Futur propriétaire en loi Pinel, quels sont les avantages et les inconvénients à investir dans ce dispositif ?

L’État a mis en place le dispositif Pinel afin de permettre d’augmenter l’offre de logements de qualité dans les zones tendues. Si cette loi présente des avantages pour les locataires, elle permet aussi aux propriétaires de réaliser un investissement rentable, à condition de respecter certaines règles.

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Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

L’investissement locatif Pinel présente des intérêts à court, moyen et long terme pour les investisseurs. Il permet de :

  • bénéficier d’une réduction d’impôt
  • percevoir des revenus complémentaires
  • se constituer un patrimoine immobilier

Les avantages fiscaux du dispositif Pinel

Le gouvernement accorde aux contribuables qui s’engagent à louer leur bien en loi Pinel un avantage fiscal. Il prend la forme d’une réduction de l’impôt sur le revenu. Son montant dépend de la durée de l’engagement à louer. Le crédit d’impôt ne peut pas être reporté d’une année sur l’autre.

En métropole

En France métropolitaine, un propriétaire qui s’engage à louer son logement pendant une durée de douze ans peut économiser jusqu’à 21% du prix du bien en remise d’impôt.

Engagement initial de 6 ans Engagement initial de 9 ans
Engagement initial 12% soit 2% par an 18% soit 2% par an
1ère prolongation de 3 ans 6 % soit 2% par an 3% soit 1% par an
Seconde prolongation de 3 ans 3% soit 1% par an Pas de seconde prolongation possible

En outre-mer

Pour un investissement immobilier locatif dans les territoires ultra-marins, le taux de la réduction d’impôt s’élève à 32% du montant de l’investissement pour un engagement à louer de 12 ans.

Engagement initial de 6 ans Engagement initial de 9 ans
Engagement initial 23% soit 3.83% par an 29% soit 3.22% par an
1ère prolongation de 3 ans 6% soit 2% par an 3% soit 1% par an
Seconde prolongation de 3 ans 3% soit 1% par an Pas de seconde prolongation possible

En France métropolitaine comme en outre-mer, l’avantage fiscal est limité à :

  • deux logements par an
  • 300 000€ par personne et par an
  • 5 500€ par mètre carré de surface habitable

L’avantage Pinel rentre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000€ (18 000€ en cas d’investissement dans le cinéma ou dans les territoires d’outre-mer).

Par exemple, un investisseur qui achète un T2 de 40m² à Toulouse au prix de 200 000€ bénéficiera d’une réduction totale de :

  • 24 000 € sur 6 ans
  • 36 000 € sur 9 ans
  • 42 000 € sur 12 ans

Les avantages patrimoniaux du dispositif loi Pinel

Plus rentable qu’un placement financier comme un livret d’épargne ou une assurance vie et plus sécurisé qu’un placement boursier, l’investissement dans la pierre permet d’augmenter son capital. Qu’il s’agisse d’acquérir sa résidence principale ou de faire un investissement locatif, c’est un moyen de se constituer un patrimoine et de faire une plus-value lors de la revente.

Dans le cas d’un investissement locatif, les loyers perçus amortissent les coûts d’entretien et génèrent des revenus complémentaires. Le mécanisme d’optimisation fiscal Pinel permet de diminuer un peu plus l’effort financier des propriétaires en proposant une réduction d’impôt.

Protéger sa famille

En investissant en Pinel, vous pouvez constituer votre patrimoine immobilier tout en protégeant votre entourage et ce, dès la location. En effet, la loi vous autorise à louer le logement à vos parents, à vos enfants ou à tout autre membre de votre famille qui ne figure pas dans votre foyer fiscal.

Investir dans l’immobilier est également un moyen de sécuriser l’avenir financier de vos proches en cas de décès. Grâce aux loyers, votre conjoint ou vos enfants pourront maintenir leur niveau de vie. L’appartement ou la maison acheté en Pinel est aussi un élément de patrimoine dont ils pourront hériter.

Enfin, grâce à l’assurance emprunteur, ils n’auront pas à supporter les mensualités de remboursement de crédit à votre place en cas d’accident de la vie.

Ce dispositif est-il avantageux pour un propriétaire à tous les âges ?

Le dispositif Pinel correspond à plusieurs projets d’investissement.

Constituer un patrimoine sans apport

Avec la baisse des taux d’intérêt, les banques acceptent aujourd’hui de financer un achat immobilier sans apport. Les futurs loyers et la défiscalisation couvrent en partie ou intégralement les mensualités du crédit et les frais d’entretien.

