Comment comparer les SCPI?

Choisir sa SCPI est une étape essentielle dans un processus d’investissement et d’épargne. Concrètement, chaque SCPI a ses propres spécificités, surtout si vous hésitez entre une SCPI fiscale et une SCPI de rendement.
Avant de vous lancer dans l’investissement dans une SCPI, déterminez quel doit être votre objectif patrimonial et choisissez en conséquence la SCPI qui vous correspond le plus.

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Tableau comparatif de principales SCPI de Rendement

Éléments pour comparer les SCPI de rendement

Pour comparer efficacement et de manière objective les différentes SCPI de rendement, il est essentiel de vous informer en premier lieu sur la société de gestion de la SCPI sélectionnée.
En effet, la qualité et le rendement d’une SCPI dépend principalement de la qualité de la société qui va gérer les biens, choisir les locataires et mettre les actifs immobiliers en location.
Dans votre recherche, pensez à prendre en compte :

Son historique ;
Le montant de ses actifs qui sont gérés ;
Sa stratégie d’investissement.

Ensuite, il vous faudra faire attention à d’autres critères.

Le rendement

Le rendement est un critère essentiel.
Il se constitue de 2 éléments, à savoir les dividendes et la valeur des parts.

En ce qui concerne les dividendes d’une SCPI, on calcule généralement le TDVM ou Taux de distribution sur la valeur du marché.
Cela représente la somme de tous les dividendes perçus sur l’année, laquelle est ensuite divisée par le prix moyen des parts sur cette même année.

Pour la valeur des parts, celle-ci évolue selon la valeur du patrimoine immobilier. Il est donc tout à fait possible de réaliser une plus-value au moment de la revente.
Même si c’est la société de gestion qui décide de fixer ce prix, il est important que l’écart entre le prix de la valeur et la valeur estimée du bien immobilier n’excède pas 10 %.

La diversification

En termes d’investissement dans une SCPI, la diversification est un point crucial, car cela participe à diminuer le risque global.
Même si une SCPI est par nature diversifiée parce qu’elle investit dans un grand nombre de biens immobiliers, toutes les SCPI ne possèdent pas le même patrimoine.

C’est pourquoi il est recommandé de choisir une SCPI de rendement qui va investir :

Dans plusieurs zones géographiques : à Paris intra-muros, dans les grandes métropoles françaises ou encore à l’international ;
Dans différentes structures immobilières : bureaux, commerces, entrepôts, EHPAD, résidences principales, etc.

La liquidité des parts

Qui dit liquidité des parts dit des parts aisément revendables.
Cependant, la liquidité d’une part n’est jamais assurée totalement, car cela dépend de l’état du marché.
Une part de SCPI peut ainsi se revendre en à peine quelques jours ou alors prendre plusieurs mois.

Il existe 2 types de SCPI qui proposent la revente des parts :

Les SCPI à capital fixe : c’est l’investisseur qui détermine le prix auquel vous désirez vendre. Vous attendez alors qu’un acquéreur se présente.
Les SCPI à capital variable (SCPI mieux réputées) : c’est la société de gestion qui gère le rachat des parts à un tarif fixé. Ce rachat s’effectue avec la collecte de nouvelles souscriptions, mais aussi grâce à la collecte de liquidités excédentaires ou lors de la vente d’un immeuble.

Les principaux ratios

Plusieurs ratios sont à prendre en considération dans le choix de votre SCPI :

Types de ratios	Explication
Le Taux d’occupation financier (TOF)	Représente le rapport entre les loyers récupérés par la SCPI et les loyers qu’elle aurait dû recueillir si 100 % du patrimoine était loué. Dois être supérieur à 90 %
Le report à nouveau (RAN)	Une réserve constituée de revenus ou de plus-values non distribués aux investisseurs et qui sert à lisser les rendements. Objectif : réduire la notion d’imprévisibilité des locations. Doit être idéalement supérieur à 5 % du dividende.
La provision pour grands travaux (PGR)	La PGR est cette réserve qui sert à faire face aux travaux du parc immobilier en limitant l’impact sur le rendement. Doit être supérieur à 5 % du patrimoine (15 % si celui-ci est ancien).

Les frais

Enfin, et c’est sûrement l’un des points les plus essentiels, le choix de la SCPI doit se faire en surveillant les frais.
On décompte :

Les frais de gestion : ils rémunèrent l’activité de la société de gestion.
Les frais de souscription : ressemblent à des frais de notaire.

