Risques SCPI

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Quels risques associés à une SCPI ?

Le placement que représentent les SCPI (Société civile de placement immobilier) est devenu progressivement depuis quelques années un refuge parfait pour les épargnants qui souhaitent mettre de l’argent de côté et acquérir un revenu annexe au moment de leur retraite.
Toutefois, ce placement est-il exempt de risques ? Voici les différents points à surveiller.

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Les différents secteurs d’activité

En matière de SCPI, vous devez faire attention au choix de votre stratégie d’investissement.
En effet, les SCPI fiscales, et notamment les SCPI de type Pinel, ne sont pas recommandées, car, même si elles offrent un certain avantage fiscal, elles comportent un sérieux risque dans leur structure d’investissement.

Concrètement, ce type de SCPI vous aide à obtenir une défiscalisation l’année même des parts acquises, mais l’ensemble des actifs immobiliers ne sera constitué que dans les 2 ans qui suivent.
Ainsi, il n’y aura aucun versement de revenu pendant ces 24 mois, ce qui peut entraîner des difficultés sur le plan financier si vous avez souscrit un prêt bancaire par exemple.

Le risque, on le voit ici, est de vous retrouver bloqué pendant un grand laps de temps pour un rendement locatif minimisé (moins de 3 %).

La liquidité

Un autre risque en matière d’investissement en part de SCPI est une mauvaise interprétation des liquidités.
Dans les faits, quand vous achetez des parts en SCPI, votre souscription intègre des frais fixes (entre 8 et 10 %). Il convient donc de disposer d’un certain temps pour que ces frais redeviennent rentables, car ils seraient perdus si vous deviez revendre vos parts à terme.

Il est essentiel aussi de choisir judicieusement la structure de votre SCPI. Il en existe deux types :

  • La SCPI à capital fixe : il existe une limite dans le montant du capital. Cela limite par conséquent le nombre d’associés. Ici, à chaque échange, le prix est établi en commun accord entre le vendeur et l’acheteur des parts.
  • La SCPI à capital variable : le capital évolue dans le temps, les parts s’échangent régulièrement entre les vendeurs et acheteurs de parts. Ici, le prix est fixé en fonction de critères vérifiables et objectifs.

Bon à savoir

Finalement, le vrai risque est celui-ci : vous devez trouver un acheter si besoin et ne pas être sous pression au niveau des prix.

Les risques liés au financement

D’autres risques existent en matière d’investissement SCPI, ces risques concernent le financement.

Si le financement s’effectue par la SCPI, celle-ci peut avoir recours à l’endettement avec un montant qui ne peut dépasser 40 % de la valeur d’expertise des différents actifs immobiliers.
Dans ce cas-là, le risque de perte en capital est accru.

Si le financement est réalisé par crédit, il faut penser au remboursement :

  • Des intérêts sur le remboursement du capital
  • Des intérêts sur la déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers

En somme, si le revenu des parts acquises à crédit n’est pas suffisant pour réaliser le remboursement du crédit, vous devrez payer la différence.

Les risques liés à la fiscalité

La fiscalité en matière d’investissement en parts SCPI représente un piège commun pour beaucoup d’investisseurs.
Même si les avantages sont nombreux et conséquents dans certains cas, il convient de ne pas improviser en la matière.
Beaucoup d’investisseurs n’évaluent pas bien, voire pas du tout, l’impact fiscal d’une SCPI.

Concrètement, l’épargnant investit une partie non négligeable de son épargne, car il est attiré par le bon rapport entre rendement et risque.
Mais il faut savoir que les revenus issus des SCPI font partie des revenus fonciers, et qu’ils sont, par conséquent, fiscalisés au même titre.
Dans les faits, en termes de fiscalité, ces revenus SCPI s’intègrent à votre tranche d’imposition sur le revenu et s’avèrent soumis aux prélèvements sociaux.

Les risques liés aux marchés immobiliers

Acheter de parts en SCPI, c’est décidé d’investir dans l’immobilier.
Ainsi, votre patrimoine est tributaire des conséquences d’un éventuel retournement des marchés immobiliers.

Concrètement, si le prix des immeubles en SCPI déroche, chacune de vos parts vaudra moins.
Il est alors recommandé d’investir dans des SCPI qui diversifient le parc immobilier, autant en termes de typologie d’actifs (commerces, bureaux, entrepôts) qu’en termes de zones géographiques (Paris, régions, à l’international).

Les risques locatifs

Évidemment, investir en parts SCPI implique un risque locatif.
Le risque concerne non seulement dans le choix du locataire, mais aussi dans son aptitude à régler le loyer chaque mois.
Enfin, il faut prendre en compte l’usure normale du bien pendant que le locataire y séjourne.

Il est important de s’assurer de la diversification de l’actif immobilier pour multiplier le grand nombre de locataires. Il en va du taux d’occupation de la SCPI à protéger, surtout en cas de contraction d’activité ou d’une baisse de trésorerie.

Raisonnablement, on estime que ce taux doit osciller entre 85 et 100 %.

Les effets liés aux normes

Les normes en matière construction, mais aussi en labels énergétiques évoluent constamment. Ceci a indéniablement des répercussions sur les actifs en SCPI.
Il convient évidemment de privilégier les bâtiments récents en matière d’investissement.
Certaines SCPI orientent même leur stratégie d’investissement vers des biens qui s’inscrivent dans des normes dites vertes (caractéristiques durables et respectueuses de l’environnement).

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Foire aux questions

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