Location d’un appartement en loi Pinel

Chercher à se loger dans les grandes agglomérations où l’offre est inférieure à la demande relève parfois du parcours du combattant. Pour remédier à cette pénurie, le dispositif Pinel incite les propriétaires à louer leur bien immobilier en échange d’une réduction fiscale.

Comment trouver un appartement à louer en Pinel en tant que locataire ?

Louer en Pinel est l’occasion d’emménager dans un logement neuf ou entièrement réhabilité à un prix inférieur à celui du marché de 10 à 20%.

Repérer les annonces

S’il n’existe pas d’agences ou de sites spécialisés dans la recherche de locations en Pinel, vous pouvez affiner vos critères de sélection pour détecter les annonces.

Les logements concernés se situent dans une des communes éligibles situées en zone A bis, A, B1 ou B2, sur dérogation.

Zone	Description
Zone A bis	• Paris • 76 communes des départements 78, 92, 93, 94 et 95
Zone A	• Paris (dont la zone A bis) ; • La Côte d’Azur ; • La partie française de l’agglomération genevoise ; • Certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés.
Zone B1	• Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés ; • Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A ; • Quelques villes chères ; • Les territoires ultra-marins
Zone B2	• Villes-centre de certaines grandes agglomérations ; • Grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1 ; • Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés ; • Villes non situées en zones A ou B1.
Zone C	Reste du territoire

Les biens loués en Pinel sont toujours des locations non meublées. Ils répondent aux critères de performance énergétique RT 2012 ou aux labels HPE rénovation 2009 et BBC rénovation 2009.

Où chercher ?

Vous pouvez prospecter comme pour une location traditionnelle. Si vous effectuez vos recherches sur les portails de locations immobilières ou sur les sites web d’agences immobilières, vous verrez que certaines annonces portent la mention location Pinel.

Si vous vous adressez directement à une agence, faites-lui savoir que vos ressources sont inférieures au plafond de revenus des locataires.

Enfin, certains investisseurs assurent eux-mêmes la gestion locative de leur bien. Dans les annonces entre particuliers, la condition de ressources est spécifiée.

Propriétaires, quelles sont les conditions pour louer votre appartement en Pinel ?

Afin de bénéficier des avantages fiscaux, la location doit répondre aux critères fixés par la loi.

Les conditions liées au locataire

Le preneur ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur. Il peut être de sa famille (parents, enfants, neveux…) s’il effectue sa propre déclaration.

Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser le plafond de ressources prévu par la loi.

Pour les baux signés en 2020, le revenu fiscal de référence de 2018 (année N-2) ne doit pas excéder :

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 217 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 861 €	37 681 €
1 personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 314 €
2 personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	54 705 €
3 personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 354 €
4 personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	72 526 €
Par personne à charge supplémentaire	13 421€	12 286 €	8 990 €	8 089 €	8 089 €

Même s’ils sont situés en zone B1, les département, régions et collectivités d’outre-mer (DROM COM) obéissent à un barème différent.

Composition du foyer fiscal	Départements ultra-marins, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon	Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et Iles Wallis et Futuna
Personne seule	28 408 €	31 042 €
Couple	37 938 €	41 452 €
1 personne à charge	45 623 €	49 850 €
2 personnes à charge	55 077 €	60 180 €
3 personnes à charge	64 790 €	70 794 €
4 personnes à charge	73 018 €	79 783 €
Par personne à charge supplémentaire	8 149 €	8 903 €

Les conditions liées à la location

L’appartement ou la maison doit être loué nu. Le preneur doit l’occuper à titre de résidence principale.

Le bailleur applique les plafonds de loyers selon les zones où se situe le bien.

Localisation du bien	Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis	17€
Zone A	13€
Zone B1	10,44€
Zone B2 et C (sur agrément)	9,07€
Départements ultra-marins, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	10,48€
Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna	12,81€

La surface à prendre en compte dans le calcul du loyer en Pinel correspond à la surface habitable du bien augmentée de la moitié des surfaces annexes telles que définies par arrêté ministériel. Ces surfaces sont limitées à huit mètres carrés.

Afin de pondérer le montant maximum autorisé en fonction de la surface, la formule applique un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/Surface). Il ne peut excéder 1,2.

Par exemple, un deux pièces de trente-deux mètres carrés situé en zone B1 pourra être proposé au prix maximum de 400 euros (10,44 X (0,7+19/32) X 32).

Louer un appartement Pinel via une SCI

Il est possible d’acheter avec une société civile immobilière (SCI) pour défiscaliser en Pinel. C’est alors le gérant qui signe le bail au nom de la SCI, avec l’accord des autres membres.

La durée du bail

Les SCI familiales sont considérées comme des personnes physiques. Elles peuvent signer des baux de trois ans reconductibles et demander au locataire un garant.

Les autres SCI sont des personnes morales. Elles signent des baux de six ans et ne peuvent pas exiger de garant.

Que doit contenir le bail en loi Pinel ?

