Comment chercher et trouver un programme Pinel pour investir ?

Dans un projet d’investissement locatif Pinel, le choix de l’emplacement et celui du promoteur sont indispensables pour assurer la rentabilité de votre placement.

Dans quelles villes chercher des programmes Pinel ?

Depuis le 1^er janvier 2018 et le nouveau zonage, seules les zones A bis, A et B1 sont éligibles à l’avantage fiscal Pinel. Vous devez concentrer vos recherches dans ces communes de métropole et d’outre-mer.

La Bretagne fait l’objet d’un zonage particulier décidé par le préfet depuis le 1^er juillet 2020.

Les critères de choix

Les zones retenues sont définies comme étant des zones en tension : l’offre de logement y est inférieure à la demande. Un bien à la location y trouve, en théorie, preneur facilement.

Quelle zone privilégier ?

Les conseillers en gestion de patrimoine conseillent d’acheter dans une ville proche de son domicile ou que l’on connait, surtout pour un premier investissement immobilier. Vous pourrez suivre l’avancée des travaux, et la gestion de votre location sera facilitée.

Investir en Pinel dans la zone A bis ou dans la zone A

C’est l’assurance de trouver un locataire rapidement. Paris et sa banlieue, la côte d’Azur ou les grandes agglomérations comme Lille ou Lyon connaissent une forte demande locative. Le marché de la revente est dynamique ce qui permet d’espérer une plus-value. Le plafond de loyer est également plus élevé.

Cependant, le mètre carré est cher et peut dépasser le plafond de 5 500 euros retenu pour le calcul de la réduction d’impôt. Pour réaliser un achat immobilier dans cette zone, vous devez disposer d’un budget conséquent.

Investir en Pinel dans la zone B1

La zone B1 est moins chère à l’achat, y compris dans le neuf. C’est l’opportunité de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier avec un effort financier moindre. Cependant, la demande de location, bien qu’en tension, y est moins importante.

Il existe des disparités à l’intérieur d’une même zone et entre des villes pourtant voisines. Pour prendre votre décision, vous devez examiner d’autres critères.

La population

Avant d’acheter un bien immobilier, analysez la démographie de la ville. Renseignez-vous sur :

• le nombre d’habitants ;
• leur réparation par âge ;
• le nombre d’étudiants ;
• le taux de chômage ;
• le revenu médian des habitants.

Grâce à ses indicateurs, vous connaître le profil de vos locataires potentiels et pourrez déterminer le bien que vous souhaitez acheter.

Ces éléments informent sur le dynamisme de la ville. Dans une commune qui perd des habitants avec un taux de chômage élevé, vous aurez des difficultés à trouver un locataire et à louer dans la fourchette haute des loyers autorisés.

Mais dans une ville où le revenu moyen des habitants est supérieur à la moyenne nationale, tout en restant en adéquation avec le plafond des locataires Pinel, vous pourrez augmenter la rentabilité de votre placement.

Vous trouverez ses renseignements sur le site de l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE).

L’attractivité de la ville

L’attractivité d’une ville se ressent souvent dans sa démographie et sur le marché immobilier. C’est un critère qui va différencier deux communes de taille moyenne par exemple. Pourtant situées dans la même zone, une localité verra sa population et ses loyers augmenter tandis qu’un appartement situé dans une autre ville ne trouvera pas preneur, même à un bon prix.

Pour mesurer l’attractivité d’une ville, vous pouvez vous appuyer sur :

• Les infrastructures présentes (universités, hôpitaux, transports…) ;
• Les opportunités d’emploi (entreprises privées et fonction publique) ;
• La qualité de vie.

Le marché de l’immobilier

Enfin, procédez à l’analyse du marché immobilier pour situer votre futur placement en loi Pinel. Pour cela, informez-vous sur :

• la demande locative ;
• le prix des loyers dans le neuf et l’ancien ;
• les prix de vente dans le neuf et l’ancien ;
• les tendances du marché ;
• les constructions prévues ;
• les travaux de rénovations urbaines à venir.

Grâce à ces éléments, vous connaîtrez :

• le loyer que vous pouvez fixer ;
• la plus-value que vous pouvez espérer à la revente.

