Taux d’assurance prêt et crédit immobilier

L’assurance d’un prêt immobilier peut représenter jusqu’à 30 % du coût total du crédit. L’ouverture à la concurrence a entraîné une baisse des coûts de l’ordre de 50 % du montant de la prime de l’assurance-crédit. Le TAEA est l’indicateur fiable à connaître, il permet de déterminer la part de l’assurance dans le coût total du prêt immobilier.

Taux d’assurance de prêt immobilier ou TAEA

Le TAEA ou Taux Annuel Effectif de l’Assurance représente la part (en pourcentage) de l’assurance-crédit incluse dans le coût total du prêt immobilier. Conformément à l’article L311-4-1 du Code de la consommation, sa mention est obligatoire sur tous les documents : offre de prêt, publicité, sites internet, devis, contrats, etc.

Cet indicateur aide l’emprunteur à comparer des offres d’assurance de prêt et de crédit immobilier établies sur des bases de calcul identiques.

La législation a également imposé aux organismes bancaires de mentionner sur leurs documents, outre le TAEA :

• Le montant en euro de la prime totale d’assurance du prêt jusqu’au terme du contrat ;
• Le montant en euro de la cotisation annuelle ;
• Le détail des risques couverts : Décès, Perte Totale et Irrémédiable d’Autonomie (PTIA), Incapacité Permanente et Totale (IPT), Incapacité Permanente et Partielle (IPP), Incapacité Temporaire de Travail (ITT) et Perte d’Emploi (PE) ;
• La liste des critères équivalents exigés par l’établissement bancaire en cas de délégation d’assurance.

Le rôle de la délégation d’assurance dans le prêt et crédit immobilier

Dans le cadre de l’assurance d’un prêt, la délégation d’assurance est le terme technique pour signifier que l’emprunteur a la possibilité de souscrire une assurance de prêt ou de crédit immobilier auprès de l’assureur de son choix.

Depuis l’ouverture à la concurrence, les banques ont perdu le monopole de l’assurance de prêt et avec celle-ci, des montants conséquents de primes. Mais le consommateur a gagné l’avantage de pouvoir choisir l’assureur de son choix et, surtout, de réaliser des économies sur l’assurance de son prêt ou crédit immobilier.

Comment calculer le TAEA ?

Le TAEA se calcule par la différence entre le Taux Effectif Global du Prêt et le Taux Effectif hors assurance. Il est donc important de ne pas confondre TAEA et TAEG (taux annuel effectif global), qui correspond au taux d’intérêt général du prêt, assurances comprises.

TAEA = TAEG avec assurances — TAEG hors assurances

Le TAEA d’un prêt ou d’un crédit immobilier se calcule en pourcentage et est inclus dans le TAEG. Connaître le TAEA d’une assurance de prêt permet de comparer les offres d’assurance-crédit de son projet immobilier.

Exemple de calcul de TAEA

Prêt de 250 000 € à 1,30 % d’intérêt sur 20 ans, frais de dossier : 500 €

Le taux moyen du TAEA

Le taux moyen du TAEA varie selon :

• L’âge du souscripteur ;
• Les risques médicaux : antécédents, fumeur ou non ;
• Les risques professionnels ;
• Les activités sportives à risques.

Le taux moyen du TAEA est donc adapté à la situation personnelle du souscripteur et peut comprendre des exclusions de garanties ou des surprimes.

Tableau de TAEA par organisme bancaire en 2020 (– de 35 ans à 65 ans) et moyenne constatée :

Le taux général moyen, toutes limites confondues, s’élève à 0,70 %

Comment trouver le meilleur taux d’une assurance de prêt immobilier ?

Dans le cadre de l’assurance de prêt immobilier, étudier la concurrence peut faire économiser une somme importante sur le coût total du crédit.

Lors de la consultation des différents organismes bancaires susceptibles d’accorder un prêt immobilier, l’emprunteur se voit remettre :

• La proposition de financement de l’achat immobilier, avec le taux hors assurances, les frais et les conditions ;
• Le montant de l’assurance du prêt immobilier qui comprend le TAEA, le montant de la prime annuelle et mensuelle, les risques garantis ainsi que la liste des critères équivalents exigés.

La liste des critères est attentivement étudiée par l’assureur, car elle contient les conditions de garanties obligatoires exigées par l’organisme bancaire. L’assureur doit donc avoir la capacité de proposer les mêmes conditions afin que son offre soit retenue par la banque, dans le cadre particulier de la délégation d’assurance.

