouvez aussi visiter ses autres réalisations et contacter d’anciens clients. Enfin, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) peut également vous fournir des informations.
Pourquoi investir en loi Pinel dans les DROM et les COM ?
Investir en Pinel dans les territoires ultra-marins permet de défiscaliser plus qu’en métropole grâce à un taux de réduction et un plafonnement des niches fiscales plus élevés. Pour un bien de 300 000 euros, un investisseur défiscalise 96 000 euros sur douze ans contre 63 000 euros en métropole.
L’économie d’impôt, associée aux loyers, donne l’opportunité d’acquérir un bien avec un effort personnel moindre qu’en métropole.
Enfin, une fois la période d’engagement à louer achevée, vous pouvez disposer de votre bien. Investir en Pinel en outre-mer permet de préparer sa retraite en achetant sa résidence principale ou secondaire dans la ville de son choix et en la finançant en grande partie avec les loyers et l’économie d’impôt.
Où investir en loi Pinel dans les territoires ultra-marins ?
Le marché immobilier outre-mer est très différent du marché métropolitain. Bien que l’ensemble des DROM-COM soient classés en zone B1, il existe des disparités entre les territoires.
Si la demande de logement est supérieure à l’offre partout, il faut néanmoins limiter les risques d’un placement immobilier à moyen et long terme en achetant dans une ville attractive.
Sélectionner la localisation
Les conseils pour le choix d’un emplacement sont les mêmes qu’en métropole :
- marché immobilier locatif dynamique ;
- possibilité d’emploi ;
- présence d’infrastructures.
Il faut également prendre en compte les risques naturels (éruptions volcaniques, séismes, cyclones…) ainsi que les débouchés dans la location saisonnière, si vous souhaitez par la suite louer votre bien aux touristes.
Des territoires attractifs
Les professionnels du secteur mettent en avant le dynamisme de la Guyane. Avec une population en forte croissance et des revenus médians supérieurs à la moyenne nationale, c’est une localisation qui garantit de trouver des locataires dans la fourchette haute des plafonds de revenus.
Récemment inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco, la Réunion n’offre que peu de zones constructibles. Sa croissance démographique soutenue et la rareté des biens vous assurent de trouver preneur. C’est également une zone touristique prisée, argument intéressant si vous souhaitez transformer votre investissement locatif en location saisonnière à l’issue de l’engagement à louer.
Quelles différences entre la loi Pinel pour les territoires ultra-marins et la loi Girardin ?
Votée en 2003, la loi Girardin favorise l’investissement dans les DROM et les COM. Plusieurs volets existent :
- le Girardin industriel ;
- le Girardin social ;
- le Girardin dans l’immobilier intermédiaire.
Ce dernier aspect se rapproche de la loi Pinel puisqu’il accorde une réduction d’impôt aux contribuables qui investissent dans l’immobilier. Elle s’applique jusqu’au jusqu’au 31 décembre 2020 dans les DROM et jusqu’au 31 décembre 2025 dans les COM.
La différence principale avec la loi Pinel réside dans le mode de calcul. En Girardin, le montant de l’avantage fiscal dépend de la surface du bien et du prix payé au mètre carré pour le bien. Le calcul, tout comme les critères d’éligibilités sont complexes.
La question de savoir s’il vaut mieux investir en Pinel outre-mer ou en Girardin dépend du montant de votre imposition, du prix du bien et des loyers dans le secteur. Voici un récapitulatif des principales différences :
| Pinel | Girardin | |
|---|---|---|
| Type de logement | • Neuf • Ancien réhabilité | • Neuf • De plus de 20 ans |
| Possibilité d’y établir sa résidence principale | Oui, après l’engagement à louer | Oui, immédiatement avec le statut de propriétaire occupant |
| Durée de l’engagement à louer | 6, 9 ou 12 ans | 5 ans |
| Plafonnement de la réduction | Prix de revient de 300 000€ et 5 500€ du mètre carré | • Surface du bien plafonné selon la composition familiale • 2 615€ hors taxe par mètre carré en intermédiaire • 2 498€ par mètre carré en secteur libre |
| Plafonnement des loyers | Oui | • Oui dans le secteur intermédiaire ; • Non dans le secteur libre. |
| Montant de la réduction d’impôt | • 23% sur 6 ans • 29% sur 9 ans • 32% sur 12 ans | • 50% sur 5 ans dans le secteur intermédiaire • 40% sur 5 ans dans le secteur libre • 18% sur 10 ans comme propriétaire occupant |
| Plafonnement des niches fiscales | Oui | Oui |
| Réduction reportable d’une année sur l’autre (crédit d’impôt) | Non | Non |
Test d’éligibilité Loi Pinel : Formulaire à remplir en 1 min
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