Tableau des principales SCPI de rendement

Voici un tableau des principales SCPI avec leur rendement et les frais associés :

Désignation SCPI	Rendement	Frais de souscription	Frais de gestion
Primovie	4.51 %	9.15 %	0.23 %
Corum Origin	6.25 %	10 %	0.57 %
Primopierre	5.92 %	10.77 %	0.48 %
Épargne Pierre	5.85 %	12 %	0.29 %
Accès Valeur Pierre	4.02 %	4.8 %	0.57 %
Edissimmo	4 %	8,4 %	0,36 %
Épargne foncière	4,4 %	9 %	0,44 %
Ficommerce	4.57 %	10 %	0,57 %
France Investipierre	4,06 %	4,8 %	0.63 %
Laffitte Pierre	4,03 %	10,17 %	0,50 %
Europimmo Market	4,03 %	12 %	NC
Multimmobilier 2	4,21 %	9,6 %	0,43 %
Patrimmo Commerce	4,61 %	9,15 %	0,47 %
Rivoli Avenir Patrimoine	3.65 %	8,39 %	0,34 %
Selectinvest	4,10 %	7,5 %	0.52 %
Notapierre	4 %	9,6 %	0,48 %
Elysées Pierre	3.64 %	6 %	0,49 %
Pierre Plus	4,10 %	9,25 %	0,50 %
Genepierre	NC	8,4 %	0,44 %
Efimmo	4,97 %	10 %	0,63 %
PFO	4,92 %	11,4 %	0,62 %
Allianz Pierre	4,2 %	12 %	0,48 %
Pierval Santé	5,05 %	10,51 %	7,84 %
Vendome Regions	6,10 %	12 %	0,35 %
Placement Pierre	4,92 %	10,80 %	0,62 %
Lf Opportunité Immo	5,04 %	10,80 %	0,58 %

Quels sont les différents types de SCPI ?

Voici un tableau synthétique des principaux types de SCPI :

Types de SCPI	En détail
SCPI de rendement	Représente la majorité des SCPI sur le marché (près de 90 %). Se déclinent en plusieurs catégories : . SCPI diversifiées : bureaux, commerces, entrepôts ; . SCPI de commerces : murs des magasins ; . SCPI de bureaux : immobilier dans les quartiers d’affaires ; . SCPI régionales : différents biens dans une zone géographique spécifique ; . SCPI spécialisées : se concentrent sur un secteur d’activité (tourisme, santé, senior).
SCPI de plus-value	SCPI relativement rare qui permet de bénéficier d’une forte progression du capital immobilier sur un temps donné (entre date de souscription et date de revente). Chaque bien est sélectionné selon son potentiel de revalorisation.
SCPI fiscales	SCPI qui accordent la possibilité de profiter des mêmes avantages fiscaux que ceux qui sont accordés dans le cadre d’un investissement en direct. Se concentrent généralement sur de l’immobilier résidentiel. Se déclinent en plusieurs catégories : . SCPI déficit foncier : pour des biens à rénover ; . SCPI Malraux : pour des biens classés ou d’exception à rénover ; . SCPI Pinel : utilisent le mécanisme d’incitation fiscale proposé si investissement en direct (biens résidentiels loués avec plafonnement des loyers)

Faut-il détenir une SCPI en direct ou à travers une assurance-vie ?

Voici un tableau récapitulatif résumant les principales différences entre la souscription de parts de SCPI en direct et par le biais d’une assurance-vie :

	Investissement en direct	Investissement via assurance-vie
Pour le propriétaire	Les parts appartiennent au souscripteur en nue-propriété, en pleine propriété ou en usufruit.	L’assureur est le propriétaire des parts. Le souscripteur détient une créance contre la société d’assurance.
Fiscalité	Dépend de la fiscalité des revenus fonciers : pas de flat tax.	Fiscalité de l’assurance-vie
Liquidités	Réglementées par l’AMF (autorité des marchés financiers). Dépendent de la structure de la société de gestion (prix fixés librement, rachat réalisé directement par SCPI).	Assurées par la compagnie d’assurance qui gère la revente des parts.
Choix des SCPI	Grande palette de possibilités de SCPI de rendement et SCPI fiscales.	Choix restreint.
Souscription avec emprunt	Oui	Non
Frais (souscription et gestion)	. Frais de souscription : jusqu’à 12 % en moyenne. . Frais de gestion : jusqu’à 10 % (produits locatifs) et 5 % (produits financiers)	. Frais de souscription : jusqu’à 12 %. . Frais de gestion : entre 0,9 et 1,2 %
Transmission si décès	Les parts de SCPI sont dans l’actif de succession et transmises aux héritiers.	Les parts ne sont pas transmises, seul le capital du contrat est transmis.

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