TDVM d’une SCPI

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Qu’est-ce que le TDVM ?

À propos du TDVM

Alors que le jargon d’une SCPI peut sembler complexe aux yeux de certains, il existe certains termes qui sont toutefois essentiels pour bien comprendre son fonctionnement. C’est notamment le cas avec le TDVM ou taux de distribution sur valeur de marché qui est au cœur des préoccupations des investisseurs.

Remplaçant la notion de rendement depuis le 1er juillet 2012 sur l’initiative de l’ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), le TDVM est un nouvel indicateur de rentabilité, remplaçant le terme de rendement.

Sur le papier, chaque SCPI peut être comparée grâce à son TDVM, qu’elle soit une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement.
Cependant, il faut savoir qu’une SCPI peut très bien être active et bénéficier d’un fort positionnement même avec un TDVM relativement faible.
En effet, quand la baisse des revenus se prolonge et provoque une chute des prix des parts sur le marché secondaire, le TDVM peut toujours apparaître en hausse.

C’est pourquoi le TDVM, même s’il est un indicateur essentiel dans la prise de décision d’investissement dans une SCPI, n’est pas l’unique critère à prendre en compte.

Bon à savoir

Les meilleures SCPI du marché primaire peuvent proposer un TDVM avoisinant les 6 % lors que les « moins bons élèves » proposent un taux de distribution autour de 4 %.

Il convient surtout de surveiller la constance et la stabilité du TDVM, car un investissement dans les parts de SCPI doit s’effectuer sur un support peu risqué et surtout non volatil.

TDVM et TRI

Il arrive souvent que le taux de distribution soit confondu avec un autre indicateur, le TRI (taux de rentabilité interne).
Le TRI mesure, quant à lui, la performance de l’investissement SCPI sur une durée précise (5 ou 10 ans par exemple), surtout quand l’opération est réalisée à crédit.

On différencie deux types de TRI : le TRI de la SCPI sur une durée fixe et le TRI de l’opération de l’investissement qui implique un crédit et des hypothèses par rapport au rendement et à la revalorisation de la SCPI.

On utilise le TRI pour juger de l’intérêt de mener et de réaliser une opération d’investissement en SCPI, on comprend dès lors qu’il est perçu comme un indicateur de performance au même titre que le TDVM.

Comment calculer le TDVM d’une SCPI ?

Le TDVM est un ratio qui est calculé en divisant le dividende annuel par le prix de l’acquisition moyen au 1er janvier de la même année.
Le tarif d’une part acquéreur moyen correspond à la moyenne des prix d’achat (frais et droits inclus) rencontrés sur les différents marchés (primaire et secondaire).

Le montant du dividende inclut des distributions exceptionnelles comme versées au titre de plus-value notamment.

Voici la formule exacte pour déterminer le TDVM d’une SCPI :

TDVM = dividende brut/prix moyen d’acquisition de la part de SCPI.

Classement des meilleures SCPI en fonction de leur TDVM

Voici les principales et les meilleures SCPI actuelles en fonction de leur taux de distribution.

Désignation Société de gestion TDVM (en 2019)
Primovie Primonial 4.51 %
PFO2 Perial 4.61 %
Corum Corum AM 6.25 %
Épargne Pierre Groupe Voisin 5.85 %
Primopierre Primonial 5.92 %

Les autres indicateurs à prendre en compte dans le choix d’une SCPI

L’investissement dans une SCPI doit se faire sur une base solide et stable. C’est pourquoi l’indicateur de rendement et de performance qu’est le TDVM ne suffit pas.
Il faut ainsi prendre en considération d’autres éléments.

Le TRI (taux de rentabilité interne)

C’est aujourd’hui sûrement l’indicateur le plus représentatif de la performance d’une SCPI dans la durée.
Son calcul s’avère indispensable pour mesurer l’impact d’un investissement locatif par le biais d’un crédit.
Le TRI sert surtout à analyser la viabilité d’un tel projet.

Le TOF (taux d’occupation financier)

La lecture de cet indicateur permet de savoir si les baux de location, ainsi que la collecte des loyers sont bien gérés par la société de gestion qui s’occupe des biens de la SCPI.

Il se détermine de la façon suivante :
Montant total des loyers (+ indemnités d’occupation + indemnités compensatrices de loyers)/montant total des loyers facturables.

Plus le taux d’occupation financier est faible, plus la vacance locative est importante.
C’est pourquoi il est recommandé de se tourner vers des SCPI présentant un TIF élevé, c’est-à-dire supérieur à 90 %.

Le DVP (taux de distribution sur valeur du patrimoine)

Le taux de DVP reflète la performance de la société de gestion.
Il permet de filtrer les résultats passés de la SCPI et les diverses variations de valeurs des parts.

Il est calculé comme suit :
Résultat distribuable de la société (année n)/valeur du patrimoine en fin d’année (n-1).

Le RAN (report à nouveau)

Cet indicateur correspond à la part des revenus ou de plus-values qui n’ont pas été distribués aux associées d’une SCPI.
Cette réserve permet ainsi d’amortir les aléas et les imprévus liés à la location (vacance locative, baisse des loyers, impayés, etc.).
Le RAN est un moyen de lisser le rendement et de maintenir le dividende de la SCPI à un niveau acceptable pour la société de gestion.

La capitalisation

Autre indicateur essentiel dans le choix de la SCPI, la capitalisation est aujourd’hui très intéressante.
Il est recommandé de choisir une SCPI avec une forte capitalisation, ce qui indique qu’elle peut gérer les impayés et les vacances locatives.

Une SCPI avec une capitalisation supérieure à 300 millions d’euros favorise cette mutualisation.
Concrètement, le niveau de capitalisation informe sur la taille de la SCPI.
Plus la capitalisation est élevée, plus le patrimoine immobilier est étendu.

Le PGR (provision pour grosses réparations)

Enfin, voici un dernier indicateur à considérer dans le choix de votre SCPI.
Le PGR représente le montant des provisions mises de côté afin de financer des éventuelles réparations sur les biens immobiliers détenus par la SCPI.
Plus cette provision est élevée, plus la SCPI peut assurer la pérennité et la qualité de ses actifs immobiliers.

Offres en cours

Le rendement observé moyen dans les SCPI diversifiées est un TDVM de 6,02 % (2019).

C’est la variation du prix moyen de la souscription d’une part de SCPI.

Elle est fixée par la valeur vénale d’un patrimoine immobilier et par la valeur nette des actifs non immobiliers.