Comment déclarer un bien en loi Pinel?

La loi Pinel offre un avantage fiscal pouvant aller jusqu’à 21% du prix de revient du bien mis en location. À condition de bien remplir sa déclaration d’impôts sur le revenu.

Comment déclarer son bien Pinel pour la première fois?

Lors de la première déclaration du bien Pinel, le bailleur accomplit certaines formalités. Elles permettent au fisc de vérifier l’éligibilité de l’investissement et de calculer le montant et la répartition de la réduction d’impôt.

Remplir l’engagement de location

Pour pouvoir bénéficier de la déduction, les contribuables transmettent à l’administration fiscale les informations concernant le bien, le locataire et les conditions de location.

Ils informent l’administration de la durée de l’engagement initial de location (six ans ou neuf ans).

Pour cela, ils remplissent le formulaire 2044 EB intitulé statut du bailleur privé – engagement de location.

Transmettre les documents

En cas de déclaration papier, le propriétaire joint une copie du bail et de l’avis d’imposition N-2 de l’occupant.

Selon les cas, il doit aussi envoyer :

• une copie du dépôt de la demande de permis de construire ;
• une copie de la déclaration d’achèvement des travaux ;
• une note récapitulant les travaux réalisés.

Pour une déclaration en ligne, ces documents sont tenus à la disposition des services du fisc.

Si le logement n’est pas encore loué quand vous effectuez votre première déclaration après l’achèvement ou l’acquisition du logement neuf, vous ajouterez ces documents à la déclaration faite l’année de signature du bail.

Déclarer le prix de revient

Pour que le Trésor Public calcule le montant de la réduction fiscale, le contribuable remplit, en plus de sa déclaration de revenus, la déclaration de revenus complémentaires (formulaire 2042 C). Il renseigne la section 7,1. La première partie est consacrée aux investissements en loi Pinel.

Selon sa situation, il renseigne le prix de revient du bien immobilier dans l’une des cases identifiées de 7 QI à 7 QQ.

Le montant des avantages fiscaux pour la période d’engagement et leur répartition figureront sur l’avis d’imposition suivant.

Les justificatifs du prix de revient du bien (acte authentique d’acquisition, factures des entrepreneurs et notes d’honoraires des intermédiaires) doivent être présentés à l’administration fiscale en cas de contrôle.

Comment déclarer son bien la deuxième année et les années suivantes?

Chaque année, le déclarant reporte le montant du crédit d’impôt dans une des cases numérotées 7 AI à 7 RD dans le formulaire 2042 C.

Déclarer un changement de locataire

En cas de modification, le propriétaire doit transmettre le nouveau bail ainsi que la copie de l’avis d’imposition du nouvel occupant. Comme pour le premier contrat, le revenu fiscal de référence du preneur ne doit pas dépasser les plafonds de ressources des locataires.

Quelle fiscalité sur les revenus issus de biens locatifs en loi Pinel ?

Comme pour tous les revenus provenant d’un investissement locatif, les loyers perçus en Pinel doivent être déclarés.

Ils sont soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2% du revenu net (9,2% de CSG, 0,5% de CRDS et 7,5% de prélèvement de solidarité). Le montant à payer figure sur l’avis d’imposition.

Ils sont également pris en compte dans le revenu imposable. Afin d’optimiser votre opération de défiscalisation Pinel, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus fonciers selon deux régimes.

Faut-il déclarer en régime simplifié micro-foncier?

Si vous touchez moins de quinze mille euros de loyers bruts par an, vous pouvez déclarer en régime simplifié micro-foncier. Vous aurez alors droit à un abattement forfaitaire de 30% sur le montant des loyers bruts.

Cette solution évite de fournir de justificatifs et de tenir une comptabilité détaillée. Elle est intéressante si vous avez peu de charges liées à vos investissements financiers.

Le montant des loyers perçus est à reporter dans votre déclaration de revenus 2042 à la case 48 E.

Faut-il déclarer au régime réel ?

Vous pouvez également déclarer vos revenus fonciers au régime réel. Ce régime est obligatoire si vous percevez plus de 15 000 euros de loyers par an. Vous pouvez aussi choisir de déclarer au régime réel si vous gagnez moins.

