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SCPI en démembrement

La SCPI, ou société civile de placement immobilier, est aujourd’hui devenue une sorte de rempart contre les taux bas pratiqués depuis ces dernières années. Ce placement est rapidement devenu une vraie alternative pour les épargnants qui souhaitent faire fructifier leur épargne.
Focus sur cet investissement dans l’avenir qui permet de vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût et surtout sans alourdir votre fiscalité.

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Qu’est-ce que le démembrement temporaire d’une SCPI ?

Définition d’un démembrement

La SCPI est une société civile qui est créée dans le but de permettre aux investisseurs de mutualiser des investissements immobiliers.
Les investisseurs achètent alors des parts qui leur offrent le droit de percevoir un loyer.

C’est une spécificité 100 % française qui apporte une vraie souplesse juridique et entraîne diverses optimisations.
Selon la législation française, la pleine propriété d’un actif immobilier se décompose en usufruit et en nue-propriété.
On parle alors de démembrement de propriété.

En ce qui concerne l’usufruit, c’est le droit de jouir d’un bien immobilier — ou de l’utiliser — et de percevoir un loyer/un revenu.
Pour la nue-propriété, cela se traduit par le fait de détenir un bien immobilier sans pouvoir en jouir pour autant.

Illustration pour mieux comprendre le démembrement d'une SCPI

Monsieur X est propriétaire d’un bien et il souhaite donner la nue-propriété de sa maison à son fils.
Il démembre alors la pleine propriété de sa maison et sépare l’usufruit de la nue-propriété.
Monsieur X reste le nu-propriétaire tandis que son fils en devient l’usufruitier.

Si l’usufruitier vient à décéder, le nu-propriétaire récupère l’intégralité ou la pleine propriété de son bien.
On dit alors que l’usufruit rejoint la nue-propriété.

En ce qui concerne le démembrement temporaire d’une SCPI, le principe est identique que pour un démembrement traditionnel, sauf que l’usufruit et la nue-propriété sont séparés sur une durée limitée (5, 10 ou 15 ans par exemple).
Au terme de la période définie, l’usufruit rejoint la nue-propriété et le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien.

Fonctionnement d’une SCPI

Voici les 3 principales étapes d’un démembrement :

  1. La constitution de la SCPI : la société civile de placement immobilier est créée par une société de gestion spécialisée dans l’immobilier. Des investisseurs achètent alors des parts en se basant sur un prix déterminé par ladite société de gestion.
  2. Gestion et investissement : la société de gestion utilise les sommes récoltées pour les investir dans le marché immobilier. Les sommes, souvent conséquentes, permettent ainsi de s’orienter vers des marchés qui restent inaccessibles en règle générale pour des particuliers. Cet investissement peut se faire dans des entrepôts, des bureaux d’entreprise, des immeubles, des grandes surfaces, etc. C’est aussi la société de gestion qui s’occupe de louer les biens.
  3. La distribution des loyers : tous les loyers perçus par la société de gestion sont ensuite reversés aux investisseurs. Ce sont des revenus qualifiés de revenus fonciers par le biais d’un investissement immobilier indirect. Généralement, le taux moyen de distribution des loyers est de 5 %.

Pourquoi et comment acheter des SCPI en démembrement ?

Pourquoi acheter des SCPI en démembrement ?

C’est une opération très intéressante puisque plus le nombre de parts acheté est élevé, plus le patrimoine constitué est conséquent.
C’est alors l’opportunité de percevoir plus de revenus dès lors que le démembrement est écoulé.
Concrètement, les loyers sont versés sur l’intégralité du prix de la part quand la pleine propriété est retrouvée.

Les autres avantages d’acheter des parts de SCPI sont les suivants :

  • Avantage fiscal : pas d’impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux, ni d’impôt sur la fortune immobilière
  • Un outil concret pour préparer et anticiper sa retraite puisque vous percevez des revenus immobiliers compensatoires grâce aux différents loyers des SCPI

Comment acheter de parts de SCPI en démembrement ?

Il existe plusieurs façons d’acquérir des parts sociales dans une SCPI en démembrement.
La méthode la plus courante consiste à acheter des parts de SCPI en pleine propriété.
Ici, le propriétaire dispose de tous les droits sur la propriété, à savoir l’« usus » (ou droit d’utiliser le bien) et le « fructus » (le droit d’en percevoir les fruits, à savoir un revenu ou un loyer).
Le propriétaire dispose enfin du droit d’en disposer librement appelé « abusus ».