Comment choisir un promoteur digne de confiance ?

Immeubles jamais terminés, malfaçons et vices cachés…. Les récits d’investisseurs ayant vu la rentabilité de leur projet de construction annulée par des problèmes sont nombreux. Pour éviter ces risques, il faut s’engager avec une entreprise solide et compétente.

Un bien facturé au juste prix

Une des craintes lors d’un achat en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou d’un logement neuf est de payer trop cher. En effet, certains promoteurs, conscients de l’économie d’impôt que réalise l’acheteur, augmentent le prix au mètre carré.

Un programme immobilier à un prix supérieur au prix du marché pour des prestations équivalentes ou avec une rémunération du vendeur supérieure aux 10% prévus par la loi doivent vous alerter.

Un promoteur qui fournit des garanties

La loi impose au bâtisseur de souscrire des assurances pour garantir la livraison d’un produit fini et en bon état de fonctionnement aux acheteurs. Il s’agit de :

• la garantie financière d’achèvement (extrinsèque ou intrinsèque) ;
• la garantie de parfait achèvement ;
• la garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale ;
• l’assurance de responsabilité décennale ou garantie décennale.

En plus de ces garanties obligatoires, le maître d’œuvre peut proposer d’autres gages de fiabilité et de savoir-faire. Il peut avoir le label NF Habitat ou être affilié à la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).

Une expérience dans la construction

Qualité des finitions, respect des délais, conformité aux plans… Se renseigner sur les précédentes réalisations et visiter les autres immeubles du constructeur donne une idée de son sérieux et de ses compétences. Vous pouvez aussi contacter d’anciens clients pour connaître leurs avis.

Un contact professionnel

Enfin, prêtez attention à la qualité de vos échanges avec votre interlocuteur. L’accueil, l’écoute, la disponibilité et les réponses à vos questions sont des indicateurs du professionnalisme de l’entreprise avec laquelle vous vous apprêtez à vous engager.

Qui sont les promoteurs immobiliers ?

Nexity, Bouygues Immobilier, Kaufman et Broad, Eiffage, Pichet Immobilier, Vinci… Ces grands groupes de la construction immobilière présentent des garanties de solidité et de savoir-faire.

Ils proposent des services supplémentaires, comme un accompagnement de votre projet, des services de gestion locative ou des certifications.

Il existe aussi des promoteurs locaux qui effectuent un travail de qualité même s’ils sont moins connus. C’est le cas par exemple dans les territoires d’outre-mer où les constructeurs sont différents de la métropole. Vous pouvez vérifier leur solidité financière auprès du greffe du tribunal de commerce.

Choisir un promoteur renommé ou faire confiance à un opérateur local ?

Les groupes renommés tout comme les maîtres d’œuvres régionaux et les entreprises indépendantes sont à même de mener à bien les constructions.

Dans tous les cas, vérifiez les réalisations précédentes, prenez contact avec les anciens clients et restez attentifs aux garanties proposées.

Quels sont les risques d’un achat sur plan ?

Retard dans la livraison, faillite du promoteur, défaillance d’un sous-traitant et prestations non conformes à la livraison font partie des risques lorsque l’on fait construire un bien.

Si le choix d’un grand groupe assure la solidité financière, il ne prémunit pas contre les risques de malfaçons ou l’allongement des délais.

Les garanties financières d’achèvement et les garanties biennales et décennales protègent l’acheteur et lui permettent d’agir en cas de problème.

Comment être informé lorsqu’un programme débute dans une ville de son choix ?

Les sites des constructeurs et les portails spécialisés permettent de rechercher des programmes selon les localisations. Vous pouvez souvent vous inscrire pour être alerté du lancement d’un nouveau projet.

Les promoteurs font également connaître leurs futures constructions grâce à des opérations de communication. Si vous êtes mis au courant par une publicité dans la presse par exemple, visitez le site internet dédié ou l’espace de vente pour obtenir des informations précises.

Enfin, la mairie de la ville dans laquelle vous souhaitez investir peut vous renseigner sur les constructions en cours et à venir.