SCPI Pinel

Le choix de se tourner vers une SCPI est une option qui séduit de plus en plus de personnes, notamment pour celles qui cherchent à se constituer un patrimoine en vue de leur retraite par exemple. Parmi les possibilités qui se présentent au souscripteur, la SCPI Pinel attire non seulement pour son package fiscal, mais aussi parce qu’elle représente une vraie démarche environnementale et sociétale.

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À propos du dispositif et de la SCPI Pinel

Depuis des décennies, les gouvernements successifs ont mis en place diverses solutions pour permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier neuf et ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt.

Voté en septembre 2014, le dispositif Pinel permet aux investisseurs de profiter d’une réelle réduction fiscale pour un bien en location sur une durée de 6, 9 ou 12 ans.

Cet avantage fiscal est une aubaine qui permet de diminuer la tension locative dans les grandes métropoles et les villes de périphérie.

Une SCPI Pinel est un investissement dans une SCPI qui permet aux souscripteurs de bénéficier des mêmes avantages qu’un investissement locatif traditionnel, notamment concernant la réduction d’impôt.

Tous les biens concernant la SCPI Pinel sont neufs ou rénovés, mais les investisseurs ne gèrent pas la recherche desdits biens, car une société de gestion s’en occupe.

Comment acheter des parts ou souscrire à une SCPI Pinel ?

Pour souscrire à une SCPI Pinel, les conditions de détention de parts SCPI sont identiques que pour un investissement Pinel classique en immobilier neuf.

Chaque souscripteur va pouvoir ainsi bénéficier du dispositif de défiscalisation et avoir une réduction d’impôt.

La SCPI Pinel impose certaines exigences comme des performances énergétiques excellentes et un plafonnement des loyers ainsi que des ressources des locataires.

La SCPI Pinel est soumise au principe de zone du dispositif Pinel qui détermine la zone dans laquelle les biens seront construits.

Voici un tableau récapitulatif de ce découpage par zone :

Découpage par zone Communes Plafond du loyer/m²
Zone A Bis Paris intra-muros + 29 communes périphériques (petite couronne) 16,83 €/m²
Zone A Région IDF, Cote d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier + agglomération française de Genève 12,50 €/m²
Zone B1 Agglomération de + 250 000 habitants, grande couronne de Paris, villes-centres de certaines agglomérations (La Rochelle, Annecy, Cluses, etc.), Corse, les DOM 10,07 €/m²
À noter

Les villes appartenant à la zone C ont été exclues du dispositif Pinel au moment de sa reconduction en 2017.

Le fonctionnement d’une SCPI Pinel

Détail de la SCPI Pinel

La SCPI Pinel est dans la continuité des SCPI Duflot et Scellier. En effet, comme pour les SCPI citées, la SCPI Pinel a pour objectif d’acquérir de l’immobilier neuf permettant à terme de générer une économie d’impôt non négligeable.

Contrairement à une SCPI de rendement qui investit dans des biens professionnels, une SCPI Pinel se compose de biens d’habitation.

La singularité des logements avec la SCPI Pinel est leur ancienneté. En effet, ces logements sont tous neufs ou rénovés.

La différence d’une SCPI Pinel avec les autres SCPI est que l’économie fiscale se calcule sur l’ensemble du montant de souscription alors qu’il était de 95 % jusque-là.

L’économie fiscale varie entre 12 et 21 % du montant de la souscription selon la SCPI Pinel, avec une économie répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

Dans les faits, c’est un investissement très rentable, mais les parts des meilleures SCPI Pinel doivent, en contrepartie, être conservées pendant 6 ans minimum par l’investisseur.

Durée de détention de parts SCPI Pinel Taux de réduction du montant investi Limite
6 ans 12 % 36 000 €
9 ans 18 % 54 000 €
12 ans 21 % 63 000 €

Le rendement d’une SCPI Pinel est légèrement moindre que pour une SCPI de rendement puisqu’il avoisine en moyenne entre 2,7 et 3 % par an.

Attention

La base de calcul de cet avantage fiscal ne peut dépasser 300 000 €/an.

Organisation de la SCPI Pinel

L’organisation d’un investissement en SCPI Pinel est la suivante :

  • 3 premières années d’investissement : souscription ouverte pour une durée entre 30 et 36 mois : la SCPI Pinel recueille les fonds des investisseurs, les investit et s’occupe de trouver des locataires et de mettre les biens en location.
  • Les logements d’habitation sont loués pour une durée de 6, 9 ou 12 ans comme indiqué dans le tableau précédent : le parc immobilier est géré par la SCPI Pinel et non par l’investisseur.
  • 2 ou 3 ans après la location obligatoire : à la fin du dispositif, le parc immobilier est refendu par la société de gestion, ce qui va permettre de déterminer la valeur liquidative des parts de SCPI Pinel. Dès lors, chaque souscripteur peut revendre ses parts et ainsi récupérer un capital équivalent au nombre de parts détenues, ainsi que la valeur de revente des biens immobiliers.

