SCPI Bureaux et Commerces

Selon la composition des investissements de la SCPI, il est possible désormais d’investir dans des bureaux ou des dans commerces. Mais il n’existe pas de SCPI qui soit constituée seulement de bureaux ou de commerces, elle doit être majoritairement composée de l’un ou de l’autre.

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Présentation d’une SCPI bureaux et commerces

À propos de la SCPI de bureaux

Généralement, les SCPI qui sont majoritairement composées de bureaux sont des SCPI de rendement qui investissent dans de l’immobilier d’entreprise avec des actifs principalement située en région Ile-de-France, dans Paris intra-muros ou encore dans les grandes métropoles françaises.
Certaines proposent des investissements sur le marché européen.

Les revenus qui sont issus des loyers permettent alors de distribuer des dividendes qui sont versés aux associés chaque trimestre.

Historiquement, ce genre de SCPI dispose d’un très bon rendement, environ 5,7 % contre 5 % pour une SCPI de commerces.
Concrètement, la volatilité des locataires de bureaux fait que chaque propriétaire demande plus de loyer à ses locataires de bureaux qu’auprès d’un locataire de commerces.

À propos de la SCPI de commerces

La SCPI qui détient majoritairement des commerces est peut-être moins performante qu’une SCPI de bureaux, mais propose toutefois une rentabilité supérieure à une SCPI qui investit uniquement dans de l’immobilier résidentiel.

Ce genre de SCPI détient en général des murs de commerces de moyenne superficie, des centres commerciaux, des galeries commerciales.

On retrouve ce type de SCPI dans la location de murs de commerces pour les grandes enseignes d’envergure régionale, nationale, voire internationale.
Ce genre d’actif se situe souvent dans un centre-ville et au rez-de-chaussée, ce qui rend le bien facilement louable.

Comment acheter des parts de SCPI bureaux et commerces ?

Il existe 4 moyens au choix pour acheter des parts de SCPI bureaux ou commerces :

Option pour acheter parts SCPI Détails Avantages Inconvénients
En cash Ce principe consiste à acheter des parts en direct en s’adressant à une société de gestion, à une banque ou à une société d’assurance, ou encore via une plateforme Internet. . Un investissement qui s’adapte à vos moyens.
. Pouvoir choisir la SCPI.
. Revenus immédiats.
. Imposition à 100 % des revenus versés.
. Aucun effet de levier.
À crédit Votre banque finance l’opération en s’assurant de vos critères de solvabilité.
Possibilité de faire appel à un courtier en crédits.
. Effet de levier du crédit.
. Investissement supérieur à la mise de départ.
. Optimisation fiscale
. Coût de l’emprunt.
. Difficultés éventuelles pour obtenir le prêt.
. Certaines SCPI ne sont pas accessibles par ce moyen.
Via l’assurance-vie Des contrats en unités de compte proposent l’option d’achat de parts de SCPI.
Votre épargne soumise en SCPI et vos revenus générés sont soumis à la fiscalité de l’assurance-vie.
. Davantage de fiscalité.
. Fiscalité très attractive grâce à l’assurance-vie.
. Choix limité en SCPI (20 % du marché uniquement).
. Choix limité de l’assurance-vie.
. Rendement plus faible à cause des frais de gestion.
En démembrement temporaire Le principe : scinder l’usufruit de la nue-propriété des parts de SCPI sur une période précise (10 ou 15 ans).
Possibilité d’acheter l’usufruit temporaire ou la nue-propriété temporaire.
Permet de se constituer un patrimoine de qualité pour la retraite. Aucun revenu durant le temps de démembrement.

Quelles sont les meilleures SCPI bureaux et commerces ?

Voici un tableau non exhaustif des principales et meilleures SCPI de bureaux et de commerces actuellement :

SCPI de bureaux SCPI de commerces
Désignation Taux rentabilité Désignation Taux rentabilité
SCPI Eurovalys 4.50 % SCPI Actipierre Europe 4.00 %
SCPI LF Europimmo 4.05 % SCPI Novapierre Allemagne 4.45 %
SCPI Opus Real 2.88 % SCPI Patrimmo Commerce 4.61 %
SCPI Buroboutic 4.42 % SCPI Cœur de Ville 5.30 %
SCPI Cap Foncières et territoires 5.34 % SCPI Novapierre 1 4.21 %
SCPI Affinités Pierre 5.24 %

Quels sont les risques de ces SCPI ?

Plusieurs risques sont toutefois à ajouter au tableau des SCPI de bureaux ou de commerces :

  • Un risque des revenus locatifs : cela s’explique par une possible diminution du taux d’occupation financier ou une baisse des loyers versés par les locataires.
  • Un risque de défaillance de la SCPI de bureaux ou de commerces : s’assurer de la détention du visa de l’AMF qui assure solidité et capacité à assurer la gestion de SCPI.
  • Responsabilité des investisseurs : la responsabilité de chacun est limitée au montant de son apport dans le capital de la SCPI.
  • Conjoncture économique : en cas de crise, les prix des loyers peuvent chuter, les commerces et les bureaux peuvent se vider petit à petit.
  • Évolution de la fiscalité : de nouvelles réglementations en la matière peuvent influer sur les SCPI

Pourquoi investir dans ces SCPI plutôt que d’acheter directement des bureaux et commerces ?

Voici un tableau récapitulatif des avantages à choisir une SCPI de bureau ou de SCPI de commerce au lieu d’acheter directement ces mêmes actifs :

Avantages SCPI de bureaux Avantages SCPI de commerces
Possibilité d’investissement dans de l’immobilier d’entreprise généralement réservé à des professionnels Gestion par une société de gestion (recherche de biens à forte valeur locative)
Un rendement performant (4,30 % en moyenne) Une rentabilité moyenne performante (4,36 % environ)
Des revenus réguliers trimestriels Des revenus réguliers
Une mutualisation des risques Mutualisation des risques grâce à une diversification géographique
Une gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier Une gestion déléguée à des professionnels de l’immobilier

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Vous devez prendre en compte plusieurs facteurs pour choisir la SCPI de bureaux ou de commerces qui vous correspond :

  • Identifier la stratégie de la SCPI ;
  • Connaître le patrimoine réel de la SCPI ;
  • Repérer le TDVM ;
  • Connaître le taux de rentabilité interne (TRI) ;
  • L’expérience et l’ancienneté de la société de gestion.

Aujourd’hui, la plupart des sociétés de gestion vous proposent un espace client pour consulter et gérer votre portefeuille de SCPI sur Internet.
Avec cet espace, vous avez la possibilité de consulter votre compte en temps réel, de connaître les derniers revenus perçus ou encore de télécharger des documents légaux en vue de votre déclaration fiscale.

Cela représente une réserve d’argent qui vise à faire face à des aléas locatifs (vacance locative, baisse des loyers, etc.).