SCPI Européenne

Alors que les investissements dans les SCPI en France connaissent une forte croissance depuis quelques années, les épargnants français se tournent aujourd’hui hors de nos frontières. L’investissement dans une SCPI européenne devient de plus en plus attractif en raison d’une mutualisation des actifs sur le plan géographique et d’une fiscalité plus intéressante.

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Qu’est-ce que les SCPI européennes ?

Présentation des SCPI européennes

En règle générale, une SCPI européenne est une SCPI dite de rendement de droit français. La différence avec sa consœur française est qu’elle possède une partie voire l’intégralité de son patrimoine immobilier hors des frontières hexagonales.

Décider de se tourner vers une SCPI européenne est la conséquence naturelle du choix d’une SCPI de rendement qui cherche à diversifier son patrimoine sur le plan géographique, mais aussi sur le plan sectoriel.
Concrètement, alors que les SCPI ont commencé à s’attaquer au marché des bureaux et des commerces en France et plus particulièrement à Paris, elles ont décidé d’élargir leurs horizons en investissant plus largement en France et surtout en Europe.

C’est en 2012 que l’histoire des SCPI européennes commence véritablement avec la création de la SCPI Corum Origin.
Depuis ce temps-là, l’offre des sociétés de gestion et des SCPI européennes s’est étoffée, permettant ainsi de cibler différents locataires professionnels qui sont déjà installés en Europe afin de mutualiser les risques locatifs.

Bon à savoir

Aujourd’hui, ce sont près de 30 % des investissements en SCPI qui sont réalisés en Europe.

SCPI européenne et le patrimoine diversifié

Décider d’investir dans une SCPI européenne, c’est décider de diversifier votre patrimoine immobilier sur un ou plusieurs pays.
En effet, ce type de SCPI privilégient habituellement les pays qui semblent dynamiques sur le plan économique et stables sur le plan politique, ce qui assure une pérennité des investissements en matière de patrimoine.

Habituellement, on retrouve les SCPI européennes en Allemagne, en Italie, en Espagne ou encore aux Pays-Bas. Certains pays proposent également de belles performances locatives à l’image de la Slovénie, de la Belgique, de la Lettonie, du Portugal, de la Finlande ou encore de la Lituanie.
On estime que la rentabilité annuelle varie entre 4.5 et 6 % net, sans compter la revalorisation du prix de la part de la SCPI qui avoisine en moyenne 1,5 % par an.

Mais certains investissements s’effectuent aussi hors de la zone euro comme au Royaume-Uni ou en Pologne en raison d’un contexte démographique favorable avec un taux de chômage bas et une croissance soutenue.

Dans tous ces pays européens, la typologie des actifs immobiliers est diversifiée : bureaux, commerces, EHPAD, centres médicaux, retail parcs, écoles.

Les avantages d’une SCPI européenne

Voici une liste non exhaustive des principaux atouts à mettre au crédit d’une SCPI européenne :

Avantages SCPI européenne Explication
Un contexte favorable L’immobilier tertiaire, notamment les bureaux, demeure la niche la plus rentable de l’immobilier en Europe.
Forte demande locative : baisse de la vacance locative dans les grandes métropoles européennes.
Appui d’une société de gestion experte Une Société de gestion spécialisée dans les SCPI européennes doit être agréée par l’AMF afin de démontrer sa maîtrise des formalités en lien avec les acquisitions immobilières en Europe, mais aussi la fiscalité de chaque pays.
Diversification hyper-puissante des investissements L’épargnant ne dépend pas uniquement d’un seul marché, que ce soit sur le plan sectoriel ou géographique.
Ticket d’entrée accessible Contrairement à un achat immobilier en Europe, l’apport initial pour l’achat d’une SCPI européenne est très accessible.
Des performances intéressantes Le marché européen offre des opportunités d’investissement rentables en raison d’une concurrence moins forte que pour le marché immobilier français (nombre d’acteurs moindre)
Une fiscalité attractive Les loyers issus des SCPI européennes ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,20 %.

Conseils pour bien choisir votre SCPI européenne

Voici quelques conseils pour bien choisir votre SCPI européenne :

  • Opter pour une société de gestion historique : son ancienneté assure une stabilité et une durabilité pour vos placements.
  • Choisir une SCPI européenne diversifiée.
  • Choisir une SCPI européenne avec un taux d’occupation financier supérieur à 90 % : plus le taux est proche de 100 %, mieux votre patrimoine sera exploité.
  • Opter pour une SCPI européenne en distribution régulière : la SCPI doit pouvoir distribuer un rendement régulier (mensuel ou trimestriel) pour que vous puissiez rentabiliser pleinement votre investissement.
  • Se faire accompagner par un professionnel dans la création de votre portefeuille : un expert en SCPI européenne saura vous concocter le meilleur panel multi-SCPI pour réduire les risques et optimiser votre rentabilité.

