Faire construire en loi Pinel

Faire construire pour louer en Pinel permet d’investir dans une maison neuve, un bien immobilier rare et prisé des familles locataires.

Comment faire construire son bien en Pinel ?

Les étapes de la construction d’une maison

Définir son projet

Fixer le budget et le mode de financement : ils guident les autres décisions et déterminent le montant de la réduction fiscale.

Trouver l’emplacement : déjà propriétaire d’un terrain ou futur acheteur, assurez-vous qu’il est constructible, situé dans une zone éligible et réellement en tension.

Choisir le type de bien à faire construire et le mode de construction (promoteur, architecte, maîtrise d’ouvrage ou auto-construction…).

Effectuer les formalités administratives

Obtenir obligatoirement le permis de construire en mairie avant le début des travaux.

Signer un contrat avec le constructeur : contrat de construction de maison individuelle, de vente d’immeuble à construire, de promotion immobilière, contrat d’architecte ou de maître d’œuvre…

Souscrire une assurance responsabilité civile en cas d’auto-construction.

Superviser les travaux

Effectuer des visites de chantier à chaque appel de fonds ou étape de la construction pour vérifier le respect des délais.

Vérifier le bon achèvement et émettre des réserves si besoin lors de la remise de la maison.

Comment bien choisir son constructeur ?

Pour trouver un constructeur, vous pouvez interroger votre entourage. Quelqu’un a peut-être déjà fait construire et peut vous recommander un professionnel.

Vérifiez toujours la solidité financière de l’entreprise auprès du tribunal de commerce et sa réputation. Vous pouvez consulter des forums et des avis sur Internet, contacter les anciens clients et les fédérations professionnelles ou visiter les réalisations précédentes.

Assurez-vous que le constructeur propose les garanties légalement obligatoires comme une garantie de livraison, une assurance de responsabilité professionnelle et une assurance de responsabilité décennale. Elles assurent l’achèvement des travaux et les réparations des vices et des malfaçons éventuelles.

Construire son bien soi-même

L’auto-construction diminue les coûts de production. Mais cela demande du temps et des compétences techniques.

Vous pourrez réaliser certains actes vous-mêmes mais devrez impérativement faire appel à des professionnels diplômés, pour la conception des plans par exemple.

Quelles sont les conditions à respecter pour un bien que l’on fait construire ?

Pour ouvrir droit aux avantages fiscaux, le logement doit être achevé dans les trente mois qui suivent le dépôt du permis de construire.

Ils doit répondre aux performances techniques équivalentes au label réglementation thermique RT 2012 ou au label BBC 2005.

Enfin, les maisons destinées à la location doivent être accessibles aux personnes en situation de handicap.

Quels sont les avantages de faire construire un bien ?

Faire construire en Pinel octroie une réduction d’impôt. Son montant dépend de la durée d’engagement et du prix de revient du bien.

Elle est limitée à deux placements par an pour une valeur de 300 000 euros et 5 5000 euros au mètre carré. Elle entre dans le plafonnement des niches fiscales.

Si le prix de revient excède 300 000 euros, c’est ce montant qui est retenu comme base de calcul de la déduction.

Pour un investissement locatif en métropole

	Prix de revient de 200 000 euros	Prix de revient de 300 000 euros	Prix de revient de 400 000 euros
Engagement de 6 ans (12%)	24 000 euros	36 000 euros	36 000 euros
Engagement de 9 ans (18%)	36 000 euros	54 000 euros	54 000 euros
Engagement de 12 ans (21%)	42 000 euros	63 000 euros	63 000 euros

Pour un investissement locatif outre-mer

	Prix de revient de 200 000 euros	Prix de revient de 300 000 euros	Prix de revient de 400 000 euros
Engagement de 6 ans (23%)	46 000 euros	69 000 euros	69 000 euros
Engagement de 9 ans (29%)	58 000 euros	87 000 euros	87 000 euros
Engagement de 12 ans (32%)	64 000 euros	96 000 euros	96 000 euros

Au-delà de l’opération de défiscalisation, investir dans l’immobilier locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier, de percevoir des revenus complémentaires et de sécuriser son avenir et celui de ses proches.

Quels sont les biens exclus à la construction ?

Jusqu’au 31 décembre 2020, la loi Pinel concerne tous les biens à construire dans les zones éligibles qu’il s’agisse d’habitat collectif (les appartements) ou individuel.

Il peut s’agir des logements achetés sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement (véfa) ou des logements que l’investisseur fait bâtir.

À partir du 1^er janvier 2021, les maisons individuelles sont écartées du dispositif. Pour faire construire un pavillon, une maison ou une villa à louer en Pinel, vous devez déposer la demande de permis de construire avant le 31 décembre 2020.

Quelles sont les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal ?

Investir dans une zone en tension

Pour stimuler la création de logements neufs dans des régions où la demande est forte, le gouvernement a mis en place un découpage du territoire par zone.

Zone	Description
Zone A bis	• Paris • 76 communes des départements 78, 92, 93, 94 et 95
Zone A	• Paris (dont la zone A bis) • La Côte d’Azur • La partie française de l’agglomération genevoise • Certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés
Zone B1	• Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés • Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A • Quelques villes chères • Les départements d’Outre-Mer
Zone B2	• Villes-centre de certaines grandes agglomérations • Grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1 • Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés • Villes non situées en zones A ou B1
Zone C	Reste du territoire

Depuis le 1^er janvier 2018, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles. Certaines villes de la zone B2 peuvent prétendre au dispositif d’optimisation fiscale sur dérogation.

S’engager pour une période longue

Pour obtenir la réduction, le contribuable met son bien en location pour une durée initiale de six ou neuf ans, renouvelable par période de trois. Le total ne peut pas excéder douze ans.

Le bien est loué dans l’année qui suit la fin des travaux ou l’acquisition. En cas de départ du locataire pendant la période d’engagement, le bailleur trouve un nouvel occupant dans les douze mois sous peine de perdre son avantage fiscal.

Trouver le bon locataire

Le locataire occupe les lieux à titre de résidence principale. Il ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Son revenu fiscal de référence doit être inférieur aux plafonds de ressources publiés chaque année dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip).

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 217 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 861 €	37 681 €
1 personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 314 €
2 personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	54 705 €
3 personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 354 €
4 personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	72 526 €
Par personne à charge supplémentaire	+ 13 421€	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €	+ 8 089 €

Respecter le plafonnement des loyers

Le loyer hors charges en Pinel est plafonné selon la zone, la surface habitable et les surfaces annexes.

Le montant maximal autorisé au mètre carré est fixé par la loi.

Localisation du bien	Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis	17€
Zone A	13€
Zone B1	10,44€
Zone B2 et C (sur agrément)	9,07€
Départements ultra-marins, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	10,48€
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna	12,81€