Comment être éligible pour investir avec le dispositif Pinel ?

Vous voulez réaliser un investissement locatif ? La loi Pinel permet de bénéficier d‘une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% du montant investi. Pour cela, les propriétaires, le bien et le locataire doivent remplir certaines conditions.

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Qui est éligible au dispositif loi Pinel ?

Le dispositif Pinel concerne :

  • les particuliers
  • les sociétés civiles

Un propriétaire qui paye des impôts en France

Pour bénéficier de l’avantage fiscal en Pinel, le propriétaire doit être :

  • majeur
  • domicilié fiscalement en France

Une personne est considérée comme ayant son domicile fiscal en France si :

  • elle a sa résidence principale en France
  • elle exerce son activité professionnelle en France
  • ses intérêts économiques principaux sont en France

Les exceptions au critère de résidence fiscale

Le dispositif Pinel est aussi ouvert aux :

  • personnes qui vivent à Monaco
  • agents de l’État en fonction à l’étranger
  • non-résidents européens qui relèvent de la jurisprudence « Schumaker »

En octobre 2018, l’Assemblée Nationale a souhaité que les résidents français mutés à l’étranger durant la période d’engagement puissent continuer à bénéficier du mécanisme d’optimisation fiscal Pinel. À ce jour, l’amendement n’a pas été voté et l’examen du projet de loi sur l’imposition des Français de l’étranger a été repoussé au 1er janvier 2021.

Les sociétés civiles

Les biens détenus par des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ou des sociétés civiles immobilières (SCI) sont éligibles à la loi Pinel.

Dans une SCPI, la remise d’impôt de chaque participant est calculée en fonction du montant investi.

Pour bénéficier du crédit d’impôt Pinel en SCI, les membres choisissent l’imposition sur le revenu. Ils bénéficient de l’avantage fiscal dans la limite de leur quote-part dans les logements concernés.

Le plafonnement des niches fiscales

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le contribuable doit respecter le plafonnement des niches fiscales (10 000€ en France métropolitaine, 18 000€ pour les investissements en outre-mer et dans le cinéma.)

Elle est limitée à :

  • deux logements par an
  • un investissement de 300 000€
  • un prix au mètre carré de 5 500€

Quels biens peuvent être achetés en Pinel ?

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut :

  • acheter un logement neuf
  • acheter un logement en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)
  • faire construire un logement
  • rénover un logement ancien (les travaux représentant au moins 25% de la dépense totale)
  • réhabiliter un logement
  • transformer un local en logement d’habitation
Attention

Jusqu’au 31 décembre 2020, il est possible d’acquérir un appartement, un pavillon ou une maison. Après cette date, le logement individuel ne sera plus éligible.

Des délais à respecter

Les logements en VEFA doivent être livrés dans les trente mois après la signature de l’acte authentique d’acquisition chez le notaire.

Les logements à construire doivent être achevés dans les trente mois qui suivent la délivrance du permis de construire.

Les biens faisant l’objet de travaux ou les locaux transformés doivent être terminés le 31 décembre de la deuxième année suivant leur acquisition.

Des normes énergétiques imposées

Les biens neufs doivent correspondre aux normes de construction RT 2012 et les biens rénovés au label HPE rénovation 2009 ou au label BBC rénovation 2009.

S’assurer que la ville est éligible

La loi Pinel vise à favoriser la création d’habitations dans des secteurs où l’offre est inférieure à la demande. Pour obtenir la réduction d’impôt, le bien doit être situé dans une des zones définies par la loi comme étant les zones A bis, A ou B1.

Zone Description
Zone A bis Paris
76 communes des départements 78, 92, 93, 94 et 95
Zone A Paris (dont la zone A bis),
La Côte d’Azur,
La partie française de l’agglomération genevoise,
Certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont très élevés ;
Zone B1 Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés,
Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A,
Quelques villes chères,
Les départements d’Outre-Mer
Zone B2 Villes-centre de certaines grandes agglomérations,
Grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1,
Certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés,
Villes non situées en zones A ou B1 ;
Zone C Reste du territoire

Depuis le 1er janvier 2018, les villes des zones B2 et C ne sont éligibles que si la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2017 et l’acquisition réalisée avant le 15 mars 2019.

