SCPI à crédit

De nos jours, environ 30 % de la collecte de parts en SCPI s’effectue par le biais d’un crédit immobilier. Mais que regroupe la SCPI à crédit ? Quels sont les avantages et les contraintes d’une telle manœuvre ? Que proposent les SCPI à crédit en termes d’offre ?

Offres en cours

Comment fonctionne l’achat de SCPI à crédit ?

Obtenir des parts de SCPI à crédit est aujourd’hui le moyen le plus sûr d’obtenir le meilleur rendement de votre épargne tout en vous constituant un patrimoine immobilier en partant d’une trésorerie modeste.

Fonctionnement et principe de l’achat de SCPI à crédit

Acheter des parts de SCPI à crédit suit la même logique qu’acquérir un appartement ou une maison.
En effet, vous devez disposer d’une épargne suffisante et constante à moyen terme et dans une situation qui requiert le crédit immobilier.
Quand tous les paramètres sont au vert quant à votre capacité à financer, alors l’opération d’achat de SCPI à crédit est réalisable.

Vous devez alors sélectionner un ou plusieurs SCPI et, en fonction du montant, un conseiller en gestion ou votre banquier sera à même de vous orienter parmi un portefeuille diversifié.
Vous devrez alors souscrire à la SCPI à crédit avec la condition d’obtenir le financement.

La question de l’apport se pose alors puisque vous n’êtes pas obligé d’en avoir un si la situation patrimoniale l’exige.

Dès que vous obtenez votre crédit, votre banque va virer les fonds nécessaires à la société de gestion qui pourra alors vous envoyer les titres de propriété.
3 flux financiers découlent par la suite :

  • Chaque trimestre : en tant qu’acheteur des parts, vous recevrez un loyer trimestriel ;
  • Chaque mois : vous serez prélevé de la mensualité de votre emprunt ;
  • Chaque année : vous paierez l’impôt foncier sur les revenus générés.

À titre d’exemple, on estime qu’un rendement avec une SCPI à crédit est environ de 200 €/mois si l’on décide d’investir 100 000 € pendant 20 ans.

En somme, lorsque le rendement locatif est élevé, on se rend compte que la quasi-totalité du crédit est payée par les locataires de la SCPI, ce qui permet indiscutablement de se constituer un patrimoine avec un effort financier moindre.

Avantages et inconvénients de la SCPI à crédit

Avantages Inconvénients
Le principe de mutualisation : opération plus sécuritaire que pour un logement traditionnel puisque ce sont plusieurs locataires qui paient la mensualité d’emprunt. Les conditions d’obtention du financement. Les banques sont un peu frileuses à financer une SCPI à crédit depuis la crise financière de 2008, mais des solutions existent avec un léger surcoût du taux.
La possibilité d’investir sans disposer d’un patrimoine initial. Impact conséquent (par rapport à un investissement en liquide) en cas de baisse de la valeur des parts
Opération relativement rentable sur le long terme, notamment en raison des taux d’intérêt faibles actuellement. Ne correspond pas à des investisseurs qui ont besoin de revenus complémentaires immédiats.
L’ensemble des frais annexes et des intérêts d’emprunt sont déductibles = économies fiscales sur les revenus fonciers.

Quelles SCPI peut-on acheter à crédit ?

Afin de limiter les risques, il est essentiel de diversifier le placement en SCPI à crédit.
Vous pouvez ainsi acheter à crédit :

  • Dans une SCPI patrimoniale (de type Immorente par exemple) ;
  • Dans une SCPI diversifiée qui décide d’investir dans l’hôtellerie, dans la santé ou à l’international ;
  • Dans une SCPI dynamique avec un fort rendement comme Épargne Pierre (par exemple).

Habituellement, on ne réalise pas le même type d’investissement avec un recours au crédit immobilier qu’avec l’achat en cash des parts de SCPI.
Avec une SCPI à crédit, on se positionne plus facilement sur une SCPI défensive afin de limiter les risques et s’assurer une meilleure rémunération.

