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Investir dans SCPI

Devançant le livret A, l’investissement en parts de SCPI devient aujourd’hui une source de revenus complémentaires très intéressante et facile à mettre en place. Grâce à ce procédé, devenir propriétaire est à la portée de tous.
Mais comment cela fonctionne-t-il ? Quels sont les différents types de SCPI ? Comment acheter des parts de SCPI ?

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Comment fonctionne une SCPI ? Et pourquoi investir ?

Définition et fonctionnement d’une SCPI

Une SCPI — Société civile de placement immobilier — est un placement d’épargne qui s’avère très sécurisé et qui offre de nombreux avantages.
Concrètement, quand vous décidez d’investir dans une SCPI, quelle que soit sa nature, vous acquérez de l’immobilier sous la forme de parts. Ce n’est pas de l’immobilier direct.
Vous ne gérez alors pas votre investissement, mais une société de gestion s’en occupe.

Bon à savoir

Aujourd’hui, c’est un investissement très efficace avec un faible risque tout en garantissant un rendement attractif.

Avantages d’un investissement en SCPI

Plusieurs atouts sont à mettre au crédit d’un investissement SCPI :

  • Une épargne pour tout le monde : avec la SCPI, tout le monde a désormais accès à la propriété immobilière. En effet, selon le type de la SCPI, vous pouvez investir dans de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces), de l’immobilier d’habitation principalement mais pas uniquement
  • Une épargne diversifiée : la SCPI a des caractéristiques qui lui sont uniques puisque vous pouvez investir dans différents types de SCPI avec des rendements relativement élevés.
  • La possibilité de souscription à crédit : la SCPI est l’un des rares produits d’épargne que vous pouvez souscrire avec un emprunt. Avec ce montage, vous remboursez le crédit avec les revenus de la SCPI, ce qui permet de constituer, in fine, un patrimoine de façon optimisée.
  • Un patrimoine immobilier multiple : l’acquisition des parts en SCPI correspond à un engagement de votre part sur plusieurs dizaines d’actifs immobiliers qui sont répartis à Paris et sur les grandes métropoles françaises, voire européennes selon la SCPI.
  • L’assurance d’un revenu locatif : avec la SCPI, le revenu est issu d’un grand nombre de locataires, ce qui permet d’éviter les aléas d’un investissement locatif en direct où l’on dépend souvent d’un seul et unique locataire. Cette mutualisation assure une régularité des revenus.
  • Une épargne disponible : la SCPI est un produit d’épargne à moyen et à long terme. Il existe un marché secondaire où l’on peut revendre une partie ou tout son portefeuille pendant l’année.

Les différents types de SCPI

Voici un tableau récapitulatif des différentes formes de SCPI accessibles aux particuliers :

Forme de SCPI Risques Frais de souscription Frais de gestion Rentabilité Supports
SCPI de rendement Risque modéré Entre 8 et 10 % Entre 0,6 et 1 %/an 5,2 % en moyenne net de frais. Bureaux, commerces, hôtels, entrepôts logistiques
SCPI fiscales Risque modéré Entre 8 et 10 % Entre 0,6 et 1 %/ an Entre 2,7 et 3 % en moyenne Immobilier résidentiel locatif neuf ou rénové en métropole ou dans les Dom Tom

À noter :

Il existe plusieurs types de SCPI de rendement :

  • SCPI diversifiées : tous les investissements sont répartis pour offrir une régularité des performances.
  • SCPI de commerces : tous les investissements s’effectuent dans les murs de magasins en choisissant les meilleurs emplacements.
  • SCPI de bureaux : les investissements se concentrent sur l’immobilier d’entreprise dans les quartiers d’affaires.
  • SCPI régionales : les investissements sont axés sur différents biens dans une zone géographique précise en fonction de son dynamisme.
  • SCPI spécialisées : les investissements concernent un secteur en particulier (logements pour seniors, santé, EHPAD, etc.)

Il existe aussi divers types de SCPI fiscales :

  • SCPI de déficit foncier : concerne les biens à rénover ;
  • SCPI Malraux : concerne les biens classés ;
  • SCPI Pinel : adopte le mécanisme d’incitation fiscale en cas d’investissement direct avec une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % sur une durée de 12 ans.
  • SCPI plus-value : forme relativement rare avec objectif de bénéficier d’un capital accru entre la date de souscription et la date de revente des parts.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Selon le type de capital de la SCPI (fixe ou variable), le marché des parts de SCPI ainsi que les liquidités s’organisent de façon différente.
Ainsi, en fonction de la SCPI et de votre situation, vous pouvez acheter des parts de SCPI de divers moyens.

