Loi Pinel bien réhabilité et rénovation

L’avantage fiscal Pinel n’est pas réservé à l’achat dans le neuf. Il est aussi ouvert aux investisseurs qui acquièrent un logement ancien non décent et le réhabilitent.

Comment investir dans l’ancien réhabilité avec le dispositif Pinel ?

Les conditions pour investir dans l’ancien réhabilité en Pinel sont les mêmes que dans le neuf.

La location doit :

• être située dans une des zones éligibles ;
• être louée dans les douze mois après la fin des travaux ;
• respecter les plafonds de loyer.

Le locataire doit :

• occuper le logement à titre de résidence principale ;
• ne pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire, même s’il peut être de sa famille ;
• respecter les plafonds de ressources.

Quelles sont les conditions pour que le bien soit éligible ?

L’opération de réhabilitation doit permettre de transformer un local ou un logement non décent en habitation avec des caractéristiques proches de celles d’une construction neuve.

Acquérir un bien immobilier non décent

Le vendeur et l’acheteur peuvent conclure un contrat de vente d’immeuble à rénover. Cette transaction fonctionne comme les programmes neufs de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Elle offre une garantie d’achèvement des travaux.

D’après la loi, sont déclarés non décents les logements :

• faisant l’objet d’un arrêté de péril ;
• faisant l’objet d’un arrêté d’insalubrité ;
• ne répondant pas aux critères définis par la loi.

Quinze critères à atteindre

L’arrêté du 19 décembre 2003 liste quinze critères à remplir pour qu’un logement soit décent.

1. Au moins une pièce principale de 9 mètres carrés avec une hauteur sous plafond de 2m20, et une surface habitable totale de 14 mètres carré par habitant avec une hauteur sous plafond supérieure à un 1m80.
2. Bon état général du gros œuvre ;
3. Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement ;
4. Bon état de la toiture et de la charpente ;
5. Présence de garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse fonctionnels ;
6. Absence de plomb dans les peintures et aucun risque d’accessibilité ;
7. Absence de matériaux dégradés contenant de l’amiante ;
8. Une installation électrique sécurisée et fonctionnelle pour les équipements prévisibles ;
9. Gaz : sécurité et état général ;
10. Alimentation et raccordement à l’eau potable avec des canalisations aux normes et évacuation des eaux usées et des eaux vannes ;
11. Présence d’installations sanitaires : w.-c., baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude ;
12. Cuisine ou coin cuisine avec évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson ;
13. Chauffage ;
14. Ventilation et ouvertures ;
15. Murs, menuiseries extérieures et vitrage en bon état.

Les travaux doivent permettre de remplir l’ensemble des critères. Un expert (architecte, géomètre…) constate l’état du logement avant et après l’opération de rénovation pour certifier que les quinze critères sont atteints.

Quelle performance technique après les travaux ?

Il existe douze critères de performance technique. À l’achat, le bien ne doit pas en remplir au moins six. À l’issue de la rénovation, tous doivent être atteints et le logement doit répondre au label HPE rénovation 2009 ou au label BBC rénovation 2009.

Quelle réduction d’impôt ? Pourquoi investir dans l’ancien réhabilité ?

L’avantage fiscal en Pinel ancien est le même que pour le neuf :

• 12 % pour six ans ;
• 18% pour neuf ans ;
• 21% pour douze ans.

Le taux de réduction s’applique au prix de revient de l’investissement. Il intègre le prix du bien immobilier à l’achat, certains frais et commissions mais aussi le montant des travaux de rénovation.

L’abattement est soumis aux mêmes contraintes de prix de revient (300 000 € et 5 500 € au mètre carré maximum) et au même plafonnement des niches fiscales que dans le neuf.

Défiscaliser aussi grâce au déficit foncier

Certains travaux bénéficient d’une déduction grâce au mécanisme du déficit foncier. Le montant est reportable d’une année sur l’autre, si le crédit d’impôt est plus important que l’imposition.

Se constituer un patrimoine en centre-ville

Acheter dans l’ancien permet d’acquérir des biens situés dans des quartiers en centre-ville ou déjà constitués, ce qui est rarement possible dans l’immobilier neuf. Les commerces, transports et infrastructures y sont déjà implantés. De nombreux locataires sont intéressés et les loyers plus élevés.

Ne pas revendre à perte

Acheter et revendre sur le marché de l’ancien est plus susceptible d’occasionner une plus-value que lorsqu’on achète au prix du neuf et revend au tarif de l’ancien.

La plus-value est aussi sécurisée par la localisation. L’évolution des prix est plus prévisible dans le centre-ville que dans un quartier périphérique en devenir.