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Rachat de crédit immobilier

Le rachat de crédit immobilier, également appelé regroupement, restructuration ou consolidation de prêt immobilier, consiste à :

  • Souscrire un nouveau prêt immobilier dans une nouvelle banque pour bénéficier d’un meilleur taux d’intérêt ;
  • Rassembler sous un prêt et une mensualité uniques plusieurs emprunts immobiliers (ou autres). Ceux-ci peuvent concerner des montants variables, souscrits à différentes périodes et à différents taux chez plusieurs banques.

Généralement, deux scénarios s’offrent à vous :

  • Conserver les mêmes échéances, mais réduire la durée de l’emprunt pour le rembourser plus rapidement ;
  • Conserver la même durée de remboursement, mais revoir à la baisse vos mensualités pour améliorer votre pouvoir d’achat.

Tous les prêts immobiliers ne sont pas éligibles à la renégociation de crédit. Pour qu’un emprunt puisse être renégocié, il doit au minimum remplir les trois conditions suivantes :

Conditions Détails
Montant du capital Au moins 50 000 €
Durée • La durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée ;
• Le prêt immobilier doit être assez long (plus de 15 ans) pour être éligible.
Différence de taux Elle doit être d’au moins un point entre le taux actuel du prêt et le nouveau

Bon à savoir : les exclusions

Ne peuvent pas faire l’objet d’un rachat de crédit, les retards de paiement de la TVA et de l’URSSAF, ainsi que les dettes professionnelles. Sont aussi exclus les inscrits au FCC (fichier central des chèques) et au FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers).

Il est possible de regrouper crédit immobilier et crédit à la consommation. Le regroupement de crédits immobiliers et consommation s’adresse aux emprunteurs qui sont propriétaires d’au moins un bien immobilier et aux emprunteurs qui souhaitent accéder à la propriété.

Ces emprunteurs doivent avoir souscrit un ou plusieurs prêts à la consommation afin de les intégrer dans l’opération. Concernant les crédits conso, il peut s’agir d’emprunts divers :

  • Prêts personnels non affectés ;
  • Crédits à la consommation affectés : prêt auto, travaux, etc. ;
  • Crédits renouvelables (ou revolving) ;
  • Découverts bancaires.

Seuls les propriétaires peuvent accéder à cette offre dans la mesure où le rachat incluant un crédit immobilier nécessite une prise sur le bien immobilier. Cela signifie que les organismes prêteurs vont exiger une prise de garantie hypothécaire ou l’intervention d’un organisme de caution pour les prêts immobiliers.

Dans quels cas faire un rachat de crédit ?

Plusieurs raisons peuvent vous amener à effectuer une opération de rachat de crédit et notamment de rachat de crédit immobilier :

  • Éviter ou venir à bout d’une situation de surendettement ;
  • Réduire le montant d’un crédit ou le nombre d’échéances à rembourser chaque mois pour améliorer son pouvoir d’achat ;

Ainsi, le regroupement de crédits immobiliers et consommation permet également d’obtenir une meilleure lisibilité de son budget mensuel en ne réglant qu’une seule échéance au lieu de plusieurs.

  • Profiter de la baisse des taux d’intérêt. Cela est particulièrement vrai en ce qui concerne les crédits personnels et les prêts renouvelables dont les taux d’intérêt sont généralement très élevés.

Bon à savoir

Ce sont les taux immobiliers historiquement bas depuis quelques années qui poussent la plupart des emprunteurs à demander un rachat de prêt immobilier. Si votre taux immobilier est aujourd’hui supérieur à 2%, vous avez plutôt intérêt à renégocier votre crédit.

Comment faire un rachat de crédit immobilier ?

Pour procéder au rachat de crédit immobilier, vous devez présenter un dossier semblable à celui que vous avez monté pour la demande initiale de crédit. Il doit contenir les documents suivants :

  • Copie recto verso de votre pièce d’identité en cours de validité ;
  • Facture datant de moins de 3 mois ou un échéancier établi concernant l’année en cours de consommation d’électricité ou de gaz ou facture de téléphone fixe datant de moins de 3 mois ou quittance de loyer datant de moins de 3 mois ;
  • Dernier bulletin de salaire + bulletin de salaire de décembre de l’an passé ou dernière lasse fiscale + les deux derniers avis d’imposition pour les professions non salariées ;
  • Pour les retraités, les derniers relevés des caisses de retraite ;
  • Dernier relevé du ou des crédits renouvelables ;
  • Tableau d’amortissement du ou des prêts à solder ou lettre de confirmation du solde ;
  • Copie des contrats des crédits soumis au rachat ;
  • 3 derniers mois de relevés du ou des comptes bancaires.

Tout comme pour une demande de prêt, vous pouvez contacter directement les établissements bancaires ou passer par un courtier en rachat de crédit.

Le courtier ou le conseiller bancaire étudiera votre dossier afin d’évaluer la faisabilité de l’opération. Il prendra en compte les pièces constitutives du dossier, mais surtout le taux de l’endettement avant/après le rachat de crédit.