Modalité pour acheter des parts de SCPI Description Avantages Inconvénients
Au comptant Possibilité d’acquérir des parts de SCPI en direct auprès d’une société de gestion, d’une banque ou d’un assureur ou encore un conseiller en gestion de patrimoine. – Un investissement calibré selon vos moyens.
– Des revenus immédiats.
– Imposition à 100 % des revenus versés par la SCPI.
– Investissement limité à l’apport personnel
À crédit Possibilité d’acheter des parts en finançant une partie ou l’intégralité grâce à un prêt bancaire. – Effet de levier du crédit.
– Investissement plus important que la mise initiale.
– Optimisation de la fiscalité.
– Coût du crédit bancaire.
– Difficultés éventuelles à obtenir le prêt.
– Certaines SCPI ne sont pas accessibles par ce biais.
Via l’assurance-vie Investir en parts SCPI dans l’assurance-vie. – Plus de liquidités.
– Fiscalité attractive, car celle de l’assurance-vie.
– Choix limité dans les SCPI.
– Choix limité d’assurance-vie.
– Rendement moindre (frais de gestion du contrat).
En démembrement temporaire de propriété On scinde l’usufruit de la nue-propriété des parts de SCPI sur une période impartie (entre 10 et 15 ans) : usufruit temporaire ou nue-propriété temporaire. – Permet au souscripteur de ne pas avoir d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux.
– Outil concret pour préparer sa retraite.
– Montage fructueux selon le prix de la nue-propriété.
– Placement non liquide.
– Aucun revenu entre achat et fin de remembrement.

Combien investir dans une SCPI ?

L’apport minimal pour un investissement en SCPI est de 200 €.
On comprend dès lors pourquoi la SCPI est un produit d’épargne et un investissement accessible à tous.
Toutefois, vous pouvez apporter une somme plus conséquente de plusieurs centaines voire des milliers d’euros.

Bon à savoir

Il est possible de s’engager de manière périodique, soit en engageant 200 €/mois ou alors 20 000 ou 200 000 € en une seule fois.

Quelles sont les meilleures SCPI ?

Désignations SCPI Taux de rendement/an
Corum XL 7.91 %
Corum Origin 7.28 %
Épargne Pierre 5.97 %
Interpierre 5.26 %
PFO 4.86 %
Pierval Santé 5.05 %
Primovie 4.50 %

Investir en direct ou à travers une assurance-vie ?

Concernant le choix de la SCPI, l’avantage est à l’investissement en direct.
En effet, il existe plus de SCPI disponibles sur le marché direct que par le biais d’une assurance-vie. Et les SCPI disponibles avec l’assurance-vie sont rarement accessibles en permanence.

Concernant les performances, l’investissement en direct prime une nouvelle fois.
Beaucoup de SCPI habituées aux forts rendements se disent ne pas être disponibles à la souscription par assurance-vie afin de préserver la liquidité des parts et d’éviter un cumul des frais.

Pour ce qui est de la fiscalité, ce sont les souscriptions via une assurance-vie qui s’avèrent plus pertinentes. Pourquoi ? Parce que le mode d’imposition pour la SCPI en direct est celui qui s’applique aux revenus fonciers tandis que la fiscalité de l’assurance-vie est plus avantageuse.

Pour le mode d’acquisition, la SCPI en direct est gagnante avec une palette de modes d’investissement plus large (à crédit, démembrement temporaire, investissement comptant).
Avec l’assurance-vie, l’argent provient nécessairement de votre épargne qui est déposée sur votre contrat d’assurance.

Enfin, pour les frais, l’assurance-vie ajoute une couche de frais supplémentaires (frais annuels de gestion). Mais passer par l’assurance-vie permet aussi de bénéficier d’une ristourne de 10 % en moyenne sur les frais de souscription des SCPI.

En résumé

Investir dans une SCPI en direct s’avère plus judicieux si l’objectif est d’obtenir un revenu complémentaire dans un délai relativement bref.
Le choix de l’assurance-vie convient davantage à un placement à long terme en vue d’une préparation de la retraite.

Les risques d’un investissement en SCPI

Plusieurs risques sont inhérents à un investissement en SCPI.
En effet, ce produit d’épargne ne bénéficie pas d’une réelle garantie sur la valeur du capital, ainsi que sur le niveau de revenu distribué.

Dès lors, on peut résumer les risques à la liste suivante :

  • Risque de liquidité : la liquidité est réduite, car la SCPI n’est pas un produit coté et les conditions de cession des parts varient selon l’évolution du marché immobilier.
  • Risque de perte du capital : qu’elle soit partielle ou totale, la perte du capital est un risque à prendre en compte, car la valorisation des parts dépend là aussi du marché immobilier.
  • Risque locatif : les risques concernant le choix du locataire ainsi que sur sa capacité à payer son loyer peuvent peser. De plus, les dividendes versés dépendent du taux d’occupation des actifs immobiliers.

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