Qui propose des crédits pour l’achat de SCPI ?

L’acquisition de parts de SCPI à crédit s’effectue généralement auprès d’une banque, laquelle propose ledit crédit dans les mêmes conditions que pour un prêt immobilier classique.
Avec une banque, la réponse de principe est obtenue assez rapidement et la somme d’argent nécessaire est versée sur votre compte au bout de quelques jours.

L’autre solution pour acheter des parts de SCPI à crédit est de vous faire aider par un courtier dont le métier est tout simplement de vous dénicher les meilleures offres du marché.
Tandis qu’avec votre banque habituelle, il vous est possible d’obtenir un taux de 2,1 % si vous êtes détenteur d’immobilier (ou de 2,60 % si vous n’avez pas de patrimoine immobilier), le courtier est capable de négocier les crédits avec des taux très attractifs (entre 0,85 et 1,35 % selon la durée de l’emprunt).

Quels sont les types de crédits immobiliers pour l’achat de SCPI ?

Voici un récapitulatif des différents types de crédits immobiliers possibles pour acheter vos parts de SCPI :

Types de crédit immobiliers Explication
Le crédit immobilier amortissable Sûrement le type de crédit le plus courant. Ici, les échéances de remboursement intègrent le capital et les intérêts, lesquels sont calculés sur le montant du capital restant dû.
Idéal pour financer un achat de parts SCPI sans apport et un faible effort d’épargne.Les revenus couvrent une grande partie de la mensualité de l’emprunt.
Le prêt in fine Le capital est remboursé par le client au terme de son prêt.
Les mensualités servent à payer uniquement les intérêts.
Avantage majeur : les mensualités sont moins élevées, le loyer couvre la totalité de la mensualité.
Requiert souvent une souscription à un contrat d’assurance (environ 30 % du montant investi).
Le crédit à la consommation Possible jusqu’à 75 000 €.
Taux d’intérêt plus élevés que pour un crédit immobilier.
Prêt facile et rapide à obtenir.
A noter

Le prêt in fine est rarement recommandé pour un 1er investissement en parts de SCPI. C’est un système de crédit qui s’avère cher, car les intérêts s’appliquent uniquement sur le capital emprunté.
Il convient alors d’opter pour cette stratégie en faisant appel à un professionnel.

Le choix du crédit immobilier amortissable est plus accessible. Les premières mensualités intègrent davantage de remboursement de capital que de paiement des intérêts.

 

Exemple d’investissement en SCPI à crédit

Prenons l’exemple d’un homme célibataire de 35 ans qui est soumis à taux d’imposition (TMI ou taux marginal d’imposition) de 30 %.
Son objectif est d’acquérir des parts de SCPI en vue de préparer sa retraite.

Avec un achat à crédit pour 100 000 € de parts de SCPI à rembourser à un taux de 2,1 % sur une durée de 20 ans, son placement va alors lui rapporter 4,5 %/an, soit un gain de 375 €/mois (revenus fonciers) sur 20 ans.

Quand son crédit est remboursé (510 €/mois) et les impôts fonciers payés (133 €/mois), l’effort d’épargne est alors de 269 €/mois.

Ce montant varie selon que l’homme célibataire a choisi le prêt immobilier amortissable ou le prêt in fine, car les taux diffèrent bien entendu.

Offres en cours

Ce type de financement de parts de SCPI s’adresse particulièrement aux personnes avec des revenus moyens. Cela leur permet de se constituer un patrimoine avec un apport personnel relativement faible.

Cela dépend principalement de vos objectifs et du moment où vous souhaitez récupérer les fruits de votre investissement.
Pour un complément immédiat, il est préférable de se tourner vers une acquisition en cash.
Pour un revenu de complément à long terme, préférez le crédit.

Il est tout à fait possible d’investir à crédit sans aucun apport.