Vous déduisez alors les frais réels liés à votre placement tels que :

• la taxe foncière ;
• les charges de copropriété ;
• les frais de gestion ;
• les frais d’entretien et d’aménagement ;
• les intérêts et frais d’emprunt.

Pour déclarer au régime réel, vous devez établir votre bilan foncier, c’est-à-dire calculer la différence entre les recettes et les charges. La déclaration aux impôts se fait via le formulaire 2044 appelé “déclaration de revenus fonciers”. Vous reportez ensuite la somme obtenue dans votre déclaration de revenus.

Déclarer la réalité de vos charges est intéressant si elles représentent plus de 30% de vos recettes. En cas de travaux onéreux, ils génèrent du déficit foncier et font diminuer votre revenu imposable.

Quand déclarer son bien ?

La déclaration du bien se fait en même temps que la déclaration de revenus au mois de juin.

Quand vous achetez un bien neuf, la déclaration se fait l’année de l’acquisition.

Pour un bien nécessitant des travaux (logement réhabilité ou acheté en vente en l’état futur d’achèvement par exemple), la déclaration a lieu l’année suivant l’achèvement des travaux.

Quel est le formulaire de déclaration ?

L’ensemble des formulaires est disponible sur le site des impôts ou sur le site de l’administration française, service-public.fr.

Dans tous les cas, vous devez remplir une déclaration d’impôt sur le revenu. Selon les situations, vous devrez aussi compléter les formulaires relatifs :

• au statut du bailleur (2044 EB) ;
• aux revenus complémentaires (2042 C) ;
• aux revenus fonciers (formulaire 2044).

Comment remplir sa déclaration quand on achète à deux ?

Si vous êtes mariés ou partenaires de PACS et que vous effectuez une déclaration commune, vous continuer de ne faire qu’une seule déclaration. La réduction sera appliquée en totalité à votre foyer fiscal.

Pour des propriétaires en indivision 

Si vous avez acheté en Pinel avec une personne appartenant à un autre foyer fiscal, alors chaque indivisaire doit remplir les différents documents qu’il s’agisse du formulaire d’engagement à louer, de la déclaration de revenus, de revenus complémentaires et de revenus fonciers.

Les montants indiqués dans les déclarations de revenus correspondent à la quote-part détenue par chacun. Elle figure dans l’acte notarié. En revanche, le prix de revient mentionné dans le formulaire d’engagement à louer est le prix total.

L’économie d’impôt sera calculée pour chaque foyer fiscal au prorata de l’investissement. Par exemple, un investisseur qui détient 40% d’un bien d’une valeur de 200 000 € obtiendra un abattement équivalent à :

• 9 600 € pour un engagement de six ans sur un total de 24 000 euros ;
• 14 400 € pour un engagement de neuf ans sur un total de 36 000 euros ;
• 16 800 € pour un engagement de douze ans sur un total de 42 000 euros.

Comment modifier sa déclaration ?

Si vous déclarez en ligne

Vous modifiez les différents formulaires autant de fois que nécessaire avant la date limite de remise de la déclaration en vous connectant à votre espace personnel.

Si vous remarquez des erreurs après avoir reçu votre avis d’impôt, vous pourrez corriger le montant du déficit foncier ou des revenus déclarés sur Internet. Ce service est généralement ouvert du mois d’août au mois de décembre.

Au-delà, il vous faudra déposer une réclamation via la messagerie de votre espace sécurisé ou par courrier auprès du centre des impôts. Vous aurez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la déclaration pour rectifier les informations erronées.

Quel que soit le délai, vous ne pouvez pas faire les modifications concernant l’état civil ou la situation matrimoniale sur Internet. Vous devez rédiger et déposer une déclaration papier au centre des impôts.

Si vous déclarez sur papier

Avant la date limite de réception, vous pouvez transmettre un courrier à votre centre des impôts pour leur demander de rectifier votre erreur. Pensez à mentionner sur le courrier votre nom, prénom, adresse et date de naissance ainsi que votre numéro fiscal à treize chiffres.

Vous pouvez aussi remplir une nouvelle déclaration en y apposant la mention “déclaration rectificative, annule et remplace”. Cette déclaration doit reprendre l’ensemble des éléments, y compris ceux qui étaient exacts dans votre déclaration précédente.

Après réception de votre avis d’impôt, vous devez adresser une réclamation écrite à votre centre des impôts pour effectuer des modifications.