SCPI Etrangères

Alors que les SCPI en France connaissent un boom formidable depuis quelques années, cette nouvelle épargne ne concerne pas uniquement les logements, les bureaux ou encore les commerces en France, mais également les actifs immobiliers à l’étranger.
Avec certaines SCPI, il vous est possible désormais d’investir en immobilier hors de France, voire hors de l’Europe afin de diversifier votre portefeuille et optimiser la fiscalité de vos loyers.

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Qu’est-ce qu’une SCPI étrangère ?

Choisir une SCPI internationale

Très appréciées par les investisseurs en immobiliers, les SCPI étrangères permettent de générer des revenus par le biais d’une gestion déléguée et diversifiée.
Alors que beaucoup se concentrent sur le marché immobilier français, d’autres décident de tourner leur regard au-delà de nos frontières et d’investir dans de l’immobilier d’entreprise hors de France.
Un moyen de diversifier votre patrimoine avec des commerces, des bureaux, des hôtels ou encore des écoles en Europe occidentale majoritairement et dans le monde entier.

Avec une SCPI internationale, vous avez l’opportunité de mutualiser les risques et les avantages de manière très simple entre plusieurs pays, de développer vos actifs immobiliers par rapport à l’immobilier français.

Dans quel pays investir et en fonction de quels profils ?

En Europe du Nord

Le secteur de l’Europe du Nord est un marché phare pour les SCPI étrangères.
En effet, que l’on parle de l’Allemagne, de la Belgique, de l’Irlande et même du Royaume-Uni, ces pays demeurent des destinations phares qui séduisent et attirent toujours.
En raison d’une dette publique très faible et d’un taux de chômage national relativement peu conséquent (3,1 %), les Pays-Bas et l’Allemagne figurent dans le top 3 des pays les plus demandés pour investir.
L’Allemagne — 4e puissance économique au monde avec un PIB élevé — est même largement la plus en tête avec une progression forte des loyers de + 15 % sur un an.

Le Benelux attire aussi les investisseurs en SCPI

Bruxelles affiche, en effet, des loyers et des taux de vacance qui sont comparables à ceux de l’Allemagne, avec un taux de rendement de 4 voire 5 % pour les SCPI de bureaux (alors que le taux plafonne à 2,5 % en France).

Bon à savoir

La SCPI Immorente est positionnée sur les marchés du Benelux et de l’Allemagne avec des baux de location de 15 à 20 ans fermes, ce qui sécurise nettement les rendements.

Le Royaume-Uni

Avec le Brexit, beaucoup de sociétés de gestion ont pensé qu’il n’y avait pas de raison d’investir dans cette région de l’Europe.
Pourtant, à l’image de la société de gestion Corum XL, le Royaume-Uni demeure une opportunité d’investissement.

Même si les gros investisseurs désertent le marché — certains revendant à perte leurs actifs — des sociétés comme Corum en profitent pour acquérir des biens à des prix plus que raisonnables en ayant la certitude d’une future plus-value dans les mois et années à venir.

La nouvelle donne avec l’Europe du Sud

Les grandes métropoles de l’Europe du Sud comme Madrid, Lisbonne, Milan ou encore Barcelone connaissent un vif intérêt de la part des investisseurs.

Une SCPI comme Elialys, très orientée vers les pays d’Europe du Sud, confirme cette tendance puisque le taux de chômage dans ces pays continue de baisser et le dynamisme économique est en hausse (entre +0,50 et +1,3 %).
La SCPI Ciloger s’intéresse aussi aux actifs de commerces et de bureaux dans ces régions méridionales de l’Europe où l’on observe une hausse du pouvoir d’achat.

Le choix d’une fiscalité internationale avantageuse

Comment déclarer ses revenus de SCPI étrangères ?

Grâce à des actifs immobiliers détenus hors de France, vous allez pouvoir bénéficier d’une fiscalité bien plus avantageuse sur vos loyers de SCPI que si vous les déteniez en France.
En effet, seul votre patrimoine immobilier français est imposé à 100 % sur vos revenus fonciers avec les prélèvements sociaux.

Concrètement, comment cela se passe-t-il ?
Pour un patrimoine immobilier situé en France, tous vos revenus versés par une SCPI sont assimilés à des revenus fonciers.
La fiscalité dans ce cas est alors la suivante : TMI (tranche marginale de votre impôt sur le revenu) + 17,2 % (taux des prélèvements sociaux).

Pour un patrimoine locatif immobilier localisé hors de France, l’imposition est payée à la source par la SCPI étrangère. La SCPI vous distribue alors un loyer net de frais et surtout net d’impôt international.

À propos des conventions fiscales

Investir dans une SCPI étrangère, c’est avant tout surveiller quelle est la fiscalité la plus intéressante pour vous.
À ce titre, la France a signé différentes conventions fiscales bilatérales avec d’autres pays afin d’éviter les doubles impositions.
Dans les faits, les revenus fonciers et vos revenus financiers perçus à l’international sont imposés uniquement dans le ou les pays où se situe votre patrimoine immobilier. Ils sont, en revanche, neutralisés au niveau de l’impôt français.

Ces conventions s’articulent autour de deux méthodes : la méthode du taux effectif et la méthode du crédit d’impôt généralisé.

