Quels sont les taux de rachat de crédits immobiliers ?

Les taux immobiliers ne cessent de baisser depuis maintenant plusieurs années. Grâce à ce contexte immobilier favorable, les emprunteurs bénéficient de taux de crédit immobilier très attractifs. Vous pouvez emprunter à des taux proches de 1%.

Taux de rachat de crédit par banque

Lors de la souscription d’un crédit, les banques étudient le profil de l’emprunteur et le catégorisent selon différents critères. Les catégories sont assez différentes d’une banque à l’autre, elles évoluent dans le temps en fonction des ajustements des politiques des banques face aux taux immobiliers.

Le taux d’intérêt du prêt, le montant de l’assurance-crédit ou encore la durée d’endettement dépendront directement de votre profil emprunteur. Il s’agit avant tout de déterminer votre capacité à rembourser votre emprunt, et donc le risque potentiel, ou l’opportunité à travers la solidité de votre dossier que vous pouvez constituer pour une banque.

Critères à prendre en compte dans la constitution de votre profil emprunteur

Votre situation familiale

La banque souhaitera connaître la stabilité de votre situation familiale et le nombre de personnes constituant votre foyer afin d’anticiper vos possibles dépenses à venir.

L’âge de l’emprunteur sera également pris en compte. Les banques favorisent les jeunes emprunteurs, car ils ont plus de temps pour se constituer une épargne personnelle. Elles sont en revanche plus sélectives avec un emprunteur plus âgé.

Votre statut professionnel

Le type de contrat et le secteur d’activité sont des informations déterminantes pour mieux comprendre votre statut professionnel et évaluer vos perspectives de carrière. Les contrats à durée indéterminée (CDI hors période d’essai) seront privilégiés dans le cadre d’un endettement à long terme.

Vos revenus dans leur globalité

Les différents éléments de votre salaire (prime, salaire, placement, etc.) comptent pour établir une représentation juste du revenu net global de l’emprunteur. Vos extraits de compte seront également analysés. Il s’agit donc de limiter au maximum les découverts bancaires les mois précédents votre demande de prêt.

Votre taux d’endettement

Attention à la règle des 33 %. Avant de vous accorder un prêt, la banque va vérifier votre niveau actuel d’endettement, lié à d’autres prêts que vous avez contractés. Si les prêts en cours et le nouveau prêt à contracter représentent un endettement supérieur à 33 % de vos revenus, vous ne pourrez probablement pas être éligibles à ce nouveau crédit.

Votre apport personnel

Un apport d’environ 10 % de la valeur du bien immobilier constitue une garantie solide dans votre dossier. Un apport supérieur à 20 % permet de prétendre à un taux plus attractif. Les banques sont attentives à la « quotité de financement », soit la part du prêt ramenée à l’ensemble du projet. Plus l’apport personnel est important, plus « la quotité de financement » est faible et votre dossier mieux considéré.

L’assurance emprunteur

Lors de la négociation de votre crédit immobilier et afin d’obtenir le meilleur TAEG, il est nécessaire de faire réduire le coût total du crédit en jouant sur la délégation d’assurance de prêt. L’assurance emprunteur offre une protection à la fois à l’emprunteur et à l’organisme prêteur. Déléguer votre assurance permet d’obtenir les meilleures garanties au meilleur coût.

Trouver le meilleur taux pour faire racheter son crédit immobilier

Voici une indication des meilleurs taux à obtenir selon la durée de votre crédit en 2020 :

Vous pouvez calculer facilement votre mensualité à l’aide des tableaux ci-dessus. Pour cela, il faut vous référer à la troisième colonne qui vous exprime une mensualité pour 10 000 € empruntés.

Exemple 1

Prêt de 200 000 € sur 25 ans :
Nombre de tranches de 10 000 € = 200 000 € / 10 000 € = 20

Mensualité = 20 (tranches de 10 000 €) x 39,53 € = 790,6 €

Pour aller plus loin, vous pouvez ensuite en déduire le coût du crédit. Pour cela, il faut multiplier la mensualité obtenue par le nombre total de mois et ensuite en soustraire le capital emprunté.

Exemple 2

790,6 € x 300 mois = 237 180 €
Coût total du crédit : 237 180 € – 200 000 € = 37 180 €

Pour un montant emprunté de 200 000 € sur 25 ans à 1,40%, la mensualité s’élève à 790,6 € avec un coût total de crédit de 37 180€.

Taux actuels de rachat de crédit immobilier : bref historique des taux

Au début de l’année, les taux de prêt immobilier étaient aux alentours de 1,45% en moyenne. Quelques baisses de plusieurs points de base par mois ont été observées début avril, et ce jusqu’à la fin de l’année.

Le taux d’intérêt moyen a ainsi baissé jusqu’à 1.12 % sur les crédits immobiliers contractés fin 2019. Cela permet aux futurs acquéreurs de gagner plus de 30 points de base sur l’année 2019, augmentant ainsi leur capacité d’emprunt.

Le mois de décembre 2019 a vu de légères hausses, + 0,5 % sur les taux pour les emprunts ayant une durée de remboursement de crédit d’une vingtaine d’années.

Le rachat de crédit immobilier et de la renégociation de taux avec les banques ont également connu un fort succès en 2019, les emprunteurs souhaitant bénéficier de ces excellents taux pour leurs emprunts. Par ailleurs, le nombre de prêts immobiliers sans apport a augmenté en 2019 pour atteindre environ 15 %.

Durant le premier trimestre 2020, nous avons constaté une hausse des taux immobiliers, environ + 0.20 % pour les emprunts de 10 à 15 années.

Suite à l’épidémie de Covid-19, le Gouvernement a annoncé des mesures visant à confiner l’ensemble de la population française. Dès le mois d’avril 2020, les taux des crédits immobiliers ont augmenté dans un contexte de ralentissement économique national et mondial. Cette crise a particulièrement touché le marché du crédit immobilier.

En temps normal, à cette période de l’année, les banques font des efforts pour produire une attractivité sur les taux des crédits immobiliers. Cependant, durant cette période exceptionnelle, les banques ont fait l’opposé en augmentant leurs taux d’intérêt en fonction de la remontée des taux de l’OAT passant de 0.072% le 6 avril 2020 à 0.169% le lendemain 7 avril 2020.

Cependant, dès juin 2020, les taux immobiliers se sont stabilisés pour repartir sur des taux avantageux en juillet 2020.

Évolution des taux – Observatoire crédit logement CSA