Achat appartement loi Pinel

Acheter un bien immobilier pour le louer en Pinel accorde une réduction d’impôt au propriétaire pour une période de six, neuf, ou douze ans. La rentabilité de l’investissement locatif dépend du type de logement, de son emplacement et de la plus-value à la revente.

Dans quelles villes acheter un appartement via le dispositif Pinel ?

La loi Pinel s’applique dans des secteurs où l’offre locative est moins importante que la demande.

Les zones éligibles

Le gouvernement a défini cinq zones en fonction du marché immobilier :

Zone	Description
Zone A bis	• Paris • 76 villes des départements 78, 92, 93, 94 et 95
Zone A	• Paris (dont la zone A bis) • La Côte d’Azur • La partie française de l’agglomération genevoise • Certaines communes aux loyers et prix des logements très élevés
Zone B1	• Certaines grandes agglomérations dont les loyers et le prix des logements sont élevés • Une partie de la grande couronne parisienne non située en zone A bis ou A • Quelques villes chères • Les départements d’Outre-Mer
Zone B2	• Villes-centre de certaines grandes agglomérations • Grande couronne autour de Paris non située en zone A bis, A et B1 • Certaines communes aux loyers et prix des logements assez élevés • Villes non situées en zones A ou B1
Zone C	Reste du territoire

Depuis le 1^er janvier 2018, seules les habitations situées dans les zones A bis, A et B1 sont concernées par le dispositif Pinel.

L’attractivité

Si la zone constitue un premier critère de choix il faut aussi prendre en compte les critères inhérents à toute acquisition immobilière. En effet, des différences existent entre les communes d’une même zone et entre les quartiers d’une même ville.

Choisissez un endroit dynamique qui offre des perspectives d’emploi et des opportunités pour les étudiants (universités, grandes écoles…).

Privilégiez le centre avec ses commerces et ses services ou les quartiers desservis par les transports en commun et proches de pôles d’attractivité tels qu’une faculté.

Enfin, étudiez le marché de l’immobilier pour connaître la demande locative, les prix des loyers et les prix à la revente.

Les meilleurs investissements par ville

Selon votre budget, le montant que vous voulez déduire de vos impôts et la ville où vous prévoyez d’acheter, certains investissements sont à privilégier.

Un studio dans une ville étudiante

Pour limiter le coût de votre investissement, vous pouvez acquérir une petite surface à destination des étudiants. Optez pour un centre universitaire de la zone A ou A bis comme :

• Paris (697 000 étudiants) ;
• Lyon (164 000 étudiants) ;
• Lille (120 000 étudiants).

Les agglomérations situées en zone B1 accueillent aussi de nombreux bacheliers à la recherche d’un studio ou d’un T1 bis pour se loger. C’est le cas par exemple de :

• Montpellier (80 000 étudiants) ;
• Rennes (68 000 étudiants) ;
• Strasbourg (64 000 étudiants).

Louer dans une ville universitaire vous garantit de trouver preneur rapidement à l’approche de la rentrée scolaire.

Grâce aux aides au logement et aux garants, vous diminuez le risque de loyers impayés.

Un T2 ou un T3 dans une ville qui séduit les actifs

Si vous souhaitez acheter un appartement plus grand, comme un deux pièces ou un trois pièces, intéressez-vous aux villes qui gagnent en habitants venus travailler.

Proximité de Paris grâce aux lignes à grande vitesse, qualité de vie et dynamisme de l’emploi… Bordeaux, Toulouse et Nantes sont en pleine croissance démographique.

Dans ces agglomérations, de jeunes couples avec ou sans enfants sont à la recherche d’une location. Avec un appartement plus grand, vous limitez la vacance locative qui pourrait vous faire perdre votre réduction fiscale : d’après les statistiques, plus un logement est grand, plus les locataires y restent longtemps.

Acquérir un appartement neuf ou ancien ?

Vous pouvez choisir d’investir en Pinel dans un bien neuf ou ancien. Les conditions de location à remplir seront les mêmes.

Un bail longue durée

Pour bénéficier de l’économie d’impôt, vous vous engagez à louer votre appartement pour une durée initiale de six ou neuf ans, renouvelable par période de trois ans. La durée maximale de l’engagement à louer et de perception de l’avantage fiscal est de douze ans.

Le plafond de ressources

Vous devez louer à titre de résidence principale à un locataire dont les revenus ne dépassent pas le plafond fixé par la loi.

Composition du foyer fiscal	Zone A bis	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
Personne seule	38 465 €	38 465 €	31 352 €	28 217 €	28 217 €
Couple	57 489 €	57 489 €	41 868 €	37 861 €	37 681 €
1 personne à charge	75 361 €	69 105 €	50 349 €	45 314 €	45 314 €
2 personnes à charge	89 976 €	82 776 €	60 783 €	54 705 €	54 705 €
3 personnes à charge	107 053 €	97 991 €	71 504 €	64 354 €	64 354 €
4 personnes à charge	120 463 €	110 271 €	80 584 €	72 526 €	72 526 €
Par personne à charge supplémentaire	+ 13 421€	+ 12 286 €	+ 8 990 €	+ 8 089 €	+ 8 089 €

Les plafonds sont différents en outre-mer et peuvent être consultés dans le bulletin officiel des finances publiques (bofip).

