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SCPI Déficit Foncier

Parmi les principales SCPI fiscales, la SCPI déficit foncier concerne principalement les biens ayant pour vocation d’être rénover. Avec ce dispositif, vous pouvez imputer de vos revenus fonciers la quote-part des dépenses d’entretien, mais aussi des frais de réparation et d’amélioration générés par les biens en question.
Focus sur un dispositif attractif qui permet d’accéder à un immobilier à faible coût.

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Fonctionnement d’une SCPI déficit foncier

Pourquoi s’intéresser à la SCPI déficit foncier ?

La SCPI déficit foncier est un investissement recommandé à ceux qui disposent avant tout de forts revenus fonciers.
En effet, il s’agit concrètement d’investir dans des actifs immobiliers à rénover et d’obtenir une déduction des revenus fonciers, mais aussi globaux.

En fait, acquérir des parts de SCPI de déficit foncier vous permet d’imputer des déficits fonciers justement qui sont occasionnés par des frais de restauration et autres travaux sur les revenus fonciers existants.

Concernant l’économie fiscale, vous pouvez atteindre jusqu’à 45 %, ce qui représente une véritable économie non négligeable.

Mais avant de souscrire des parts en SCPI de déficit foncier, il est essentiel d’analyser la composition du patrimoine et d’évaluer votre situation fiscale.

Notre avis : avantages et inconvénients de la SCPI déficit foncier

Pourquoi investir dans une SCPI déficit Foncier ? Quels sont les risques ?

Voici un tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients/contraintes de souscrire des parts de SCPI déficit foncier :

Avantages Risques/contraintes
Investissement possible avec une faible mise de départ SCPI à capital fixe
Diminution de l’impôt dès l’année de souscription Durée de l’investissement relativement longue (comprenant la sélection des actifs jusqu’à la mise ne location en passant par la phase des travaux) = 15 ans.
Souscription aux parts accessible à un grand public Récupération du capital uniquement au moment de la dissolution de la SCPI déficit foncier.
Déduction des charges non soumise à un plafonnement de niches fiscales Capital pas toujours garanti (comme beaucoup de SCPI).
Aucune gestion : c’est une société de gestion qui se charge de la gestion du bien, ainsi que des travaux de rénovation. Rendement en SCPI déficit foncier fiable (en moyenne 2.5 %) par rapport à une SCPI de rendement.
Souscription pouvant être financée par les moyens propres de l’épargnant ou via un emprunt bancaire. Un marché de revente des parts quasiment inexistant.
Risques mutualisés (différents types d’actifs, grand nombre de locataires, zones géographiques différentes).
Avantage fiscal permettant de déduire des charges d’un revenu foncier à hauteur de 10 700 € (avec possibilité de report sur plusieurs années).

Quels sont les rendements d’une SCPI déficit foncier ?

Avec une SCPI déficit foncier, le montant de la souscription est constitué à la fois du montant des travaux dans la proportion des parts détenues et de la valeur du foncier en respectant cette même proportion.

L’investisseur est tenu de conserver ses parts de SCPI de déficit foncier pendant 15 ans.
Avec un rendement inférieur à celui d’une SCPI de rendement, celui d’une SCPI de déficit foncier tourne entre 2 à 2,5 %/an.

Quelles sont les meilleures SCPI déficit foncier ?

Voici un top 3 des meilleures SCPI de déficit foncier actuellement :

Désignation Société de gestion Réduction d’impôt visée
Pierre Capitalisation Intergestion 39.30 %
Renovalys Advenis 27 %
Urban Pierre Urban Premium 33.60 %

SCPI Déficit foncier et travaux

Pour quels travaux ?

Rappelons que la SCPI de déficit foncier appartient à la catégorie des SCPI fiscales et, qu’à ce titre, elle a pour objectif de réduire l’impôt en intégrant des charges dans les revenus fonciers.