Comme tout contrat de location, le bail en Pinel doit comporter certaines informations :

• identité des parties ;
• description des lieux ;
• condition du payement de loyer (à échoir ou à terme échu) ;
• détail des charges ;
• clause résolutoire en cas d’impayés ;
• montant du dépôt de garantie.

Des clauses spécifiques en Pinel :

La durée du bail est toujours de trois ans minimum, renouvelable par tacite reconduction, même pour les salariés en mobilité et les étudiants.

Le bail doit stipuler que l’habitation est donnée en location pour une résidence principale et que la sous-location n’est pas autorisée.

Enfin, il peut mentionner la date et les conditions d’indexation du loyer en accord avec le barème publié chaque année par le bulletin officiel des finances publiques (bofip).

Des clauses interdites

Pour les baux en Pinel, comme pour tous les baux de location, la loi interdit certaines clauses, considérées comme abusives.

Il n’est pas permis :

• de facturer certains frais aux locataires tels que la location d’équipement, des amendes ou des pénalités, l’état des lieux de sortie ou les frais d’expédition de la quittance ;
• de limiter la liberté du locataire en choisissant son assurance habitation ou en lui interdisant de recevoir des visites ;
• d’imposer un mode de prélèvement, par chèque, prélèvement ou par saisie sur salaire.

Comment choisir l’emplacement ?

L’emplacement du bien détermine l’attribution de l’avantage fiscal, augmente les chances de trouver un occupant rapidement et limite le risque de vacance locative.

Investir dans une zone éligible

Depuis le 1er janvier 2018, seuls les investissements locatifs dans les villes situées en zone A bis, A et B1 ouvrent droits à la réduction d’impôt.

Certaines communes de la zone B2 font cependant l’objet de dérogations.

Privilégier l’attractivité

Toutes les communes concernées par la loi Pinel ne sont pas aussi prisées. À l’intérieur d’un même périmètre, certains locaux trouvent facilement preneur et d’autres non.

Pour être sûr de louer votre bien, achetez dans une ville attractive, située dans un bassin d’emploi. Les villes universitaires sont une opportunité pour louer facilement les petites surfaces comme les studios.

Optez également pour des quartiers vivants, qui proposent à la fois des transports, des commerces et des services (écoles, crèches…). Ils intéresseront les familles et les jeunes actifs.

Les villes où investir

Paris et les villes de banlieue proches et desservies par le métro (Vincennes, Issy-les-Moulineaux, Boulogne…) connaissent une tension importante. Un appartement neuf au loyer plafonné s’y louera facilement.

Renseignez-vous également sur les aménagements liés au projet du Grand Paris Express et aux Jeux Olympiques. Prolongations de lignes, création de nouvelles gares, certaines communes vont voir leur attractivité augmenter.

En province, les grandes agglomérations de la zone A comme Lille, Montpellier et Lyon sont très demandées.

En zone B1, des villes étudiantes dynamiques comme Rennes, Toulouse, Bordeaux et Nantes attirent aussi les travailleurs.

Comment faire en cas de vacance locative ?

L’absence de locataire fait perdre l’économie d’impôt Pinel. Dans certains cas, l’administration fiscale peut même demander le remboursement des sommes perçues.

Lors de la première location, vous disposez d’un an pour trouver un occupant qui corresponde aux critères.

En cas de rupture de bail pendant la période d’engagement

Vous ne pouvez pas mettre fin au bail avant la fin de l’engagement initial de six ou neuf ans. Le preneur, lui est libre de partir quand il le souhaite.

Vous devez alors vous mettre en quête d’un nouveau candidat et signer un nouveau bail dans les douze mois. Ce délai commence à la réception du congé envoyé en accusé de réception.

Durant votre recherche, conservez les preuves de vos démarches (mandat d’agence immobilières, publication d’annonces payantes…) Elles pourront vous être demandées par le fisc et justifient de vos efforts et de votre bonne foi.

Une fois le nouveau bail signé, vous devez transmettre avec votre déclaration d’impôt les informations relatives à votre nouveau locataire. Celui-ci doit satisfaire les mêmes conditions que le premier (plafond de ressources, résidence principale, foyer fiscal différent). Le bail doit aussi respecter les conditions de location (montant du loyer, location nu, bail de trois ans reconductible.)

Départ du locataire pendant la dernière année d’engagement

Si le preneur donne son congé lors de la sixième ou neuvième année de location et que vous ne souhaitez plus louer en Pinel ou qu’il rompt le bail la douzième année, l’avantage fiscal n’est pas remis en cause si vous ne trouvez pas de nouvel occupant.

Vous êtes dispensés de recherche à condition de ne pas disposer tout de suite de votre logement. Vous ne pouvez pas y habiter, le revendre, le louer ou le prêter avant la fin officielle de la période d’engagement.

Cela vous permet d’être sûr de pouvoir reprendre votre bien à l’issu de l’engagement sans devoir attendre le départ d’un locataire fraîchement arrivé.