Désignation Pays concernés Description Détail
Méthode du taux effectif Pays-Bas, Belgique, Portugal, Finlande et Irlande Les revenus ne sont pas imposés en France, sauf pour le calcul du taux effectif d’imposition. Déclaration de ce revenu exonéré net d’impôt payé à l’étranger.
Méthode du crédit d’impôt généralisé Italie, Allemagne et Espagne Les revenus bruts issus de l’international sont imposés en France. En retour, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt qui est identique au montant de l’impôt français.
À noter

Avec un investissement en SCPI internationale, les intérêts déductibles le sont au prorata de leur catégorie de revenu.

Peut-on détenir des parts de SCPI étrangère dans son contrat d’assurance-vie ?

Il est possible de détenir des parts de SCPI internationale dans votre contrat d’assurance-vie.

Dans les faits, c’est la société de gestion qui investit dans de l’immobilier (souvent tertiaire) en Europe ou dans le monde.

La plupart des SCPI le font en France et certaines proposent ce genre d’actifs immobiliers en Europe comme cela est le cas de Novapierre Allemagne chez Paref Gestion. Dès lors, le capital est variable ou fixe.

Acquérir des parts de SCPI internationale via votre assurance-vie est possible. Il faut savoir, toutefois, qu’en tant que titulaire du contrat, vous n’aurez pas accès à toutes les SCPI disponibles sur le marché par ce biais-ci.

Vous devrez choisir entre celles que votre assureur vous propose ou celles de la banque qui édite votre contrat.

Pour trouver la SCPI qui propose un investissement avec l’assurance-vie, il convient de vous renseigner sur les modalités de souscription et de vérifier certains points :

  • Le montant d’investissement minimal ;
  • Le prix des parts ;
  • Les rentabilités passées ;
  • Les frais facturés ;
  • Les autres supports accessibles.

Peut-on détenir des parts de SCPI étrangère dans une SCI ?

SCPI européenne

Aujourd’hui, les SCPI européennes connaissent un véritable engouement chez les investisseurs français.

L’année dernière, près d’un tiers des investissements ont été réalisés en Europe dans des pays à forte valeur ajourée à l’image de l’Allemagne ou les Pays-Bas.

On dénombre 8 SCPI européennes :

  • Eurofoncière 2 (La Française REM) ;
  • Actipierre Europe (Ciloger) ;
  • Opus Real (BNP Paribas);
  • Corum XL ;
  • Primo family;
  • Novapierre Allemagne 2 (Paref Gestion) ;
  • Eurovalys (Advenis REIM) ;
  • Novapierre Italie (Paref Gestion et SCPI Eurion)

SCPI Hors Zone Euro

Au-delà de l’Europe, le monde entier propose aussi des actifs immobiliers dans certains logements, mais surtout dans des bureaux, des commerces, des écoles, etc.

Que ce soit en Amérique ou en Asie — comme avec le formidable potentiel que représente la Chine ou l’Inde par exemple — le potentiel des investissements est incroyable afin d’aborder de nouveaux marchés.

Il suffit de regarder le marché immobilier professionnel et notamment le taux de vacance des immeubles pour que l’on comprenne qu’il existe un fort pouvoir d’attraction à l’étranger.

De plus, grâce à la mutualisation des risques, vous avez tout à gagner à investir à l’étranger pour diversifier votre patrimoine et bénéficier d’une fiscalité inhérente à chaque pays.

Rendements de SCPI étrangères : quelles sont les meilleures ?

Voici un tableau des principales SCPI internationales :

Désignation Type Rentabilité en 2019 Prix minimal souscription
Actipierre Europe Commerces 4 % 2100 € (10 parts)
Corum Origin Diversifié 6.25 % 1090 € (1 part)
Corum XL Diversifié 6.26 % 189 € (1 part)
Elialys Bureaux 1000 € (1 part)
Eurion Diversifié 200 € (1 part)
Eurofoncière 2 Bureaux 4.43 % 257 € (1 part)
Eurovalys Bureaux 4.53 % 1015 € (1 part)
LF Europimmo Bureaux 4.05 % 5150 € (5 parts)
Novapierre Allemagne Commerces 4.45 % 7800 € (30 parts)
Novapierre Allemagne 2 Commerces 2500 € (10 parts)
Novapierre Italie Résidentiel 2500 € (10 parts)
Opus Real Diversifié 2.88 % 9800 € (5 parts)
PrimoFamily Diversifié 4.03 % 1940 € (10 parts)

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Il faut avant tout vouloir diversifier son patrimoine immobilier en décidant d’élargir le périmètre de location des actifs.
Vous devez aussi rechercher un placement qui présente un ratio rendement/risque attractif et des avantages fiscaux.

Certaines SCPI décident de se diversifier sur le plan géographique tandis que d’autres s’intéressent à une seule typologie d’actifs sur un seul territoire.
On peut toutefois compter sur l’efficacité de la SCPI Eurovalys, la SCPI Novapierre Allemagne 2 ou encore la SCPI Corum XL.

Cela veut concrètement dire que toute l’administration des biens immobiliers est déléguée à une société de gestion. Celle-ci se charge d’informer les associés, d’administrer le fonds, de convoquer et de tenir les réunions et assemblées, mais aussi de distribuer les dividendes et d’assurer l’entretien des immeubles.