Finalement, un investissement en SCPI Pinel représente entre 15 et 17 années au total.

Bon investissement

Face à la hausse d’imposition en France, la SCPI Pinel est une solution optimale pour acquérir un parc immobilier professionnel tout en bénéficiant d’une réduction fiscale.

Quelle SCPI Pinel choisir ?

Voici une liste des meilleures SCPI Pinel dans lesquelles investir :

Nom de la SCPI Pinel Détails
SCPI Multihabitation 10 – 9089 parts pour 42 associés propriétaires
– 1er investissement de 1500 € (valeur unitaire de la part)
– Réduction d’impôt 18 % et frais souscription de 10,54 %
SCPI Pierre Malraux – Réduction d’impôt possible dès la 1ère année de souscription
– Investissements progressifs
– Participation à la valorisation et à la restauration du patrimoine français
SCPI Pierre Investissement 9 – Destiné à la gestion de patrimoine immobilier à rénover.
– Actifs situés dans des zones sauvegardées
– Nombre de parts : 12 898 (fin 2016)
– Possibilité de bénéficier d’une réduction fiscale de 18 % au titre de l’année en cours
SCPI Renovalys 6 de Advenis – Régions cibles : grandes villes de régions (Bordeaux, Nice, Lille, Montpellier)
– Actifs privilégiés : immeubles anciens à restaurer (biens de prestige avec un fort potentiel de valorisation)

D’autres SCPI Pinel s’avèrent aussi très performantes :

Désignation Réduction d’impôt Frais de souscription
Allianz Domidurable 3 et 4 18 % 12 %
Amundi Sélection Logement 18 % 10 %
Ciloger Habitat 18 % 8.7 %
Urban Vitalim 21 % 12 %

Pour bien choisir votre SCPI Pinel, vous devez tenir compte de certains éléments :

  • La société de gestion : étudier l’historique de la société en termes d’actifs sous gestion, de politique d’investissement
  • La durée d’investissement
  • Le taux d’occupation financier et physique

Les rendements de SCPI Pinel

Du fait de son fonctionnement et des contraintes identiques au dispositif Pinel, la SCPI Pinel a un rendement plus faible que n’importe quelle SCPI de rendement.

Le taux moyen varie entre 2,7 et 3 % alors que le rendement brut d’une SCPI de rendement tourne autour de 5 %.

Cela est principalement dû au plafonnement des loyers.

Voici un tableau récapitulatif des rendements des principales SCPI Pinel :

Désignation Rendement/rentabilité
Premely Habitat 3.22 %
Reximmo patrimoine 3.11 %
Multihabitation Entre 2,40 et 2,54 %
Atout Pierre habitation 2.28 %
Patrimmo habitation 2 %

Comment calculer la réduction d’impôts d’une SCPI Pinel ?

La réduction fiscale s’applique sur le montant total de l’imposition selon le prix de l’acquisition.

Ainsi, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de revient de votre bien, répartie sur 6, 9 ou 12 ans.

À titre d’exemple, si vous investissez 200 000 €, vous pouvez défiscaliser 18 % de ce montant total sur 9 ans.

En termes de chiffres, cela donne : 200 000 x 18 % = 36 000 €

36 000/9 ans = 4000 €/ an.

À noter que les coûts d’exploitation (intérêts du crédit, assurances, gestion déléguée) sont déductibles du futur revenu d’exploitation.

Enfin, Internet regorge de sites proposant des simulateurs de SCPI fiscales (SCPI Pinel et SCPI Malraux).

Avec cette simulation personnalisée, vous pouvez calculer le rendement de votre investissement et les économies d’impôts escomptées en fonction de votre profil et du dispositif fiscal retenu.

Comment déclarer une SCPI Pinel ?

Plusieurs étapes sont à suivre pour déclarer une SCPI Pinel :

  • Faire état de cette opération dans votre déclaration de revenus (formulaire 2044 EB à remplir qu’une seule fois) : la déclaration doit avoir lieu l’année suivant l’acquisition du bien immobilier
  • Choisir le régime microfoncier ou régime réel :
    • Le régime microfoncier est pour des revenus locatifs inférieurs à 15 000 €/ an. Obligation de remplir le formulaire 2042 C dans la rubrique « réduction et crédits d’impôt » et case « Investissement locatif : loi Pinel ». Dans la 1ère case, indiquez le montant de votre investissement, ainsi que la durée de celui-ci.

Le régime réel requiert aussi le remplissage du formulaire 2042 C et du formulaire 2044 afin d’établir le bilan foncier de votre investissement (loyers perçus + charges)

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Vous devez être domicilié en France. L’acquisition en SCPI Pinel peut être faite par une personne physique via une SCI ou encore en indivision.

Dès que vous êtes engagé sur un investissement en SCPI Pinel, les choses demeurent figées : taux, durée de l’engagement, etc. Seuls deux éléments peuvent être révisés pendant la période, à savoir le plafonnement des loyers et celui des revenus des locataires.

Avec la loi Pinel, la défiscalisation en SCPI Pinel permet de louer un bien à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur en ligne directe.