Quel est le montant maximum du m2 avec la Loi Pinel?
En Pinel, les prix au mètre carré sont plafonnés. Qu’il s’agisse des loyers demandés aux locataires ou du prix payé à l’achat par l’investisseur, le respect des plafonds est essentiel pour obtenir l’avantage fiscal et optimiser la rentabilité du placement foncier.
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Quels plafonds par zone ?
Pour bénéficier de la défiscalisation du dispositif Pinel, le propriétaire s’engage à louer son bien pendant six, neuf ou douze ans, à un loyer hors charge conforme au barème de l’État. Les montants sont revus chaque année.
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| Localisation du bien | Plafonnement mensuel au m² |
|---|---|
| Zone A bis | 17.43 € |
| Zone A | 12.95 € |
| Zone B1 | 10.44 € |
| Zone B2 et C (sur agrément) | 9.07 € |
| Départements ultra-marins, Saint Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon | 10.48 € |
| Polynésie Française, Nouvelle Calédonie, Iles Wallis et Futuna | 12.81 € |
Bon à savoir
Les préfets peuvent abaisser ces montants pour s’adapter à la réalité du marché immobilier. C’est le cas dans certaines communes d’Ile-de-France, de l’agglomération lyonnaise ou proches de la frontière suisse.
Quels plafonds de ressources pour le locataire ?
L’appartement ou la maison doivent être loués comme résidence principale à un ménage dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil, revu chaque année.
Les ressources à prendre en compte sont celles du revenu fiscal de référence de l’année N-2.
En France métropolitaine, au 1er janvier 2020
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 465 € | 38 465 € | 31 352 € | 28 217 € | 28 217 € |
| Couple | 57 489 € | 57 489 € | 41 868 € | 37 861 € | 37 681 € |
| 1 personne à charge | 75 361 € | 69 105 € | 50 349 € | 45 314 € | 45 314 € |
| 2 personnes à charge | 89 976 € | 82 776 € | 60 783 € | 54 705 € | 54 705 € |
| 3 personnes à charge | 107 053 € | 97 991 € | 71 504 € | 64 354 € | 64 354 € |
| 4 personnes à charge | 120 463 € | 110 271 € | 80 584 € | 72 526 € | 72 526 € |
| Par personne à charge supplémentaire | + 13 421 € | + 12 286€ | + 8 990 € | + 8 089€ | + 8 089€ |
La règle vaut également pour un investissement locatif dans les territoires ultra-marins mais le barème est différent.
Comment calculer le loyer ?
Le prix au mètre carré s’applique à la surface utile du logement. Elle est définie comme étant la surface habitable augmentée de la moitié des surfaces annexes.
La taille retenue pour les surfaces annexes est de huit mètres carrés maximum.
Le coefficient multiplicateur
La formule de calcul fait intervenir un coefficient multiplicateur appelé coefficient Duflot.
Il s’obtient en effectuant le calcul : 0,7+19/S. S désigne la surface utile.
Le résultat retenu ne peut être supérieur à 1,2.
Calculer le loyer maximum autorisé
Pour connaître le loyer maximal auquel un bailleur peut louer son bien immobilier, il faut utiliser la formule :
Surface utile du logement X (0.7+19/Surface utile) X plafond de loyer au mètre carré
Pour une habitation de 48 mètres carré située en zone B1, le loyer le plus élevé autorisé sera de 551,32 euros :
48 X (0,7 + 19/48) X 10,44 = 551,232 €
Calculer le prix de revient
Le taux de la réduction d’impôt (12, 18 ou 21%) dépend de la durée d’engagement à louer. Il est appliqué au prix de revient du bien. Celui-ci ne peut excéder 300 000 euros.
Si le prix de revient du bien à l’achat est supérieur à 5 500 euros par mètre carrés, c’est ce montant qui est retenu.
Par exemple, un acquéreur achète 180 000 euros un appartement de 30 mètres carrés, soit 6 000€ par mètre carré, la réduction sera calculée sur la base de 5 500€ du mètre carré, soit 165 000€.
| Type de bien | Logement neuf ou programme de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) | Logement inachevé | Logement à faire construire | Logement ancien réhabilité |
|---|---|---|---|---|
| Éléments pris en compte dans le calcul du prix de revient | · prix d’acquisition ; · honoraires de notaire ; · commissions des intermédiaires ; · taxe sur la valeur ajoutée ; · droits d’enregistrement ; · taxe de publicité foncière. | · éléments pris en compte pour un logement neuf ou en VEFA ; · travaux d’achèvement de la construction, s’ils sont indispensables pour rendre le logement habitable | · prix d’acquisition du terrain ; · prix de la construction ; · installation des équipements initiaux du logement (sanitaires, chauffage,…). | · prix d’acquisition des locaux ; · frais de notaire ; · commissions des intermédiaires ; · droits d’enregistrement ; · taxe de publicité foncière ; · travaux de réhabilitation. |
Bon à savoir
Depuis le 1er avril 2020, les commissions versées aux intermédiaires sont plafonnées par décret.
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