Grâce à un effort financier réduit, il est plus facile d’obtenir un prêt immobilier, même sans capital de départ. C’est l’opportunité d’effectuer un premier achat pour commencer à se créer un patrimoine.

Réduire une imposition élevée

Avec des revenus importants et peu de personnes à charge, les contribuables assujettis aux tranches d’imposition les plus hautes versent une contribution importante au Trésor Public. L’investissement Pinel diminue le montant de l’impôt sur le revenu tout en permettant d’acquérir un bien immobilier.

Préparer sa retraite

Le passage à la retraite est souvent synonyme de perte de pouvoir d’achat. Acheter en Pinel est une solution pour pallier la baisse de revenus en générant des ressources complémentaires grâce aux loyers. Vous pouvez aussi choisir de faire du logement votre résidence principale ou secondaire à l’issue de la période d’engagement. Vous économiserez ainsi le montant d’un loyer.

Quels sont les inconvénients d’un investissement en loi Pinel ?

Les points négatifs du dispositif Pinel sont liés aux conditions d’éligibilité et au risque qui accompagne tout placement. Il s’agit de :

  • la durée de l’investissement
  • les conditions de location strictes
  • l’incertitude de la plus-value

Investir à long terme

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, le propriétaire s’engage à louer le logement six, neuf ou douze ans. Pendant cette période, il ne dispose pas de son bien pour l’habiter ou le revendre. Il est donc important de réfléchir à son projet d’investissement avant de déterminer la durée de l’engagement et le montant de la réduction d’impôt.

Un contribuable qui rompt la période d’engagement doit rembourser les réductions consenties et s’acquitter de pénalités. L’État autorise néanmoins une sortie anticipée du dispositif dans certaines conditions.

En cas de décès, d’invalidité ou de licenciement il est possible de revendre le bien sans attendre la fin de la période d’engagement. Le contribuable perd le bénéfice de la réduction d’impôt sans devoir rembourser ou verser de pénalités au fisc.

Mais cette tolérance est restrictive. Elle ne s’applique pas dans les situations de divorce ou de rupture conventionnelle du contrat de travail.

Trouver rapidement un locataire

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel, le bailleur fixe le loyer hors charges en respectant des plafonds définis par l’État. Ils sont inférieurs au prix du marché et dépendent de la zone où se situe l’habitation.

Le propriétaire s’engage également à louer à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un certain seuil, lui aussi fixé par décret.

Le bailleur a douze mois après l’acquisition du logement ou la fin des travaux pour trouver un locataire s’il veut pouvoir bénéficier du crédit d’impôt.

Choix de la ville

Bien choisir le bien et la ville augmentent les possibilités de trouver un locataire dans les délais impartis et à un loyer intéressant. Vous pouvez par exemple privilégier les studios dans les villes étudiantes comme Lille et Montpellier ou bien les T3 et T4 à proximité des écoles à Nantes et Bordeaux.

Penser à la revente

La plus-value lors de la revente d’un bien immobilier comporte une part d’incertitude. L’évolution du marché est imprévisible, même si certains éléments, comme le prix d’achat du bien ou sa localisation sécurisent l’avenir.

La plupart des investissements en Pinel se font dans des logements neufs ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Lors de la revente, au minimum six ans après l’achat, l’appartement ou la maison n’est plus considéré comme neuf et est alors estimé au prix de l’ancien.

Afin de limiter cette perte de valeur, il faut être vigilant sur la localisation du bien. Acheter dans un quartier dynamique, proche des commerces et des transports et où l’offre est en tension permet d’envisager une hausse des prix.

Offres en cours

Si vous décidez d’acheter un bien et de le louer en loi Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt, percevoir des revenus complémentaires et vous constituer un patrimoine immobilier.

Les pourcentages de remise d’impôt diffèrent en fonction de si vous achetez un bien en métropole ou en Outre-mer. Retrouvez leur liste complète dans l’article.

Votre avantage fiscal sera limité à 300 000€ par année, 5 500€ par mètre carré de surface habitable et deux logements par an.

Bien que la loi Pinel ait de nombreux avantages, elle peut présenter quelques points négatifs : les conditions de location sont strictes, pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal l’engagement est de 6, 9 ou 12 ans, et il existe également une incertitude quant à la plus-value possible en cas de revente du bien.