Pour connaitre la zone dans laquelle se situe une commune, l’État a mis en place un simulateur.

Cas particuliers

Depuis le 1er janvier 2018, les villes faisant l’objet d’un contrat de redynamisation de défense sont éligibles au dispositif Pinel. Depuis le 1er janvier 2019, les villes ayant fait l’objet d’un contrat de redynamisation de défense les huit années précédentes le sont également.

À partir du 1er juillet 2020, la Bretagne expérimente un nouveau mode de zonage. Seront concernées uniquement les biens situés dans des zones spécifiques désignées par le préfet.

Les conditions liées au locataire et à la location

La loi impose des conditions concernant le locataire.

Le preneur doit faire du logement sa résidence principale. Il ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur mais peut être de sa famille.

Ses ressources ne doivent pas dépasser le plafond en vigueur le 1er janvier de chaque année. Les ressources à prendre en compte sont celles du revenu fiscal de référence de l’année N-2 et la composition du foyer, celle au jour de la signature du bail.

Composition du foyer fiscal Zone A bis Zone A Zone B1 Départements d’outre-mer, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie et Iles Wallis et Futuna
Personne seule 38 465 € 38 465 € 31 352 € 28 408 € 31 042 €
Couple 57 489 € 57 489 € 41 868 € 37 938 € 41 452 €
1 personne à charge 75 361 € 69 105 € 50 349 € 45 623 € 49 850 €
2 personnes à charge 89 976 € 82 776 € 60 783 € 55 077 € 60 180 €
3 personnes à charge 107 053 € 97 991 € 71 504 € 64 790 € 70 794 €
4 personnes à charge 120 463 € 110 271 € 80 584 € 73 018 € 79 783 €
Par personne à charge supplémentaire + 13 421€ + 12 286 € + 8 990 € + 8 089 € + 8 089 €

Un bail encadré

Le logement doit être loué dans l’année qui suit l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition.

La durée du bail doit être d’au moins six ans.

Les loyers doivent respecter des plafonds définis par la loi et revalorisés chaque année au 1er janvier. Ils concernent le loyer hors charges et sont appliqués à la surface utile du logement.

Localisation du bien Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis 17.43 €
Zone A 12.95 €
Zone B1 10.44 €
Zone B2 et C (sur agrément) 9.07 €
Départements ultra-marins (Guadeloupe, Martinique, Réunion, Guyane, Mayotte) 10.48€
Saint-Martin 10.48e
Saint-Pierre-et-Miquelon 10.48€
Polynésie française 12.81 €
Nouvelle-Calédonie 12.81 €
Iles Wallis et Futuna 12.81 €

Dans certaines villes, les préfets ont pris des arrêtés afin de fixer des plafonds différents pour mieux prendre en compte la réalité du marché. C’est le cas dans certaines villes de l’agglomération parisienne ou lyonnaise, du Doubs ou du territoire de Belfort.

Offres en cours

Pour pouvoir acheter un bien en Pinel et bénéficier de l’avantage fiscal, il suffit d’être majeur et d’être domicilié fiscalement en France. Toutes les informations dans l’article.

Pour que le bien soit éligible vous pouvez l’acheter neuf ou en vente à l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pouvez également le faire construire, le réhabiliter ou rénover un logement ancien, ou bien transformer un local en lieu d’habitation. Il existe cependant quelques conditions concernant les logements VEFA et les biens neufs, retrouvez-les ici.

Il existe différentes zones qui permettent de répartir les villes éligibles au dispositif Pinel, vous pouvez les retrouver un suivant ce lien.

Le locataire doit faire du logement sa résidence principale, il ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, et doit répondre à certaines conditions de ressources en fonction de sa situation familiale. Toutes les conditions dans l’article.