Loi Pinel est-ce une arnaque ou est-elle vraiment intéressante ?

Si vous avez commencé à vous renseigner pour investir en Pinel, vous avez lu ou entendu les mésaventures de certains propriétaires. Entre promoteurs peu scrupuleux, locataires inexistants et contrôle du fisc, l’opération de défiscalisation est devenue un gouffre financier. Si les arnaques et les risques sont réels, comme pour tous les placements, les connaître permet de se poser les bonnes questions pour réussir son acquisition.

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Quels sont les risques d’un investissement avec la loi Pinel ?

Impossibilité de trouver rapidement un locataire, appartement acheté trop cher, avantage fiscal annulé… Les conditions d’accès à la réduction d’impôt en Pinel sont un facteur de risque supplémentaire.

Les risques locatifs

La vacance du bien immobilier pendant plus d’un an entraîne la sortie du dispositif Pinel et la perte de l’avantage fiscal.

Pour bénéficier de la déduction d’impôt, le bailleur doit trouver un locataire dans l’année qui suit :

  • l’acquisition du logement neuf ;
  • l’achèvement des travaux pour les programmes de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA);
  • la fin de la réhabilitation pour les logements anciens.

Si le preneur rompt son bail avant la fin de la période d’engagement de six, neuf ou douze ans, le bailleur a alors douze mois pour en trouver un nouveau, qui respecte lui aussi les critères établis par la loi.

Louer à des ménages aux revenus moins élevés

Afin d’aider des ménages modestes à se loger, la loi impose de respecter un seuil de revenus dans le choix du preneur. Il s’agit d’une nouvelle prise de risque pour le propriétaire. Il doit s’assurer que le rapport entre le loyer maximal autorisé et le plafond de ressources permet un payement régulier du loyer.

Les risques immobiliers

Les risques immobiliers sont les mêmes lorsqu’on achète pour louer ou pour soi-même. Cependant, lors d’un achat en Pinel, les futurs acquéreurs doivent être attentifs aux problèmes liés à l’immobilier neuf et aux mauvaises pratiques de certains professionnels.

Un prix trop cher au mètre carré

82% des achats en Pinel se font en VEFA. En immobilier, le neuf se paye en moyenne 30% plus cher que l’ancien. Mais après cinq ans, soit avant la fin de l’engagement initial, le bien immobilier n’est plus considéré comme neuf et se revend moins cher au mètre carré.

Certains promoteurs ont pris l’habitude de surfacturer les programmes Pinel en intégrant le montant du crédit d’impôt dans la valeur du bien.

Pour éviter de surpayer, comparez les prix dans le secteur entre les constructions neuves, les projets Pinel et le marché de l’ancien.

Des immeubles inachevés ou mal conçus

Que l’on fasse construire ou que l’on achète sur plan, le risque que le bien ne soit pas achevé à cause d’une faillite du promoteur ou de malfaçons à la livraison est toujours présent.

La réputation, la solidité et l’expérience du promoteur réduisent les risques. Le constructeur doit proposer une garantie décennale et avoir souscrit une garantie financière d’achèvement (GFA).

Des copropriétés mal entretenues

L’Inspection générale des finances a publié en novembre 2019 un rapport d’évaluation du dispositif Pinel. Elle y notait la dégradation rapide des copropriétés avec une part élevée de locataires en Pinel. Une des raisons serait la présence trop importante de locataires et celle trop faible de propriétaires occupants.

 

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Bon à savoir

Un immeuble bien géré, par une agence et un syndic efficaces, limite la perte de valeur de l’immeuble et de votre investissement. L’idéal est de trouver une agence qui effectue la mise en location, la gestion et la revente. Elle a autant intérêt que vous a trouver rapidement un occupant et à préserver l’état du bien.

 

Les risques fiscaux

Des critères à respecter

Afin de bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez remplir l’ensemble des conditions imposées par la loi. Cela signifie notamment respecter les plafonds de loyer par zone et les conditions de ressources du locataire. En cas d’erreur ou d’oubli de votre part, vous ne pourrez pas bénéficier de la réduction d’impôt et la rentabilité de votre investissement sera moindre.

Une réduction d’impôt non garantie

La réduction d’impôt n’est pas reportable d’une année sur l’autre. Si votre imposition est inférieure au montant déductible, alors la différence est perdue. Si votre situation change et que vous n’êtes plus éligible, vous perdez également la réduction.

Les déductions en Pinel sont prises en compte dans le plafonnement global des niches fiscales. Si vous effectuez de nouveaux investissements en métropole pendant la période d’engagement, l’optimisation ne pourra pas excéder 10 000 € (18 000€ pour les investissements outre-mer.)

Pour être certain de continuer à déduire l’intégralité de la somme, y compris si vos revenus baissent, choisissez un bien d’une valeur adaptée à votre imposition.