Faire appel à un courtier dans le cadre de l’assurance d’un prêt immobilier

Un courtier démarche, pour le compte de l’emprunteur, les différents assureurs susceptibles de garantir un prêt immobilier. Généralement en contact avec plusieurs assureurs, le courtier négocie tant le montant de la prime d’assurance, que les garanties applicables au contrat.

Comment faire baisser le taux de l’assurance d’un prêt immobilier ?

Le taux d’assurance d’un prêt se négocie de la même façon que le taux du prêt de financement de l’achat immobilier.

À ce titre, l’emprunteur doit :

• Négocier le taux d’assurance avec sa banque ;
• Interroger d’autres banques pour obtenir un montant de prime et de TAEA pour l’assurance du prêt immobilier ;
• Comparer les différentes offres bancaires par le biais du TAEA ;
• Vérifier les garanties proposées, exclusions et surprimes éventuelles ;
• Contacter un courtier pour qu’il négocie pour le compte de l’emprunteur, un taux attractif ;
• Renégocier chaque année le taux ;
• Vérifier que l’assurance s’applique sur le capital restant dû et non sur le capital initial.

Ce dernier point est très important et permet de faire des économies de prime d’assurance.

Les deux types d’assurances de prêts immobiliers

Les assurances de prêts s’articulent autour de deux types de contrats :

• Assurance de prêt assise sur le capital initial emprunté : le taux d’assurance reste fixe durant toute la durée du prêt. Il correspond à un pourcentage du prêt total accordé par l’établissement bancaire.
• Assurance de prêt assise sur le capital restant dû : le montant de la prime et son taux sont redéfinis chaque année. Ils tiennent compte de l’âge du souscripteur, de la durée restant à courir et du montant de capital restant dû.

Taux d’assurance de prêt immobilier en fonction de la situation de l’emprunteur

Le taux d’assurance dépend du profil de l’emprunteur. L’assureur vérifie ainsi :

• L’âge de l’emprunteur ;
• L’état de santé ;
• La profession et les risques encourus ;
• La pratique de sports à risque.

L‘influence de l’âge de l’emprunteur sur le coût de l’assurance de prêt immobilier

L’âge de l’emprunteur influe sur le taux de prime d’assurance du prêt. Plus l’emprunteur est âgé, plus l’assureur estime que le risque de rembourser un sinistre potentiel augmente. Ainsi, ajuste-t-il ses taux de primes par tranche d’âge, selon la statistique et les probabilités calculées par la compagnie d’assurance.

TAEA moyen constaté par tranche d’âge :

Un emprunteur entre 45 et 55 ans paie donc, en moyenne, le double de la prime d’assurance d’une personne âgée de moins de 35 ans. Les taux moyens appliqués par les banques après 55 ans augmentent fortement. Il est alors possible de jouer sur les pourcentages répartis entre les co-emprunteurs afin que le co-emprunteur le plus jeune bénéficie d’une meilleure couverture que celui plus âgé.

L’état de santé : pathologies et comportement influent le taux d’assurance du prêt

Le souscripteur remplit un formulaire de santé qui est consulté par le médecin-conseil de l’assureur. Ce dernier est en droit de demander des examens complémentaires. Le taux de la prime d’assurance du prêt peut être majoré ou certaines garanties exclues.

Le montant de la surprime appliqué ne peut être supérieur à 1,4 fois au TEG du prêt immobilier. En cas de maladie grave, l’assureur peut refuser d’assurer le prêt.

Sports et professions à risques et assurance de prêt immobilier

La pratique de sports à risques majore les taux d’assurance de prêts : parachutisme, sport de glisse, courses de voitures, etc. Il en est de même pour certaines professions : plongeurs, couvreurs, etc. Là encore, le montant de la surprime est plafonné à 1,4 fois le TEG du prêt immobilier sollicité.

Le coût de l’assurance emprunteur

Le coût de cette assurance dépend de son mode de calcul. Ce dernier peut être basé sur le capital restant dû ou sur le capital initial du prêt. Le premier cas implique une dégressivité du montant de la prime à régler (révisée chaque année). Le second garde un taux de prime constant.

Comparaison entre les deux modes de calcul : prêt de 80 000 € au taux d’intérêt de 5,39 % et taux d’assurance de 0,7 % :

Si la solution de calcul sur le capital restant dû semble la plus avantageuse, la souscription de cette assurance doit être vérifiée, notamment au niveau des conditions du renouvellement annuel.

Coût de l’assurance pour les personnes malades

La convention AERAS facilite l’accès aux assurances de prêts immobiliers pour les personnes malades. Une grille de référence encadre ce dispositif et limite le montant des surprimes selon la pathologie de l’emprunteur.

Cette convention est signée entre les pouvoirs publics, les organismes bancaires, les assureurs et les associations de malades et de consommateurs.