D’autres vont préférer se tourner vers l’achat de parts de SCPI en nue-propriété, ce qui permet d’envisager des revenus futurs réguliers ou de souhaiter atteindre des plus-values conséquentes au moment des cessions de parts ultérieures.

Comment choisir les SCPI démembrées ?

Tableau des principales SCPI

Voici un tableau récapitulatif des meilleures SCPI démembrées pour faire votre choix :

Nom de la SCPI Description Atouts
SCPI Primopierre C’est la SCPI de référence en matière d’immobilier de bureaux avec une grande diversification géographique. · Un patrimoine récent pour répondre aux exigences d’usages des locataires.
· Une capitalisation conséquente.
PF Grand Paris Une de plus anciennes SCPI du marché immobilier avec une approche très orientée vers le développement de la région parisienne et le projet urbain du Grand Paris · Positionnement sur un marché ultra dynamique (Paris reste le 1er marché européen en immobilier tertiaire).
· Une approche de diversification.
SCPI Cristal Rente SCPI référente dans le secteur de la consommation avec une bonne diversification géographique · Une volonté d’investir des actifs immobiliers de taille moyenne pour une meilleure négociation des prix.
· La possibilité de se positionner sur des actifs différenciants (parkings, crèches, etc.)
SCPI Novapierre Résidentiel La 1ère SCPI résidentielle du marché immobilier. · Possibilité d’acquérir des biens neufs ou anciens sur le marché résidentiel en France et particulièrement dans le Grand Paris.
· Idéale pour une stratégie d’investissement en nue-propriété.
SCPI Primovie SCPI qui privilégie les secteurs de l’immobilier de santé et de l’éducation en France majoritairement et en Allemagne. · Une exposition sur des marchés porteurs.

D’autres SCPI en démembrement temporaires peuvent aussi s’avérer intéressantes comme :

  • La SCPI Épargne Pierre qui offre une forte croissance
  • La SCPI Corum XL : fort potentiel de revalorisation
  • La SCPI Corum Origin : une valeur sûre
  • La SCPI Pierval : spécialisée dans la diversification médicale

Clés de démembrement des SCPI pour 2020

SCPI Primopierre

Durée 5 ans 10 ans 15 ans 20 ans
Nue-propriété 82 % 70 % 60 % 50 %
Usufruit 18 % 30 % 40 % 50 %

PF Grand Paris

Durée 5 ans 10 ans 15 ans
Nue-propriété 81,50 % 67.50 % 60 %
Usufruit 18.50 % 32,50 % 40 %

SCPI Cristal Rentes

Durée 5 ans 10 ans 15 ans
Nue-propriété 80 % 68 % 61.50 %
Usufruit 20 % 32 % 38.50 %

SCPI en démembrement et assurance-vie : conditions

Il faut savoir qu’il est impossible d’avoir une souscription démembrée de contrat d’assurance-vie.
Toutefois, si le titulaire d’un contrat d’assurance-vie peut prévoir que la nue-propriété du contrat revienne à un ou plusieurs bénéficiaires et que l’usufruit de son contrat revienne également à un ou plusieurs autres bénéficiaires.
Par exemple, l’usufruitier est le parent survivant et les nus-propriétaires sont les enfants.

Bon à savoir

Il est essentiel que tout soit le pus clair possible au moment de la rédaction de la clause bénéficiaire.

SCPI en démembrement et viager : conditions

Même s’il est encore méconnu, la SCPI en démembrement viager présente un fort intérêt sur le plan patrimonial.
Néanmoins, il ne fonctionne pas de la même manière que le démembrement temporaire de propriété.

Pourquoi effectuer un démembrement en viager ?
L’intérêt principal est de réduire fortement les droits de succession. Ainsi, au décès du parent usufruitier, les enfants nus-propriétaires reçoivent la pleine propriété des parts de SCPI sans subir une quelconque taxation.

Ce choix s’adresse particulièrement aux familles où l’on souhaite protéger le parent survivant tout en optimisant la fiscalité des droits de succession.

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Cette durée du démembrement temporaire est définie dans le contrat qui lie l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Si le décès intervient avant la fin du démembrement, la nue-propriétaire est alors intégrée dans le reste de la succession. Le droit de propriété lié aux parts de SCPI est dès lors transmis aux héritiers.

Cette répartition s’effectue en prenant en compte plusieurs critères : durée souhaitée, caractéristiques de la SCPI, historique de rendement.