LMNP ou Pinel

Lorsqu’un contribuable veut investir dans l’immobilier, plusieurs options s’offrent à lui. Mais quel programme choisir entre la loi Pinel, qui propose d’investir dans le neuf contre une réduction d’impôt ou la location meublée non professionnelle (LMNP) qui donne un abattement sur les revenus locatifs ?

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Pinel ou LMNP, quel investissement choisir ?

La loi Pinel comme la LMNP permettent de faire fructifier son capital en se constituant un patrimoine immobilier. Le choix se fait en fonction de vos objectifs.

Payer moins d’impôts

Si vous faites partie des tranches d’imposition les plus hautes, le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une économie d’impôt pouvant aller jusqu’à 6 000 euros par an pendant neuf ans pour un achat en métropole.

Avoir des revenus complémentaires

Si vous souhaitez générer des revenus complémentaires en plus de votre salaire ou vous assurer une rente mensuelle, pour la retraite par exemple, alors la LMNP vous permettra d’augmenter vos ressources tout en limitant votre taux d’imposition.

Acheter votre future résidence principale

Si vous envisager de déménager dans plusieurs années, investir en Pinel est une solution pour financer votre future résidence principale. En choisissant de mettre en location le bien que vous occuperez à l’avenir, vous diminuez votre taux d’effort grâce aux loyers et à la réduction fiscale.

Pinel ou LMNP : les principales différences

Entre les biens

Loi Pinel LMNP
Type de location Location nue Location meublée
Occupation Résidence principale Résidence secondaire ou principale
Type de bail Bail long Bail court
Sortie du dispositif • Libre après la fin de l’engagement ;
• Sur autorisation du fisc en cas de décès, de perte d’emploi et d’invalidité ;
• Avec remboursement des avantages fiscaux et pénalités avant la fin de l’engagement.
• Déclaration auprès du greffe du tribunal de commerce ;
• Imposition des bénéfices et des déficits dans les soixante jours.

Dans la fiscalité

Loi Pinel LMNP
Réduction d’impôt Oui • Non
• Oui si cumul avec Censi-Bouvard
Revenus locatifs imposés Oui Abattement forfaitaire ou régime réel
Report des avantages L’avantage fiscal ne peut pas être reporté s’il dépasse le montant de l’imposition Possibilité de reporter le déficit sur les autres années et les autres revenus BIC en régime réel
Autres taxes Exonération de taxe foncière jusqu’à sept ans Règlement de la contribution économique territoriale

La loi Pinel, une défiscalisation sous contrainte

Depuis septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel propose un avantage fiscal en échange d’un investissement locatif.

Jusqu’à 63 000 euros d’économie

Le bailleur qui loue son bien immobilier obtient une réduction d’impôt correspondant à un pourcentage du prix de revient.

En métropole, elle s’élève à :

  • 12% pour un engagement à louer de six ans ;
  • 18% pour engagement à louer de neuf ans ;
  • 21% pour un engagement à louer de douze ans.

En outre-mer, elle est de :

  • 23% pour un engagement à louer de six ans ;
  • 29% pour un engagement à louer de neuf ans ;
  • 32% pour un engagement à louer de douze ans.

Avec un prix de revient limité à 300 000 euros, la loi Pinel permet de réaliser une économie d’impôt sur le revenu allant jusqu’à 63 000 euros pour un investissement immobilier en France métropolitaine.

À condition d’acquérir un bien éligible

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le propriétaire doit respecter l’ensemble des critères imposés par la loi.

Des logements neufs dans des zones en tension

Le contribuable doit acheter un logement neuf, en vente en l’état de futur achèvement (VEFA) ou faire construire. Il peut aussi investir dans l’ancien en transformant un local en habitation ou en réhabilitant un logement insalubre. Les habitations doivent répondre à des critères de performance énergétique.

Le bien immobilier doit se situer dans une des zones A bis, A ou B1 définies par la loi. Le reste du territoire, classé en zone B2 ou C1 peut être concerné sur dérogation.

Des plafonds à respecter

La loi conditionne l’attribution de la déduction au respect des plafonds :

Les barèmes sont publiés dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip) et revalorisés chaque année.

Défiscaliser ses revenus locatifs grâce à la LMNP

Depuis 1949, la LMNP offre la possibilité de défiscaliser jusqu’à l’intégralité des sommes générées par la location de habitations meublées.

Percevoir des revenus annexes avec à la LMNP

Pour louer en LMNP, l’investisseur loue un logement meublé et équipé. Il peut s’agir d’une chambre, d’un appartement, d’une location saisonnière ou d’un appartement dans une résidence de services pour les étudiants, la clientèle d’affaires ou les personnes âgées.

Pour les résidences de services, le propriétaire souscrit un bail commercial avec une société gestionnaire qui garantit le versement du loyer.

Le propriétaire peut conserver le statut LMNP tant qu’il remplit une de ces deux conditions :

  • l’activité ne génère pas plus de 23 000€ de recettes par an ;
  • les recettes sont inférieures aux traitements et salaires du foyer fiscal.

Les revenus fonciers perçus doivent être déclarés comme bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de façon forfaitaire ou au réel.

50% d’abattement automatique en micro-BIC

La déclaration au régime micro-BIC permet un abattement forfaitaire de 50% des recettes générées et de 71% pour les locations saisonnières.

+
Bon à savoir

Le régime micro-BIC ne nécessite pas de tenir une comptabilité détaillée.

Défiscaliser ses revenus locatifs en intégralité au régime réel

Il est également possible de choisir d’être imposé au régime réel. Ce statut permet de soustraire à la fois les frais et les charges mais aussi l’amortissement du bien. Il est alors possible d’optimiser le mécanisme pour déduire l’ensemble de ses recettes locatives.

Si vous déclarez un déficit, vous pouvez reporter le solde sur d’autres revenus en BIC ou sur les années suivantes.

Cumuler avec la loi Censi-Bouvard

Dans le cas d’un placement dans une résidence médicalisée pour personnes handicapées ou pour sénior, le régime d’imposition LMNP est cumulable avec l’avantage fiscal Censi-Bouvard.

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FAQ

Le choix entre les deux formes d’investissement dépend de vos besoins. La loi Pinel offre une réduction fiscale alors que la LMNP permet de défiscaliser les revenus locatifs.

Il n’est pas possible de louer le même bien en Pinel et en LMNP. La loi Pinel concerne des logements loués nus et la LMNP des logements meublés. Mais après la période d’engagement Pinel, le propriétaire dispose de son bien et peut le transformer en LMNP.

En Pinel, vous bénéficiez d’une réduction fiscale mais les loyers perçus augmentent votre revenu fiscal de référence. La LMNP ne donne pas de réduction d’impôt mais les loyers bénéficient d’un abattement pour limiter leur impact sur votre revenu imposable.

La LMNP garantit une rente mensuelle peu ou pas imposable. La loi Pinel vous permet d’acheter votre future résidence principale ou secondaire grâce une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% de la valeur du bien.

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