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SCPI Ehpad

Décider d’investir dans une SCPI EHPAD suggère un investissement à long terme. C’est aussi un choix très pertinent dans le sens où l’immobilier de la santé — EHPAD bien entendu, mais aussi les murs de pharmacie, d’un laboratoire d’analyses, etc. — représente une classe d’actifs à part entière qui offre des perspectives intéressantes.

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Qu’est-ce qu’une SCPI EHPAD ?

Une SCPI EHPAD, et plus largement une SCPI médicale ou de santé, est une société civile de placement immobilier qui dispose d’un parc immobilier diversifié.
Ce genre de SCPI innove dans le paysage de la SCPI traditionnelle puisqu’elle offre au grand public la possibilité d’investir essentiellement sur des actifs immobiliers dont les locataires exercent une activité dans le domaine médical.

Porté par des tendances démographiques qui sont favorables, le secteur de la santé et notamment celui des seniors en EHPAD connaît une demande croissante en France.

Investir dans une SCPI, c’est investir sur du long terme, au minimum entre 8 et 10 ans à cause des frais (de gestion) supportés.

Voici toutefois un investissement qui présente 3 types de risques :

  • Un risque de liquidité au moment de la revente des parts de SCPI : dans le cadre d’une détention en direct, c’est-à-dire hors assurance-vie, le rachat des parts est impossible.
  • Un risque de perte en capital lié à la conjoncture économique et surtout immobilière.
  • Enfin, il faut avouer que ni le rendement ni le capital ou encore le versement des loyers ne sont garantis, au même titre que pour n’importe quelle SCPI par ailleurs.

On comprend alors qu’il est préférable d’investir dans une SCPI de type SCPI EHPAD, ou résidence senior ou encore maison de retraite qui va gérer, acheter et valoriser d’importants parcs immobiliers qui pèsent parfois des millions d’euros.

Choisir une SCPI EHPAD, c’est pouvoir devenir propriétaire d’un bien immobilier spécifique et de bénéficier d’une diversification géographique et sectorielle, mais aussi d’une forte mutualisation locative.
Concrètement, au lieu d’avoir un seul locataire — ce qui accroît le risque d’impayé — vous en avez des centaines.

Bon à savoir

Selon les derniers chiffres de l’INSEE, environ 30 % de la population française aura plus de 60 ans d’ici 2050 et le nombre des plus de 85 ans aura quasiment triplé.
C’est donc le moment parfait pour investir votre épargne dans une SCPI EHPAD, d’autant que l’offre en résidences pour les seniors représente uniquement 10 % de la demande totale actuellement.

 

Comment acheter des SCPI EHPAD ?

Selon le type de SCPI EHPAD, vous avez le choix d’acheter des parts de SCPI à capital fixe ou à capital variable.

Pour une SCPI EHPAD à capital fixe, le plafond est inscrit directement dans les statuts de la société qui va accroître progressivement son capital pour atteindre ledit plafond. Entre chaque augmentation, le capital demeure fixe.
Vous pouvez alors acheter des parts sur le marché primaire au moment de l’augmentation du capital ou vous rabattre sur le marché secondaire qui est un marché sur lequel les titres financiers déjà créés sont échangés entre investisseurs.

Pour une SCPI EHPAD à capital variable, il n’existe pas de marché secondaire. Le prix de souscription est fixé par la société de gestion.

Quoi qu’il en soit, vous devez supporter différents frais, à savoir les frais d’acquisition et les frais de gestion annuels pour que la SCPI EHPAD soit gérée au mieux et qu’elle puisse se diversifier.

L’achat des parts de SCPI EHPAD peut se faire comptant ou à crédit auprès de votre banque, d’une société de gestion de patrimoine ou encore par le biais d’une plateforme Internet.
Selon le type de SCPI EHPAD, le prix du ticket d’entrée peut varier alors de quelques centaines d’euros à plusieurs milliers.

Les meilleures SCPI EHPAD

Il n’existe pas énormément de SCPI spécialisées dans la santé en France, mais on peut néanmoins en retenir deux dans le secteur de l’EHPAD et des résidences pour senior : Primovie et Pierval santé.

SCPI Primovie SCPI Pierval
Création en 2012 Création en 2013
Gérée par Primonial REIM Gérée par Euryale Asset Management
Portefeuille d’actif : écoles, crèches, résidences étudiantes, cliniques, centres de santé, maisons de retraite et résidences pour seniors Portefeuille d’actif diversifié dans la santé : EHPAD, cliniques, commerces de santé (pharmacies et parapharmacies)
Taux de rendement : 4,50 % net Taux de rendement : 5,05 % net
Ticket d’entrée : 191 € Ticket d’entrée : 5000 €
Nombre de parts minimum : 10 Nombre de parts minimum : 1
Capitalisation : 673 M€ Capitalisation : 2690 M€

Comparatif : investir en EHPAD à travers une SCPI ou en direct ?

Voici un tableau récapitulatif des principales caractéristiques d’un investissement en EHPAD en SCPI ou en direct :

Investissement en EHPAD Investissement en direct
Placement sur le long terme Placement sur le long terme
Diversification géographique (France, international) et sectorielle Investissement dans une chambre destinée à la location d’un senior
Risques faibles, car les locataires sont issus du secteur tertiaire (distribution mensuelle stable des revenus) Risque : diversification limitée. L’investissement dépend uniquement d’un seul bien immobilier, d’un seul locataire.
Investissement relativement faible Investissement conséquent : entre 80 000 et 400 000 € (selon les régions) pour une chambre avec matériel médical inclus.
Achat possible à crédit ou en cash Achat comptant auprès d’une banque, d’une société de gestion ou par une plateforme Internet
Rendement autour de 5 %/ an Rendement compris entre 4.5 et 5 %

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Le Brexit a eu un impact positif sur les SCPI, y compris les SCPI EHPAD grâce à la relocalisation des grandes entreprises à Paris et dans les grandes métropoles françaises. La forte demande en France permet d’accroître le taux d’occupation des établissements médicaux et résidence pour seniors.

Cela représente la valeur à laquelle tous les biens immobiliers de ce type peuvent être vendus. On ajoute ensuite la valeur nette de tous ces actifs (trésorerie, etc.).

Il s’agit de 2 placements immobiliers différents. Alors que la SCPI vise l’immobilier, la FCPI cherche à financer des entreprises innovantes.