Le plafond de loyer

Le loyer hors-charge ne doit pas dépasser le barème fixé au 1^er janvier. Pour 2020, il s’élève à :

Localisation du bien	Plafonnement mensuel au m²
Zone A bis	17,43€
Zone A	12,95€
Zone B1	10,44€
Zone B2 et C (sur agrément)	9,07€
Départements ultra-marins, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon	10,48€

Acheter neuf

L’investissement dans l’immobilier neuf représente la majorité des opérations de défiscalisation Pinel.

Avec de nombreux programmes disponibles et des garanties constructeurs, c’est une option sécurisée qui assure d’obtenir la réduction d’impôt.

Le Pinel neuf concerne :

• l’achat d’un logement neuf déjà achevé ;
• l’achat d’un logement en vente en l’état futur d’achèvement (véfa) ;
• la construction d’un appartement.

Un logement neuf devra être loué l’année qui suit son acquisition. Vous percevrez donc l’avantage fiscal dès l’année de l’achat.

Si vous faites construire ou achetez en véfa, vous devez louer dans les douze mois suivants l’achèvement des travaux. Vous ne pourrez pas déduire votre pourcentage du prix de revient avant cette date. Vous commencerez à financer votre bien avant de réaliser l’économie d’impôt.

Investir dans l’ancien

La déduction d’impôt s’applique aussi aux contribuables qui :

• achètent un logement insalubre et le réhabilitent ;
• achètent un local et le transforment en habitation.

Les travaux doivent permettre aux locaux d’acquérir les quinze critères de décence, les douze critères de performance technique et d’atteindre les normes énergétiques des labels HPE rénovation 2009 ou BBCE rénovation 2009.

L’appartement doit être loué dans l’année qui suit l’achèvement des travaux. La réduction ne s’applique pas pendant les travaux mais vous pouvez déduire leur coût au titre du déficit foncier et bénéficier ainsi d’un abattement.

L’attribution de l’avantage fiscal dépend de l’état du logement à l’achat et de la qualité de la réhabilitation. Elle demande d’avoir des compétences techniques ou de faire appel à un promoteur spécialisé dans ce type d’opération.

C’est néanmoins l’occasion de faire un placement rentable. En investissant dans l’ancien, vous avez la possibilité d’acheter en centre-ville et au prix de l’ancien. La plus-value à la revente sera plus importante que dans le neuf.

Quand vendre son appartement Pinel ?

La vente n’est a priori pas possible avant la fin de la période d’engagement.

Vendre avant la fin de l’engagement

Il est possible de demander une autorisation à l’administration fiscale pour pouvoir céder le bien de façon anticipée en cas de :

• décès du ou d’un des propriétaires ;
• perte involontaire d’un emploi ;
• mise en invalidité de deuxième ou troisième catégorie.

Si vous n’êtes pas dans une de ces situations mais que vous souhaitez vous séparer de votre investissement locatif, en cas de divorce ou de rupture conventionnelle du contrat de travail par exemple, vous :

• perdez le bénéfice de la baisse d’impôt ;
• remboursez les avantages fiscaux perçus ;
• vous acquittez d’intérêts de retard.

Après la fin de l’engagement

La vente d’un appartement ou d’une maison qui a été loué en Pinel à l’issue de la période d’engagement ne vous expose à aucune pénalité.

Les conditions à remplir

Si un locataire est toujours présent dans votre appartement à l’issue de la période d’engagement, vous devez attendre la fin du bail ou son renouvellement pour lui signifier un congé pour vente. Il sera alors prioritaire pour acheter s’il le souhaite.

Vous pouvez également vendre l’appartement occupé à un autre investisseur.

L’absence de déficit foncier

La loi impose au propriétaire de ne pas déclarer de déficit foncier dans les trois années avant la vente. Par exemple, pour pouvoir revendre votre appartement au 31 décembre 2021, vous ne devez pas avoir déclaré de déficit foncier depuis l’année 2018.

Si vous souhaitez tout de même vendre, le fisc vous appliquera des pénalités.

L’imposition sur les plus-values

Votre investissement Pinel n’étant pas votre résidence principale, vous êtes assujettis à l’impôt sur le revenu sur les plus-values immobilières lors de la revente. Vous êtes également redevable des prélèvements sociaux.

La plus-value est imposée au taux de 19%, avec une majoration de 2 à 6% si le montant excède 50 000 euros. Elle est calculée en soustrayant le prix de vente au prix d’achat.

Des exonérations et des abattements existent, notamment en fonction de la durée pendant laquelle vous avez conservé le bien.