Peut-on faire un rachat de crédit en ligne ?

Vous pouvez faire une simulation de rachat de crédit et comparer les différentes offres en ligne, mais pour concrétiser votre rachat, vous devrez passer par un établissement ou un organisme spécialisé dans ce type d’opérations bancaires. Quant à la proposition de contrat, elle vous sera expédiée par courrier, et vous devrez la renvoyer signée par courrier également.

Les taux de rachat des crédits immobiliers

Cette année, les taux sont particulièrement bas pour les emprunteurs. Les banques sont obligées de proposer des taux toujours plus attractifs. Si les taux immobiliers peuvent varier selon votre région, une tendance générale se dessine, selon la durée des prêts.

Voici notre baromètre des meilleurs taux à obtenir selon la durée de votre crédit en 2020 :

Taux Tendance Taux min Taux moyen Taux max
7 ans En hausse 0,40 % 0,85 % 1,68 %
10 ans Constante 0,50 % 0,95 % 1,70 %
15 ans En baisse 0,75 % 1,12 % 1,81 %
20 ans Constante 0,92 % 1,30 % 2,03 %
25 ans Constante 1,08 % 1,60 % 2,29 %
30 ans Constante 1,55 % 1,93 % 2,48 %

Simulation de rachat de crédit immobilier

Exemple de calcul du coût sur un prêt sur 25 ans racheté après 3 ans

Prenons l’exemple d’un crédit immobilier contracté il y a 3 ans d’un montant de 200 000 € à rembourser sur 25 ans.

À l’époque vous avez obtenu un taux d’intérêt hors assurances de 4 % (ce sont les taux moyens qui étaient en vigueur début 2013). Cela vous fait une mensualité d’environ 1 055 €. En plus de cela vous avez un taux d’assurance de prêt de 0.50 % sur ce capital initial de 200 000 €, soit un coût d’assurance emprunteur de 1 000 € par an, soit 83.33 € par mois.

Voici le tableau d’amortissement du crédit immobilier sur les 3 premières années :

Année Mensualité Capital amorti Intérêt Assurance Capital restant dû
1 13 340 € 4 421 € 7 919 € 1 000 € 195 569 €
2 13 340 € 4 601 € 7 739 € 1 000 € 190 935 €
3 13 340 € 4 791 € 7 549 € 1 000 € 186 088 €

Sur les 22 années restantes de remboursement à ces conditions, vous allez devoir payer encore 95 456 € d’intérêts et 22 000 € de cotisations d’assurance, soit un total de 117 456 €.

Aujourd’hui, le taux moyen pour un crédit immobilier sur 20 ans est d’environ 2.15 %. C’est donc un taux d’emprunt beaucoup plus bas que votre taux actuel.

Quel serait le coût d’un rachat de crédit immobilier dans cette situation ?

Les indemnités de remboursement anticipé sont calculées sur le plus petit nombre entre 6 mois d’intérêt au taux moyen du prêt ou 3 % du capital restant dû. Il faut donc prendre le minimum entre :

3 % de 186 088 €, soit 5 582.64 €.

6 mois de 186 088 € à 4.00 % par an, soit 3 721.76 €.

Les frais maximums que votre banque actuelle peut vous demander sont donc de 3 721.76 €. Il faut également ajouter des frais de main levée d’hypothèques si vous en avez une. Comptez un peu plus de 1 000 € dans ce cas-là.

En outre, il faudra tenir compte des éventuels frais demandés par la banque qui vous fait ce nouveau crédit immobilier et des frais de garantie de ce nouvel emprunt. Pour un prêt avec ce montage, il faut donc compter sur un coût de rachat de crédit immobilier allant de 4 000 à 7 500 €.

Coût de ce nouveau prêt immobilier :

Taux intérêt Mensualité Coût total du prêt Cout assurance Durée restante remboursements
Ancien prêt 4% 1 055 € 94 456 € 22 000 € 22 ans
Nouveau prêt 2,15% 1 055 € 37 925 € 16 515€ 17 ans et 9 mois

Avec une assurance similaire à 0.50 %, cela fait donc une nouvelle cotisation annuelle de 930.44 € (186 088 x 0.50 % par an), soit 77.54 € par mois. Le coût total de cette nouvelle assurance sera d’environ 16 515 €. Cela fera donc un coût total de 54 440 €.

Un rachat de crédit immobilier de la sorte permettrait d’obtenir une réduction de 63 016 € sur le coût total des remboursements restants et cela pour un coût compris entre 4 000 et 7 500 €, soit un gain compris entre 55 516 et 59 016 €.

Les frais de rachat de crédit

Le nouveau taux doit être suffisamment bas pour que le coût total du crédit puisse couvrir :

  • Les indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA) ou pénalités : équivalentes à 6 mois d’intérêts, elles ne peuvent excéder 3% du capital restant dû ;
  • Le coût de la garantie : un nouvel emprunt implique une nouvelle garantie ;
  • Les frais de dossier à régler à votre nouvel établissement prêteur ;
  • Les frais de la nouvelle assurance emprunteur.

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