Loi Pinel et Surfaces annexes

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, les propriétaires doivent louer leur bien en dessous des plafonds de loyer fixés par l’État. Le calcul prend en compte la surface habitable du logement et ses annexes. Comment s’y retrouver dans les différentes règles qui régissent les balcons, sous-sols et jardins ? Comment ne pas se tromper et être sûr de pouvoir obtenir la réduction d’impôt ?

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Quelles sont les annexes prises en compte et celles qui ne le sont pas ?

La loi définit comme surface annexe un espace réservé exclusivement à l’usage des locataires et d’une hauteur sous plafond de 1m80 minimum.

Le bulletin officiel des finances publiques (bofip), tout comme le Code de la construction et de l’habitation ont établi une liste des surfaces annexes. Elles ne sont pas toutes incluses dans la surface pondérée d’un logement Pinel.

Type de surface Considérée comme une annexe
Cave Oui
Sous-sol Oui
Remise Oui
Atelier Oui
Séchoir extérieur Oui
Cellier extérieur Oui
Resserres Oui
Combles et greniers aménageables Oui
Balcon Oui
Loggia Oui
Buanderie Oui
Débarras Oui
Séchoir intérieur Oui
Cellier intérieur Oui
Véranda Oui
Varangue Oui dans la limite de 14m²
Terrasse – Oui si accessible en étage ou aménagée sur ouvrage enterré ou semi-enterré dans la limite de 9 m² ;
– Non si terrasse carrelée située en rez-de-jardin dans une maison individuelle.
Jardin Non
Garage Non
Emplacement de stationnement Non

Pour obtenir la surface utile d’un bien en Pinel, on ajoute la moitié des surfaces annexes à la surface habitable. La taille de la surface annexe retenue est limitée à huit mètres carrés.

Le cas spécifique des garages

Les garages des maisons individuelles peuvent poser problème dans la prise en compte des surfaces annexes pour les bailleurs. En effet, dans de nombreux pavillons, les habitants utilisent leur garage pour garer leur voiture mais aussi comme un débarras, un atelier ou une buanderie.

La loi a donc mis en place une règle pratique, appelée mesure de tempérament. Lorsqu’une surface annexe comme un sous-sol est accessible à un véhicule, il faut retrancher douze mètres carrés à cette surface. Cela correspond à l’espace réservé au stationnement. Le nombre ainsi obtenu est retenu comme surface annexe pour cette pièce.

Cette convention ne s’applique qu’aux surfaces supérieures à douze mètres carrés. Si la surface accessible au véhicule est inférieure, elle n’est pas considérée comme une surface annexe.

L’impact des annexes sur le calcul du loyer

Dans un bien loué en Pinel, les surfaces annexes augmentent le loyer maximum autorisé jusqu’à huit mètres carrés.

En 2020 cela représente :

  • En zone A bis : 139, 44€
  • En zone A : 103,6€
  • En zone B1 : 83,52€
  • En zone B2 agréée : 72,56€

Les jardins, les places de stationnement n’ont aucune conséquence sur le montant du plafond de loyer. Il sera le même pour une maison individuelle avec un jardin ou un appartement en copropriété de même surface et sans espace extérieur situé dans la même zone.

Louer un logement avec une place de parking

Si votre bien immobilier comporte un emplacement de stationnement, comme une place de parking ou un garage de moins de 12m², il est possible de rédiger un seul bail ou deux baux distincts.

Dans le cas où la location du logement et l’emplacement de stationnement font l’objet d’un bail unique, le montant des loyers sera plafonné sans prendre en compte la taille du stationnement.

Mais, si le parking ou le box est séparé physiquement de l’habitation et que le locataire y est d’accord, vous pouvez conclure deux baux locatifs différents. Le loyer de la résidence principale sera plafonné selon les règles du dispositif Pinel et celui de l’emplacement de stationnement devra correspondre au prix du marché.

Exemples de calcul de surfaces annexes et de loyers plafonnés

Le calcul du loyer autorisé en Pinel se fait grâce :

  • à la surface utile (surface habitable et la moitié des surfaces annexes) ;
  • à un coefficient multiplicateur de 0.7 + 19/surface, limité à 1,2 ;
  • aux plafonds au mètre carré par zone.
Description du bien Surface annexe retenue en loi Pinel Surface utile retenue en loi Pinel Plafond de loyer
Appartement de 40 m² en zone A bis avec :
· Balcon de 8 m² ;
· Place de stationnement de 10 m².
Balcon : 8/2 =4 m²
Place de stationnement : non retenue
40 + (8 /2)
= 44 m²
44 X 17,43 X (0,7 + 19/44)
= 868,1€
Maison individuelle de 80 m² en zone A avec :
· Sous-sol accessible à un véhicule de 26 m² ;
· Jardin de 60 m².
Sous-sol : (26-12) /2 = 7 m² :
Jardin : non retenu
80 + 7
= 87 m²
87 X 12,95 X (07 + 19/87)
= 1034.7€
Maison individuelle de 75 m² en zone B1 avec :
· Varangue de 21 m².
Varangue :
21>14 donc 14 m² retenus (limite maximum fixée par la loi)
75 + 14m²
= 89 m²
89 X 10,44 X (0,7 + 19/89)
= 848.7€
Appartement de 50 m² en zone B2 agrée avec :
· Balcon de 12 m² ;
· Loggia de 8 m².
(12+8) /2 =10 m²
10 > donc 8 m² retenus, (limite maximum fixée par la loi)
50 + 8
= 58 m²
58 X 9.07 X (07 + 19/58)
= 540.57€

Le calcul des surfaces annexes est un élément déterminant pour bénéficier du mécanisme de défiscalisation, au même titre que la zone ou les ressources des locataires.

Attention

En cas d’erreur dans le montant du loyer, les acquéreurs perdent le bénéfice de la réduction fiscale et doivent rembourser les déductions accordées au fisc. Dans certains cas, des pénalités sont appliquées.

 

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Si vous décidez d’acheter un bien et de le louer en loi Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt, percevoir des revenus complémentaires et vous constituer un patrimoine immobilier.

La plupart des surfaces annexes sont prises en compte : garage, sous-sol, balcon, atelier etc. Les jardins et places de parking ne sont pas comptabilisés, et il existe également des exceptions quant aux garages et aux terrasses. Retrouvez leurs spécificités dans l’article.

Non, que l’appartement soit neuf ou ancien réhabilité, les plafonnements seront les mêmes.

Vous pouvez retrouver la formule qui permet de calculer le montant d’un loyer en Pinel ici.