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Transfert de prêt immobilier

Si vous avez comme projet de racheter un bien à la suite de la vente d’un autre bien (de même nature), le transfert de prêt peut permettre de faire des économies sur les intérêts de l’emprunt ainsi que d’autres frais annexes à condition que cette option soit inscrits dans votre contrat de prêt.

Quel est le mode de fonctionnement de ce transfert de prêt ? Quel type de prêt est concerné ? Comment le mettre en place ? Ce guide de l’emprunteur vous dit tout sur la transférabilité d’un prêt.

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La définition du transfert de prêt

Qu’appelle-t-on un transfert de prêt ? Il s’agit de ne pas rembourser le prêt contracté pour un achat précédent lors de sa revente, mais de le transférer sur le nouveau bien en cours d’acquisition.

Cette opération est encadrée par les établissements bancaires, les assureurs, et votre contrat de prêt initial qui doit obligatoirement mentionner cette clause de transférabilité.

Quels sont les avantages de transférer son prêt au lieu de le rembourser ?

L’avantage certain est de profiter d’un taux d’emprunt plus bas que les taux qui pourraient être appliqués au moment du nouvel investissement si les taux sont entre temps remontés.

C’est ainsi avoir la garantie de conserver un taux initial d’emprunt plus intéressant et de réaliser une économie significative sur le montant total du remboursement.

Le second avantage de transférer son prêt immobilier est que le contrat d’assurance emprunteur suit la même procédure. Il ne peut donc être remis en cause ou dénoncé par l’assureur et conserve les mêmes clauses et conditions qu’au jour de sa signature.

L’économie réalisée est le troisième avantage :

  • économies sur le montant total des intérêts ;
  • aucun de frais de dossier ;
  • pas de pénalités de remboursement anticipés ;
  • taux de prêt et d’assurance garantis ;
  • transfert généralement gratuit ou très peu cher.

Pour ces raisons, vous devez veiller à prévoir cette clause de transfert lors de la souscription d’un prêt immobilier.

Enfin, dans l’hypothèse où le souscripteur a besoin d’un prêt complémentaire, ce dernier a la certitude de bénéficier de mensualités plus intéressantes sur la partie de l’emprunt restante, si les conditions actuelles ne sont plus aussi favorables qu’au moment de la souscription du contrat initial.

Les inconvénients du transfert de son prêt bancaire et de son assurance emprunteur

Si l’on fait abstraction de l’éventuelle diminution des taux entre le prêt bancaire initial et un prêt souscrit aujourd’hui, le transfert de prêt ne présente aucun inconvénient.

Pour résumer, si les taux ont entre temps baissé, il conviendra de ne pas faire de transfert mais de souscrire un nouveau prêt pour bénéficier de cette baisse.

Le transfert de prêt immobilier : quel est son champ d’application ?

Le transfert d’emprunt n’est applicable que sur l’achat d’un bien immobilier à la condition que le second bien soit de même nature que le premier. On entend ainsi par nature de bien que :

  • la destination du bien reste identique : maison principale vendue et nouvelle maison principale achetée, maison secondaire vendue et nouvelle maison secondaire achetée ;
  • le montant du nouvel achat : il doit être au minimum égal au solde de l’emprunt restant ;
  • les souscripteurs sont les mêmes : aucun transfert de souscripteur n’est possible.

Comprendre les économies réalisées avec un prêt transféré

L’objectif principal du transfert de prêt immobilier est de ne pas subir la hausse éventuelle des taux d’emprunt entre hier et aujourd’hui.

La législation bancaire impose que le montant du nouvel achat soit égal ou supérieur au solde de l’emprunt restant. Cela signifie qu’il sera peut-être nécessaire de souscrire un emprunt complémentaire.

Dans cette situation, le transfert d’emprunt prend toute sa valeur : cela permet de conserver les anciennes conditions plus avantageuses sur une partie de l’emprunt et de souscrire un prêt complémentaire sur le montant restant à financer.

Autrement dit, le nouveau taux (généralement  plus élevé) ne s’applique uniquement qu’au prêt complémentaire.

Montage financier de 200 000 € avec transfert de prêt immobilier :

  • premier prêt initial de 150 000 € souscrit au taux de 1,50 %. Le coût total des intérêts à venir s’élève à 23 750 € sur 15 ans. Ce prêt bénéficie de la clause de transfert.
  • second prêt complémentaire de 50 000 € souscrit au taux de 4 %. Le coût total des intérêts s’élève à 16 571 €, soit un total de 40 321 €.

Montage avec remboursement du premier prêt par anticipation et souscription d’un nouveau prêt d’un montant de 200 000 € :

  • le taux d’emprunt est de 4 %.
  • le coût total des intérêts sur 15 ans s’élève à 66 288 €.

L’économie réalisée sur les intérêts s’élève donc à 25 967 €.

Quelles sont les démarches de transfert d’un crédit immobilier ?

Si le crédit initial comporte une clause de transfert, il suffit de demander son application à la banque, qui n’est pas tenue de l’accepter, même si la clause est inscrite au contrat de prêt.

Contracter un prêt immobilier et demander la transférabilité d’un prêt

Les démarches varient en fonction des banques. Celles-ci sont devenues de plus en plus réticentes à mettre en place un tel dispositif.

Actuellement, les taux de crédit sont bas. Les banques sont donc réticentes aux transferts de prêt, car il est fort probable que, d’ici quelques années, si les taux de crédit remontent, cela puisse représenter, un manque à gagner pour les organismes bancaires.

De plus, il ne reste que peu de banques qui proposent le transfert de prêt. La Banque Postale et BNP Paribas ne le pratiquent plus.

Quelques caisses régionales du Crédit Agricole et de la Caisse d’Épargne ainsi que le Crédit Foncier accèdent encore aux demandes.

Bon à savoir

Les prêts souscrits avec des clauses de transfert ont un taux généralement plus élevé que ceux qui n’ont pas cette clause.

Peut-on transférer un prêt immobilier à une SCI ?

Bien que l’on puisse facilement transmettre un bien personnel à une SCI, il est impossible de transférer un prêt personnel à une SCI. La seule solution est de clôturer le prêt personnel et d’en souscrire un autre au nom de la SCI.

Quelles sont les conditions à remplir pour le transfert d’un prêt immobilier ?

Outre l’obligation de la mention de la clause de transférabilité inscrite au sein du contrat, la situation de l’emprunteur doit être favorable aux yeux de la banque.

Ainsi, l’emprunteur ne doit jamais avoir fait l’objet d’un accident de paiement et a obligation de souscrire son prêt complémentaire dans la même banque.

Bon à savoir

Le délai maximal autorisé, entre la vente du premier bien et le transfert sur le nouvel investissement immobilier, est de 6 mois.

Transférabilité de l’assurance de prêt

L’assurance de prêt souscrite pour le premier prêt peut, elle aussi, être transférée en même temps que le prêt initial.

En cas de prêt complémentaire, l’emprunteur devra se soumettre au questionnaire médical obligatoire et suivre le parcours imposé par les assureurs en matière de risque d’assurance crédit.

Il est recommandé d’interroger, dans un premier temps, l’assureur du prêt initial, mais rien n’empêche l’emprunteur de demander des cotations à d’autres assureurs ou courtiers.

Il s’agit ici d’une délégation d’assurance qui est maintenant acceptée par les établissements bancaires, sous réserve que les garanties accordées soient identiques à celles proposées par la banque.

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