Loi Pinel et bail commercial

Connue pour accorder un avantage fiscal aux investisseurs qui louent un logement neuf, la loi Pinel concerne aussi les baux commerciaux. Elle s’applique à tous les contrats de location professionnelle signés ou renouvelés après septembre 2014 de cette même année. Ce versant de la loi, consacré à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises restreint le champ de liberté de négociation et accorde plus de sécurité aux locataires.

L’état des lieux obligatoire

La loi rend obligatoire un état des lieux. Il doit être joint au bail et doit s’effectuer :

• à la signature du contrat de location ;
• à la restitution des locaux ;
• en cas de mutation ;
• à la cession du fonds de commerce.

En l’absence d’état des lieux, la loi protège le locataire. Il ne pourra pas être tenu responsables des dégradations. Le propriétaire ne pourra pas lui facturer des réparations pour des éléments défectueux.

L’état des lieux peut être réalisé en utilisant un formulaire type à l’amiable et de façon contradictoire.

En cas de litige, le bailleur ou le preneur peut faire appel à un huissier pour réaliser l’état des lieux. Les honoraires seront réglés à parts égales par les deux parties.

Pour les baux signés avant l’entrée en vigueur de la loi, un état des lieux de sortie n’est pas obligatoire s’il n’a pas été fait à l’entrée.

Une location à durée déterminée

La loi encadre la durée du bail et supprime la possibilité de signer un bail ferme (qui interdisait au preneur toute résiliation avant l’échéance).

9 ou 3 ans

Les contrats de location professionnelle durent au moins neuf ans. La durée ne peut pas être indéterminée.

Il est également possible de conclure un bail dérogatoire, d’une durée de trois ans. Ce contrat de location ne donne pas droit à un renouvellement. Si les deux parties veulent le prolonger à l’issue des trois années, elles signent un bail classique de neuf ans minimum.

Le congé du locataire

L’occupant a la possibilité de partir après trois ans. Pour cela, il fait parvenir son congé six mois avant l’expiration du délai de trois ans, soit en lettre recommandée avec accusé de réception, soit par acte d’huissier.

Des clauses particulières peuvent régir le congé du bail. Elles peuvent par exemple fixer une autre date que la date anniversaire pour la résiliation du contrat de location.

L’interdiction de résilier après de trois ans est possible seulement pour les baux :

• de plus de neuf ans ;
• concernant des locaux de bureau ou de stockage ;
• concernant des locaux monovalents.

La résiliation anticipée en cas de force majeure

Le preneur peut résilier le bail sans attendre les échéances s’il part à la retraite ou est en invalidité.

En cas de décès, le bail est transmis aux héritiers. Ils décident de le résilier ou non. Il en va de même en cas de liquidation ou de redressement judiciaire de l’entreprise. C’est à l’administrateur de statuer sur le maintien ou non du contrat.

Le renouvellement de bail

Si le propriétaire ne délivre pas de congé six mois avant l’échéance, le locataire peut faire une demande de renouvellement du bail. Pour cela, il notifie sa demande de prolongation par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le bailleur a trois mois pour décider s’il accepte la prolongation.

Par tacite prorogation

En l’absence de démarche d’une des deux parties, le bail est maintenu de manière tacite. Il n’est pas reconduit mais prolongé pour une durée indéterminée aux mêmes conditions qu’à la signature.

Durant cette période, le locataire peut faire une demande de renouvellement.

Le bailleur et le preneur peuvent mettre fin au bail en respectant un délai d’au moins six mois (dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de six mois).

La révision du loyer plafonnée

La loi Pinel limite le déplafonnement et les augmentations de loyers à 10% du loyer de l’année précédente.

Le nouveau montant prend effet à la date de la demande, il n’y a plus d’effet rétroactif.

En cours de bail

Le loyer peut être révisé en cours de bail selon une révision triennale ou aux dates précisées dans le contrat de location.

La loi de 2014 a remplacé l’indice trimestriel de la construction qui servait auparavant de référence par :

• l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ;
• l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Ils sont désormais utilisés pour calculer les hausses de loyer. Pour pouvoir appliquer une variation supérieure à l’indice et déplafonner l’augmentation de loyer, les locaux doivent avoir :

• changé d’activité ;
• fait l’objet d’un bail initial d’une durée supérieure à neuf ans ;
• connu une augmentation de plus de 10% de la valeur locative, par exemple grâce à une modification des facteurs de commercialité.

Lors du renouvellement du bail

Six mois avant l’échéance, le propriétaire transmet au locataire un congé ainsi que le montant du nouveau loyer pour le bail renouvelé.

Si l’occupant a pris l’initiative de demander le renouvellement, alors le bailleur lui transmet, en même temps que sa réponse, le nouveau loyer.

Si le locataire refuse la hausse du loyer ou s’il existe un désaccord sur le montant, il est possible de saisir la commission départementale de conciliation pour trancher le litige. Si aucune solution n’est trouvée, les deux parties saisissent le tribunal judiciaire.

Une répartition des charges pas toujours négociable

Le dispositif Pinel sur les baux professionnels instaure l’obligation d’établir un état limitatif et précis des charges. Cet inventaire est joint au bail et liste la répartition des frais entre bailleur et preneur. En l’absence de clause écrite et approuvée par les deux parties, la dépense sera à la charge du propriétaire.

Les frais supportés par le propriétaire

Le bailleur devra toujours s’acquitter des :

• honoraires de gestion des loyers et des locaux ;
• impôts et taxes liés à la propriété des locaux tels que la contribution économique territoriale (CET) ;
• coûts liés aux locaux vacants.

Les charges récupérables auprès du locataire

Si une clause de répartition a été rédigée, sont récupérables dans les charges locatives :

• les dépenses d’énergie (eau, gaz, électricité) ;
• les dépenses liées aux équipements de la copropriété ;
• la taxe foncière ;
• les impôts, taxes et redevance liés à l’utilisation du local ou à un service dont le locataire bénéficie directement, comme la taxe sur les ordures ménagères.

La répartition des travaux

La loi de 2014 met obligatoirement à la charge du bailleur, sans possibilité de clause dérogatoire :

• les grosses réparations ;
• les réparations liées à la vétusté ;
• les réparations de mise aux normes.

Les autres travaux font l’objet de négociations lors de la signature du contrat et peuvent être mis à la charge du preneur. Il s’agit des :

• réparations d’entretien courant ;
• travaux d’embellissement dont le coût excède le remplacement à l’identique.

La création d’un droit de préemption

La loi Pinel instaure un droit de préemption au bénéficie de l’occupant de locaux commerciaux, comme pour une habitation.

Lorsqu’un propriétaire veut vendre les murs en cours de bail, il doit d’abord en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre avec récépissé.

Il lui fait connaître son intention de vendre, ainsi que le prix, et les conditions de cession. Cette notification équivaut à une offre de vente. Le destinataire a alors un mois pour accepter ou rejeter la proposition.

S’il refuse et que le vendeur modifie le prix et les conditions de la vente, il doit également en avertir le locataire qui est à nouveau prioritaire pour accepter cette offre dans un délais d’un mois.

Les exceptions

Ce droit de préférence ne concerne pas la vente :

• d’un local commercial au sein d’un ensemble commercial ;
• de locaux commerciaux distincts ;
• d’un local commercial en copropriété d’un ensemble commercial ;
• d’un immeuble comprenant des locaux professionnels ;
• à l’époux du propriétaire, à ses ascendants, descendants ou à ceux de son époux.