Acheter ou investir dans l’ancien réhabilité avec travaux sous la loi Pinel

Beaucoup d’investisseurs choisissent le dispositif Pinel dans le neuf pour se constituer un patrimoine, bénéficier de revenus complémentaires et d’un avantage fiscal. La loi Pinel offre les mêmes avantages aux contribuables qui achètent un bien vétuste pour le réhabiliter. Grâce à cette solution, les propriétaires défiscalisent plus et plus rapidement. Ils sécurisent aussi leur investissement en acquérant un bien moins cher et situé en centre-ville.

Quel sont les avantages fiscaux du Pinel dans l’ancien ?

Les propriétaires d’un Pinel dans l’ancien réhabilité ou sous la loi Denormandie profitent du même avantage fiscal que ceux qui ont choisi d’investir dans un programme neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Le taux de la réduction d’impôt pour un investissement locatif Pinel dans l’ancien réhabilité se calcule en fonction du prix d’acquisition majoré de celui des travaux et des frais annexes (frais de notaires, droits d’enregistrement…).

La réduction est limitée à :

• deux logements par an
• 300 000 € par personne et par an
• 5 500 € au mètre carré par surface habitable

Elle s’applique dans le respect du plafonnement des niches fiscales pour la métropole et l’Outre-mer.

21% de réduction sur 12 ans

La durée de la réduction d’impôt dépend de la durée de l’engagement à louer. Il peut être de :

• 6 ans, renouvelable deux fois par tranche de trois ans
• 9 ans, renouvelable une fois pour 3 ans

Pour un engagement total de 12 ans, la déduction fiscale représente 21% du montant de l’investissement.

Pour un engagement de 6 ans

Le propriétaire qui s’engage initialement pour une location de 6 ans obtient une réduction de 12% les 6 premières années, soit 2% par an.

Lors de la première période de renouvellement de 3 ans, le taux sera de 6% soit 2% par an.

Pendant la dernière période de renouvellement, le taux sera de 3% soit 1% par an.

Pour un engagement de 9 ans

Le bailleur qui prend un engagement initial de 9 ans, bénéficie d’une remise fiscale à un taux de 18% soit 2% par an.

S’il renouvelle l’engagement pour 3 ans, le taux est de 3% soit 1% par an.

Défiscaliser plus et tout de suite

Le bénéficie des avantages fiscaux commence dès le début des travaux dans l’immeuble, l’appartement ou la maison à réhabiliter. Il n’est pas nécessaire d’attendre la livraison du bien comme c’est le cas dans les programmes en VEFA.

Dès le début des opérations de réhabilitation ou de transformation, l’avantage fiscal du Pinel dans l’ancien se cumule avec le mécanisme des déficits fonciers.

Les travaux qui ne sont pas compris dans le prix de revient du bien, comme les travaux d’embellissement ou ceux qui dépassent le plafond peuvent être intégrés dans le calcul du déficit foncier dans la limite de 10 700 €. Ils peuvent aussi être reportés d’une année à l’autre.

Quel bien acheter ?

Vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel en acquérant un logement ancien et en y effectuant des travaux avant le 31 décembre 2021.

Le bien doit avoir été acquis après septembre 2014. Un bien acheté avant cette date et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation après septembre 2014 n’est pas éligible au dispositif Pinel.

Il doit s’agir :

• D’un logement ancien dans lequel vous effectuez des travaux de rénovation pour au moins 25% du budget total
• D’un logement indécent dans lequel vous effectuez des travaux de réhabilitation
• D’un local dans lequel vous faites des travaux pour le transformer en logement

Actuellement, il est possible d’acheter un appartement, un immeuble ou une maison. Cependant, à partir du 1^er janvier 2021, les logements individuels et pavillonnaires ne seront plus éligibles.

La localisation

Le bien immobilier doit se situer dans une des zones définies par le gouvernement comme étant soit :

• la zone A : Paris, la Côte d’Azur, le genevois français et certaines agglomérations aux loyers élevés (comme Lille, Lyon ou Marseille)
• la zone A bis : 76 communes en Ile-de-France situées dans les Hauts de-Seine, les Yvelines, le Val-de-Marne, la Seine-Saint-Denis et le Val d’Oise
• la zone B1 : certaines grandes agglomérations, une partie de la grande couronne parisienne, certaines villes et les départements d’outre-Mer

Des régions, comme la Bretagne, sont soumises à une répartition différente. Pour savoir si une commune est éligible, le gouvernement a mis en place un simulateur gratuit.

L’état d’indécence du logement

Pour que le bien soit éligible au Pinel dans l’ancien réhabilité, il faut qu’il soit qualifié de non décent. Un logement indécent est un logement qui :

• ne présente pas une surface habitable suffisante
• présente un danger pour la santé (présence de plomb dans les peintures par exemple) ou la sécurité (état des escaliers, absence de sans garde-corps…) des locataires
• ne dispose pas des commodités nécessaires (accès à l’eau courante, chauffage, ventilation…)
• ne répond pas à un minimum de performance énergétique

La loi définit quinze critères nécessaires pour qu’un logement soit décent. Un logement est reconnu comme indécent s’il ne remplit pas quatre de ces critères.

Comment faire fructifier son investissement ?

Quels travaux réaliser ?

L’avantage fiscal pour les logements anciens réhabilités vise à augmenter l’offre de logements décents dans les zones tendues en incitant les propriétaires à effectuer des travaux de rénovation.

Les travaux effectués doivent :

• Donner un caractère de décence au logement
• Améliorer la performance technique de l’habitation

L’opération de réhabilitation doit permettre au logement de remplir les douze critères de performance technique. Six doivent avoir été obtenus grâce aux travaux.

Afin de faire reconnaître l’état d’indécence du logement mais aussi les transformations réalisées, le propriétaire doit faire appel à un professionnel qualifié comme un architecte ou un géomètre. Il intervient deux fois, une fois avant l’opération de réhabilitation et une fois qu’elle est achevée.

Le logement réhabilité doit respecter le label haute performance énergétique (HPE rénovation) ou bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation 2009).

Comment louer son bien en Pinel réhabilité ?

Le logement doit être loué dans l’année qui suit l’achèvement des travaux.

Les critères de location sont les mêmes que pour les placements en Pinel neuf :

• Le bien doit être loué comme résidence principale
• Le revenu fiscal de référence du locataire doit respecter le plafond correspondant à la zone d’habitation et consultable au bulletin officiel des finances publiques (Bofip)
• Le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire s’il n’est pas rattaché à son foyer fiscal
• Le loyer ne doit pas dépasser le plafond mensuel de location au mètre carré

Quand revendre son bien en Pinel ancien ?

Avant la fin de la période d’engagement

La revente du bien en Pinel avant la fin de l’engagement initial implique la fin de l’avantage fiscal et le remboursement des réductions d’impôts accordées. Cette somme est assortie de pénalités d’un montant de 0.4% par mois.

Cependant, en cas de licenciement, d’invalidité ou de décès, la revente du bien n’entraîne ni remboursement ni pénalités.

Les propriétaires peuvent également être soumis à des pénalités s’ils vendent le bien moins de trois ans après avoir déduit un déficit foncier de leurs revenus.

À l’issue de la période d’engagement

Le propriétaire peut revendre son bien à l’issue de la période d’engagement sans conséquence sur l’avantage fiscal.

Comme pour tous les investissements locatifs, le contribuable est soumis à la loi sur les déficits fonciers et sur les plus-values.