SCPI Malraux

Parmi les principales SCPI fiscales, la SCPI Malraux attire l’attention de beaucoup d’épargnants, car il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt non négligeable.
Retour sur une SCPI très intéressante et accessible à tous.

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Fonctionnement des SCPI Malraux

L’une des particularités de la SCPI Malraux est de pouvoir profiter d’une réduction fiscale.
Mais comment souscrire à cette SCPI fiscale si séduisante ?
Les investisseurs ou épargnants achètent des parts de SCPI auprès d’une société de gestion ou d’une banque. Ces derniers établissements achètent et rénovent des actifs immobiliers qui sont situés en secteurs dit sauvegardés, puis les louent pendant une durée de 9 ans.
Quand les biens sont loués, les loyers perçus délestés de leurs frais et charges sont reversés aux différents associés de la SCPI Malraux.

Dès lors, les investisseurs bénéficient des avantages d’une SCPI cumulés avec ceux prévus dans le dispositif Malraux.

Mais qu’en est-il concrètement de la loi Malraux ?
Ce dispositif de défiscalisation octroie donc un allègement fiscal aux personnes qui ont investi dans un bien immobilier ancien d’exception ou classé à rénover.
La SCPI Malraux est par conséquent l’unique placement immobilier qui permet cette défiscalisation en seule fois avec un montant conséquent à partir d’un budget d’investissement réduit.
On comprend alors que la SCPI Malraux, peu présente sur le marché, s’adresse particulièrement aux personnes qui sont lourdement imposées.

Bon à savoir

Le dispositif Malraux n’est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à hauteur de 10 000 €.

 

Fonctionnement de la SCPI Malraux

Avec la loi Malraux, l’acquéreur bénéficie d’une réduction fiscale pendant les 2 premières années. Le taux varie selon la situation géographique du logement, mais aussi de la part des capitaux recueillis et alloués aux travaux.
Une autre condition pour souscrire à une SCPI Malraux concerne la durée légale de conservation des parts de SCPI, à savoir 9 ans au minimum.

Une fois l’investissement effectué, le souscripteur bénéficie d’une réduction d’impôt de 30 % sur l’ensemble de l’enveloppe de travaux (réparation, rénovation, amélioration) dans la limite totale de 400 000 € sur 4 ans et par foyer fiscal.
Plus précisément, le montant de la réduction est de :

  • 30 % pour des biens immobiliers situé dans une zone appelée Site Patrimonial remarquable avec PSMV (plan de sauvegarde et mise en valeur), ou dans un QAD (quartier ancien dégradé) ou encore les quartiers conventionnés estampillés NPNRU (Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain).
  • 22 % pour les immeubles situés en Site Patrimonial Remarquable avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine) ou dont le programme de réhabilitation a été déclaré d’utilité publique.
Attention

Il est important de savoir également que vous ne pouvez, en tant qu’investisseur, récupérer votre investissement qu’au moment de la dissolution de la société.

 

Pourquoi investir en SCPI Malraux ?

Voici un tableau récapitulatif des différents avantages et risques ou inconvénients liés à la souscription d’une SCPI Malraux :

Avantages Inconvénients/risques/contraintes
Investissement avec une faible mise de départ La SCPI Malraux loue uniquement des actifs immobiliers nus à usage d’habitation principale
Réduction fiscale dès l’année de souscription (18 % en moyenne du montant investi avec un maximum de 30 000 €) Investissement relativement long avec une durée d’engagement de 9 ans
Diversification des biens Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux de restauration
Diversification des zones géographiques Plus-value réalisée à la revente élevée : les dépenses de travaux ne peuvent pas être retenues pour majorer le prix d’achat
Aucun souci de gestion : une société de gestion ou une banque s’occupe de tout Investissement bloqué sauf en cas de perte financière
Un rendement moyen de 2,5 % environ Difficile de connaître l’état du marché immobilier à l’avance
Investissement qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales Frais de souscription élevés
Dispositif Malraux cumulable avec d’autres dispositifs Impossibilité de transmettre l’avantage fiscal à un tiers

Les différences entre les SCPI Malraux et les SCPI Pinel

Voici un tableau récapitulant les différences entre les deux SCPI fiscales les plus connues, à savoir Malraux et Pinel :

SCPI Pinel SCPI Malraux
Réduction fiscale de :
– 12 % du prix de l’actif immobilier pour location de 6 ans.
– 18 % pour location de 9 ans.
– 21 % pour location de 12 ans.
Réduction fiscale de 30 % du montant global des travaux qui représentent souvent entre 40 et 80 % du montant total de l’investissement.
Plafond de l’investissement : 300 000 €/ an Montant maximal des travaux éligibles : 100 000 €/an, soit une réduction de 30 000 €/ an.
Rendement supérieur à la SCPI Malraux. Rendement inférieur à SCPI Pinel.
Défiscalisation à partir de l’année de livraison. Défiscalisation sur l’année de début des travaux
Réduction fiscale s’étale sur 9 ou 12 ans. Réduction fiscale condensée sur 3 ans.

Grosso modo, on peut ainsi résumer les différences entre la SCPI Malraux et la SCPI Pinel.

Quand choisir la SCPI Malraux ? Quand choisir la SCPI Pinel ?
Quand vous êtes proche de 10 000 € pour les réductions d’impôts annuelles. Quand vous surveillez spécifiquement le rendement de l’opération.
Quand vous souhaitez bénéficier d’une réduction fiscale concentrée sur 3 ans maximum. Quand le prix/m² est un élément plus déterminant que l’architecture de l’immeuble.
Quand vous avez une préférence marquée pour la vieille pierre (habitation à rénover).

Comparatif de rendements de SCPI Malraux

Voici un tableau récapitulatif des principales SCPI Malraux actuelles avec leur durée d’investissement, les frais de souscription.

Les biens immobiliers concernés avec la SCPI Malraux sont des biens de prestige en réhabilitation, ce qui est un gage d’un investissement de qualité sur le long terme.

Désignation Durée de l’investissement Réduction fiscale/ an Frais de souscription/ an
Pierre Investissement 15 ans 18 % 12 %
Reximmo Patrimoine 15 ans 17 % 9.5 %
Urban Prestigimmo 16 ans 18 % 12 %

Offres en cours

Il est possible d’acquérir des parts de SCPI Malraux au comptant, ou encore à crédit, ce qui est aujourd’hui le moyen le plus demandé. En effet, les taux d’emprunt sont encore bas et les intérêts du crédit sont des charges déductibles de vos revenus fonciers.

En règle générale, on admet une durée minimale de 9 ans après mise en location des biens immobiliers.
Dans la pratique, cette durée s’étend jusqu’à 12 ans en prenant en compte le temps de recherche et d’acquisition des immeubles, de la rénovation et de la location.

Dès l’année de souscription.