Ici, le déficit foncier est un mécanisme qui permet d’imputer des dépenses de :

  • Travaux ;
  • Rénovation ;
  • Réhabilitation ;
  • Entretien.

Ces dépenses de travaux doivent être éligibles sur des revenus fonciers existants, sans aucun plafonnement des dépenses.

Fiscalité de la SCPI déficit foncier

La SCPI déficit foncier concerne essentiellement des immeubles à caractère d’habitation qui demandent des travaux ou des réparations. Ce sont souvent des bâtiments anciens.
Une fois réparés et rénovés, ces biens immobiliers font l’objet d’une location.

Comme pour les autres SCPI fiscales (Pinel, Malraux), la SCPI déficit foncier a pour objectif d’obtenir une réduction d’impôt avec les avantages de la SCPI elle-même :

  • Accéder à des biens immobiliers à un coût faible avec la possibilité de modifier le montant de votre investissement ;
  • Bénéficier d’une réduction fiscale ;
  • Détenir un bien immobilier qui est géré à 100 % par un tiers (société de gestion, banque) ;
  • Avoir la capacité de mutualiser le risque de l’investissement.

Rappelons que vous imputez, dans un premier temps, le déficit de vos revenus fonciers en débutant par les intérêts d’emprunt.
S’il y a un surplus, celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par foyer fiscal.
Enfin, s’il doit y avoir des intérêts d’emprunt ou éventuel reliquat, ils seront déductibles des revenus fonciers perçus dans les 10 dernières années.

L’impact des déductions fiscales sur le montant de l’impôt n’est jamais identique d’un contribuable à un autre selon le taux marginal d’imposition ou TMI.
Dans les faits, une personne exposée à un TMI de 45 % et qui décide de déduire 1000 € de son revenu global va obtenir un avantage fiscal de 450 € alors qu’une personne exposée à 14 % ne pourra obtenir qu’une économie fiscale de 140 €.
On comprend que ce type de SCPI s’adresse à des individus qui se trouvent dans des tranches d’imposition hautes (TMI de 41 et 45 %) et qui touchent des revenus fonciers.

Cela peut être des propriétaires bailleurs, des détenteurs de revenus fonciers ou encore de personnes fortement imposées, mais qui n’ont pas de bénéfices fonciers.

 

Bon à savoir

Au bout de 15 ans de détention, les biens immobiliers détenus en SCPI déficit foncier sont vendus. La SCPI est alors dissoute et les investisseurs récupèrent leurs plus-values immobilières.

 

Exemples et simulation de SCPI Déficit Foncier

Désignation Détails de la SCPI déficit foncier
Amundi immobilier . Pour se constituer indirectement un patrimoine immobilier tout en profitant du régime fiscal foncier.
. Détient majoritairement des immeubles à rénover à vocation résidentielle
. Accès au marché immobilier facilité à partir de 10 000 €.
. SCPI à capital fixe avec 30 ans d’existence sur le marché français.
Urban Premium . Pour se constituer un patrimoine d’immeubles orientés autour du bâti ancien à rénover.
. Privilégie des métropoles des régions françaises avec desserte TGV et un réel dynamisme économique.
. Objectif : acquisition d’immeubles bourgeois, immeubles de caractère

Offres en cours

Si vos revenus fonciers sont élevés, le choix de la SCPI de déficit foncier est pertinent.
Il est possible de souscrire à des parts auprès de votre banque (tous les organismes bancaires ne proposent pas ce type de SCPI), auprès d’une société de gestion ou encore d’un gestionnaire de patrimoine.

Il faut comprendre que cela représente un investissement immobilier. Vos critères de choix doivent être les mêmes que pour une acquisition en direct.
Ici, le cycle de détention des parts est de 15 ans.

  • Le propriétaire doit louer son bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année qui suit l’imputation du déficit foncier.
  • Les travaux déductibles des revenus fonciers (travaux de réparation, entretien et amélioration) sont à payer dans l’année en cours.