Un retour sur investissement incertain

Contrairement à l’épargne sans risque, la rentabilité d’un placement immobilier n’est pas garantie. C’est particulièrement vrai en Pinel où le plafonnement des loyers diminue votre marge de manœuvre pour créer de la rentabilité.

Dans le calcul du rendement de votre placement, gardez à l’esprit que les loyers perçus en Pinel sont pris en compte dans vos revenus imposables et sont soumis aux prélèvements sociaux. Ils peuvent augmenter votre tranche d’imposition et générer de nouvelles dépenses fiscales.

Avant d’acheter, demandez-vous quel sera votre taux d’effort réel, une fois les loyers perçus et toutes les charges réglées. Demandez-vous également si l’investissement sera toujours rentable, une fois la réduction d’impôt finie.

Enfin, pour un achat dans le neuf, la plus-value à la revente est aléatoire. Passé cinq ans, le bien perd une partie de sa valeur. De plus, de nombreux programmes neufs sont construits dans des quartiers récents dont il n’est pas toujours facile de prévoir l’évolution à moyen ou long terme.

Les risques liés à la localisation

Les villes et les zones où ne pas investir

En théorie, la loi Pinel crée des habitations dans des zones en tension, c’est à dire là où l’offre de location est inférieure à la demande. En pratique, le marché est très différent entre deux villes ou deux quartiers pourtant situés dans la même zone.

Une réalité contrastée dans une même zone

Si le découpage par zone a été revu en 2018 afin de mieux correspondre aux secteurs réellement en tension, il faut rester vigilant.

Certaines villes sont attractives car elles sont desservies par des gares, offrent de nombreuses perspectives d’emploi et accueillent des universités. Dans le même temps, la commune voisine peut avoir connu une fermeture d’usine ou d’hôpital et souffrir du manque d’installations sur son territoire.

 

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Attention

Dans certaines régions, notamment en Ile-de-France et en région lyonnaise, les préfets ont pris des arrêtés pour abaisser le montant du loyer autorisé en Pinel. Dans ces communes pourtant situées en zone A ou B1, les prix pratiqués sont moins élevés que dans les villes voisines car elles sont moins prisées.

 

Une offre trop élevée

Le dispositif Pinel a favorisé la construction de logements neufs dans certaines régions. Aujourd’hui, des quartiers entiers proposent des immeubles aux loyers plafonnés pour les familles aux revenus modestes. Les locataires ont le choix et certains appartements ne trouvent pas preneur, faisant perdre au contribuable le bénéfice de l’avantage fiscal ou le forçant à baisser fortement son loyer.

De quoi faut-il s’assurer avant d’investir dans une ville ?

Que ce soit pour l’achat de sa résidence principale ou pour un investissement locatif, la localisation est un élément déterminant dans la réussite d’un projet immobilier. Une fois que vous avez choisi une localité ou trouvé un programme qui vous intéresse, recueillez toutes les informations nécessaires.

Le marché de l’immobilier :

Avant de vous engager, vous avez besoin de connaître les prix pratiqués dans le secteur concernant l’achat, la revente et le montant des loyers. Vous devez aussi connaître les tendances concernant :

  • la demande locative ;
  • les prix pratiqués ;
  • les projets de construction et de rénovation.

Ces informations sont indispensables pour acheter au juste prix mais aussi savoir si les loyers en Pinel présentent un avantage par rapport au prix du marché. Elles vous donneront également une idée de la plus-value que vous pouvez envisager à la revente.

Des villes attractives

Il est également important de connaître le secteur où vous investissez. La première raison qui pousse une personne à vivre dans une ville plutôt qu’une autre est le travail. La localisation que vous visez se trouve-t-elle dans un bassin d’emploi pérenne ? Vos locataires auront-ils d’autres opportunités professionnelles s’ils venaient à perdre leur emploi ?

Les locataires choisissent également des quartiers qui proposent des services et des infrastructures. Écoles, crèches, transports, commerces de proximités sont autant d’éléments à prendre en compte. Ils donnent des indications sur la vitalité d’une commune et séduisent les preneurs potentiels.

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FAQ

Il existe évidemment des risques pour un investissement en Pinel : risques liés à la location et la localisation et aussi des risques immobiliers et fiscaux… Il vous faudra être prudent et respecter les conditions imposées par la loi. Plus de détails dans l’article.

Bien que la loi Pinel ait de nombreux avantages, elle peut présenter quelques points négatifs : les conditions de location sont strictes, pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal l’engagement est de 6, 9 ou 12 ans, et il existe également une incertitude quant à la plus-value possible en cas de revente du bien.

Pour être sûr de ne pas se tromper et de bénéficier de l’avantage fiscal, vous devrez faire attention à la localisation du bien (ville, quartier). Vous aurez plus de facilité à louer votre logement s’il se situe dans une ville attractive, et dans un quartier proche des commerces, des écoles etc.

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