Quels plafonds de ressources pour les locataires Pinel en 2021 ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal accordé par la loi Pinel, l’investisseur s’engage à louer son bien pour une durée de six, neuf ou douze ans. Il doit aussi choisir son locataire en fonction de ses ressources. Elles doivent être suffisantes pour garantir le paiement régulier des loyers sans incident et ne pas dépasser le plafond défini par la loi. Le seuil maximal autorisé est révisé tous les ans au premier janvier.

Les revenus du locataire

Afin de savoir si le candidat à la location est éligible au dispositif Pinel, le propriétaire doit s’assurer que ses revenus ne dépassent pas la limite prévue légalement. Pour cela, il compare les ressources et la composition du foyer au plafond en vigueur au moment de la signature du bail.

Le revenu fiscal de référence

Le propriétaire, ou l’agence à qui il a confié le mandat de gestion locative, prend connaissance des ressources du postulant grâce au revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu.

Le revenu fiscal de référence est calculé par le service des impôts. Il se trouve sur la première page de l’avis d’imposition dans la partie intitulé « vos références ».

La loi autorise les propriétaires à demander aux aspirants locataires la photocopie de leurs deux derniers avis d’imposition ou de non-imposition.

Le fisc calcule tous les ans le revenu fiscal de référence de chaque foyer en se basant sur :

• les ressources (salaires, revenus fonciers, pensions…)
• les revenus exonérés d’impôts ou soumis à un prélèvement libératoire
• la déduction de certaines charges (pensions alimentaires versées, épargne retraite…)
• les abattements liés à la situation du déclarant (invalidité, vieillesse…)

Dans le cadre de la location d’un logement en Pinel, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année N-2. Pour un bail signé en année 2021, il s’agit du revenu fiscal de référence de l’année 2019.

Le foyer fiscal

Le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser un seuil maximal correspondant à la composition du foyer fiscal, c’est-à-dire le nombre de personnes effectuant ensemble une même déclaration. Un couple marié avec deux enfants à charge constitue à un foyer fiscal. Un célibataire est aussi un foyer fiscal.

Pour un couple en concubinage, il faut prendre en compte le revenu fiscal de référence des deux partenaires et le comparer au plafond pour un couple.

Pour une colocation, il faut comparer le revenu du foyer fiscal de chaque colocataire à la limite correspondant à sa composition familiale.

Dans tous les cas, le foyer fiscal du preneur doit être différent de celui du bailleur, même s’ils sont de la même famille.

Les plafonds de ressources

Les barèmes de ressources sont revalorisés le 1er janvier de chaque année et consultables dans le bulletin officiel des finances publiques (Bofip).

Ils sont identiques pour les biens neufs ou les investissements locatifs dans l’ancien réhabilité.

Ils différent entre les contribuables résidant en France métropolitaine ou dans un des douze territoires ultra-marins.

En métropole

Le montant dépend de la zone géographique dans laquelle se situe l’appartement ou la maison en location. La loi a défini les communes éligibles et les a classées en zones. Pour savoir si un bien immobilier se situe en zone A bis, A, B1, B2 ou C, le gouvernement a mis en place un simulateur officiel.

Pour les baux signés en 2021 en métropole, le revenu fiscal de référence 2019 du ou des locataires ne doit pas dépasser les montants suivants :

En Outre-mer

Pour un contrat de location d’une résidence principale signé en 2020, les plafonnements pour les départements et collectivités d’outre-mer sont les suivants :

Que faire en cas de changement de situation du locataire ?

Pendant le bail

Les évolutions dans la vie familiale ou financière du locataire pendant la durée de l’engagement locatif n’ont pas d’incidence sur les mécanismes de défiscalisation.

Si pendant la durée du bail, le locataire se marie, a un enfant ou divorce, les avantages fiscaux prévus par le code général des impôts sont toujours dus au propriétaire.

Il en va de même si ses ressources augmentent. Le preneur n’est pas tenu de prévenir son bailleur et l’administration fiscale continue d’appliquer la réduction d’impôt initialement prévue.

Entre l’année de référence et la signature du bail

Si les ressources du locataire varient entre l’année de référence et le jour de la signature du bail, le revenu fiscal de référence à prendre en compte est celui de l’année N-2.

Les modifications de la composition du foyer fiscal entre la conclusion du contrat et l’année N-2 sont prises en compte. Le propriétaire se réfère au plafond correspondant à la composition familiale au jour de la signature du bail. Si le candidat accueille un enfant entre l’année N-2 et le début de la location, cette nouvelle personne à charge doit figurer dans la composition familiale.

Le locataire ayant divorcé

La situation du postulant ayant divorcé entre l’année de référence et l’entrée dans les lieux est prise en compte tant dans la composition familiale que dans les ressources.

Si le divorce a lieu pendant l’année de référence, le revenu fiscal pris en compte est celui du couple.

Si le locataire divorce après l’année de référence mais avant la signature du bail, le revenu pris en compte est celui du locataire plus la moitié des ressources communes au couple. Il est également possible de prendre en compte les ressources du couple.