Focus sur les SCPI Fructirégions et Actipierre Ciloger

Fructirégions Actipierre Ciloger
Date de création 1995 1981
Société de gestion NAMI-AEW Europe AEW Ciloger
Type SCPI SCPI de rendement SCPI de rendement
Typologie/catégorie Bureaux Commerces
Patrimoine (surface totale) 113 000 m² 20 000 m²
Capital Fixe Fixe
Capitalisation 299.06 M€ 94.25 M€
TDVM 4.39 % 4.83 %
Taux occupation financier 93.82 % 96.79 %
Prix acquéreur 228,90€ 539,86€
Nombre minimum de parts 25 5 parts
Démembrement Oui Non
Assurance-vie Non Non
Répartition géographique 63 % régions, 32 % IDF et 5 % Espagne 74 % Paris et 26 % IDF
Frais de souscription 7.78 % 11.04 %
Frais de gestion 10.80 % 12 %
Report à nouveau 19 % 57.10 %
Taux d’endettement 12.84 % 1.39 %

Quelle fiscalité pour ces SCPI ?

Les SCPI européennes se développent de plus en plus depuis quelques années parce que l’épargnant peut diversifier son patrimoine autant sur le plan géographique que sur le plan sectoriel (bureaux, commerces, EHPAD, etc.).

Mais l’autre point essentiel qui explique ce boom des SCPI européennes est indiscutablement la fiscalité.

En France, la fiscalité des revenus issus des loyers de SCPI est apparentée aux revenus fonciers. Concrètement, vous êtes soumis à l’impôt selon votre TMI (tranche marginale d’imposition) et vous additionnez les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) à hauteur de 17,20 %.

Avec une SCPI européenne, vous n’avez plus à subir ces mêmes prélèvements sociaux sur vos revenus générés dans la zone euro.

De plus, certains pays proposent l’imposition à la source. De son côté, la France a signé des conventions avec ces derniers de manière à ne pas être imposé une 2nde fois en France.

Le montant réel d’imposition doit correspondre à la différence entre votre TMI et le taux moyen d’imposition que vous retrouvez sur votre avis d’imposition.

SCPI dans l’Europe de l’Est ou dans le Sud ?

L’Europe de l’Est dispose d’une offre très réduite en SCPI de rendement.C’est surtout en Europe du Sud que le développement est en train de faire.

On pense notamment à la SCPI Elialys qui cible en priorité les actifs immobiliers de bureaux qui se trouvent dans les grandes capitales du sud de l’Europe (Madrid, Lisbonne, Barcelone, etc.).

Il y a aussi la SCPI Advenis REIM qui s’intéresse particulièrement aux pays du sud de l’Europe en raison d’une forte baisse du taux de chômage et d’un regain de la consommation des habitants.

Enfin, la SCPI Corum s’intéresse particulièrement aux biens en Espagne et au Portugal qui sont certes plus risqués que la moyenne, mais qui génèrent aussi un rendement plus conséquent.

Quelles sont les meilleures SCPI Europe ?

Voici un tableau récapitulatif des principales et meilleures SCPI européennes :

Désignation SCPI Taux de rendement Positionnement
SCPI Actipierre Europe 4.83 % 23 % Allemagne, 4 % Espagne et 1 % Belgique
SCPI Corum Origin 6.25 %
SCPI Corum XL 5 % • Hors zone euro : Royaume-Uni, Bulgarie, Croatie, Danemark, Hongrie, Pologne, République Tchéquie, Roumanie, Suède
• Pays membres du Conseil d’Europe : Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco
• Diversification possible aux États-Unis
SCPI Europimmo Market 4.03 % Allemagne, France, Italie, Benelux et pays nordiques
SCPI Eurofoncière 2 4.67 % France (83 %) et 17 % en Europe (dont Allemagne)
SCPI Eurovalys 4.50 % Les 6 grandes villes allemandes
SCPI LF Europimmo 4.18 % France (20 %), Allemagne (70 %) + Pays-Bas, Espagne et Belgique
SCPI Novapierre Allemagne Allemagne
SCPI Opus Real Entre 4,5 et 5 % Allemagne
SCPI Pierre Capitale 4.50 % France et Allemagne
SCPI Pierval Santé 5.05 % Allemagne (52 %)

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Ce choix offre incontestablement une mutualisation conséquente avec des actifs très variés tant sur le plan de la catégorie que sur le plan géographique.
Ces SCPI sont complémentaires des SCPI thématiques.

Comme toutes les SCPI, les SCPI européennes n’offrent aucune garantie sur le rendement ni sur le capital. Mais la diversification des biens réduit les risques immobiliers.

Le niveau de risque est équivalent pour l’une comme pour l’autre.
Vous devez surveiller le nombre d’actifs détenus, le nombre de locataires, ainsi que la diversification géographique et la durée des baux de location.